杭州写字楼市场简报2020年上半年

1savills.com.cn/research• 2020年上半年两个甲级写字楼项目入市，新增写字楼面积16.4万平方米。• 全市甲级写字楼空置率同比上升3.9个百分点至23.4%。• 未来科技城等新兴商圈租赁需求有所上升。• 受企业迁租及新增供应影响，钱江新城空置率同比上升9.0个百分点至28.4%。• 全市甲级写字楼平均租金同比下降8.2%至人民币4.9元每平方米每天。• 三月位于上城区的杭港高端服务业示范区举行破土动工仪式。• 阿里巴巴达摩院项目开工，项目位于未来科技城里的南湖区域。• 2020年下半年预计有四个新项目入市，届时将带来34.0万平方米写字楼面积。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼杭州 - 2020年7月整体租赁活力有待提升政府进一步加大对科技产业的支持，期望该产业能促进杭州长远发展，并持续带来投资与就业机会。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Spring Xu助理董事杭州+8621 6391 6688spring.xu@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 受新冠肺炎影响，业主对租金心理 预 期 进 一 步 下 降 ，为 吸 引 租 户给 到 更 多 的 优 惠 政 策 。同 时 ，租户 方 面 ，尤 其 是 小 型 公 司 ，面 临 紧张的现金流压力不得不缩小规模或暂缓扩租计划，后期待经济进一步复苏，预计来自这些公司的租赁需求会有所增加。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：整体甲级写字楼供应、吸纳及空置率，2015至1H/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%051015202530354045201520162017201820191H/2020万平方米来源 第一太平戴维斯研究部图2：各 子市场空置率，Q3/ 201 5至Q2/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：各 子市场租金指数，Q3/2015至Q2/20208595105115125135145155165Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2201520162017201820192020Q1/2009=100表1：主要租赁成交，1H/2020来源 第一太平戴维斯研究部市场概述2019年，杭州地区生产总值保持稳定增长，达到1.54万亿元，同比增长6.8%。服务业增加值突破万亿元，达到1.01万亿元，对GDP增长贡献率达72.9%。数字经济核心产业实现增加值3,795亿元，增长15.1%。2020年上半年有多个聚焦新经济产业和现代住 宅 社 区 概 念 的 重 大 项 目 开 工 ，其 中 包 括 杭港高端服务业示范区项目、阿里巴巴达摩院南湖项目以及上城始版桥未来社区项目。杭港高端服务业示范区项目占地9.5平方公里，其中核心区域占地3.6平方公里。目前七个核心项目已经开工，合计投资规模达人民币302亿元。尽管整体经济面临挑战，杭州不断致力于建立智慧城市概念，整个城市仍充满发展潜力。供应和需求2020年上半年，黄龙万科中心E/F座以及滨绿大厦入市，合计带来新增写字楼建筑面积16.4万平方米。黄龙万科中心E/F座位于黄龙板块，合计写字楼建筑面积5.6万平方米。这两座楼是黄龙万科中心综合体第三期项目，最后一期四期预计将于2023年入市。黄龙万科中心E/F座融合了刷脸考勤及自动环境控制系统等高新智能产 品 ，为 租 户 提 供 更 多 的 舒 适 及 便 利 。滨绿大厦位于武林，有两幢甲级写字楼组成，合计写字楼建筑面积10.8万平方米。这两幢楼是武林壹号项目中唯一的写字楼部分，其余均是住宅。截至2020年上半年，杭州甲级写字楼市场合计写字楼建筑面积199万平方米。核心商务区 存 量 约 为 1 5 0 万 平 方 米 ，其 中 钱 江 新 城 甲 级写 字 楼 存 量 约 有 1 0 0 万 平 方 米 。然 而 ，未 来 的几年将会有很多新增供应集中在钱江世纪城等新兴商圈。租金和空置率受到新冠肺炎影响，许多公司不得不推迟扩租计划或缩小规模。同时，另一些从事科技、媒体和通信以及医药的行业业绩都有所上升，来自这些行业的租赁需求有所增加。另外，来自房地产行业和寿险的租赁需求也一直在市场上较为活跃。截至2020年第二季度，全市空置率同比上升3.9个百分比，达到23.4%。钱江新城由于许多私营企业及外资公司遭受新冠肺炎打击最大出现了退租情况，整体空置率上升了9个百分点。未来科技城随着科技及互联网行业的蓬勃发展，空置率同比下降10个百分点，达到10%。例如，猎聘杭州分公司迁至未来科技城；3月，蜜芽集团总部、杭州未来科技城·Qualcomm中国·中科创达联合创新中心暨Qualcomm AI创新实验室、哔哩哔哩电竞浙江总部等八个项目作为代表，分别与未来科技城管委会进行连线签约。此次代表签约的 八 个 项 目 涵 盖 数 字 经 济 、生 物 医 药 、金 融科技、文化娱乐等多个类别，总投资额超40亿元，同时引进贝达、厚达等优质基金，基金规模超百亿。 由于黄龙万科中心项目出租表现良好，黄龙板块空置率同比下滑2.2个百分点，但是作为传统市场黄龙和武林租赁情况仍然比较疲软。全市甲级写字楼平均租金同比下跌8.2%至人民币4.9元每平方米每天。在经济环境面临更多挑战的背景下，业主愿意进一步提供更多的租金折扣，或以延长免租期等更加灵活的租约条款吸引租户入驻，导致钱江新城租金同比下降11%。黄龙和武林仍是各子市场中租金水平最高的，分别达人民币5.35元每平方米每天和人民币5.83元每平方米每天。市场展望2020年下半年预计会有四个项目入市，合计新增写字楼建筑面积34万平方米。其中只有一个位于核心商务区，即位于钱江新城的中国人寿大厦。新项目预计会通过更加灵活的租金定价和优惠政策来吸引租户提升项目出租率。2022年亚运会前市场预计将迎来一波新增供应，在经济基本面短期下行的情况下预计杭州写字楼市场将会面临持续压力。但与此同时，随着杭州城市不断进行科技及服务行业的建设，城市的租赁需求会得到一定程度的回升。租户项目子市场租赁面积（约平方米）工银安盛远洋中心运河2,000华夏人寿平安金融中心C座钱江新城4,500华云电力高德置地钱江新城8,000来源 第一太平戴维斯研究部备注 图表中所有租金指数均始于Q1/2009，以下子市场例外: 钱江新城-Q3/2010; 运河-Q2/2017写字楼