杭州写字楼及商铺市场简报2013年上半年度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼及商铺2013年8月Savills World Research Hangzhou概述甲级写字楼市场依然维持租金增长乏力且空置率高企的局面，而零售市场表现稳健，无论是商业开发商还是零售商都在寻找机会进入杭州市场。­ ­两个甲级写字楼项目，共计119,600平方米的甲级写字楼面积在2013年上半年交付。­ ­2013年第二季度全市甲级写字楼空置率同比增长7.6个百分点至26.7%。 ­ ­甲级写字楼租金微降至人民币126元每平方米每月，相较2012年下半年微幅下降0.1%。­ ­上半年三个购物中心项目交付，为零售市场带来331,000平米新增供应。­主要购物中心项目空置率在2013年上半年上浮1.1个百分点至2.9%。 ­ ­主要购物中心首层租金小幅上涨0.6%至人民币26.2每平方米每天。­ ­一个百货商场和三个购物中心项目预计于2013年下半年开业，新增446,500平方米商业面积，市场存量预计也将翻倍。“非核心区域甲级写字楼和商业项目很大可能将主导未来两年的新增供应，租金和空置率面临较大 压 力。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部图片：湖滨银泰一期OMEGA旗舰店 02 市场简报 | 杭州写字楼及商铺2013年8月城市概览2013年上半年，杭州市全市生产总值达到人民币3,632亿元，实际增长8.0%。尽管这一增速略高于全国增速7.6%但仍然延续了2012年至今的经济放缓的态势。宁杭甬高铁于7月1日起正式运行。这条新开通的高铁线路将原有的运行时间缩减了一半，方便商务人士往返于长三角区域。与此同时，宁杭甬高铁也有助于同以蓬勃的民营经济闻名的江浙两省加强区域整合。写字楼市场供应和需求两个甲级写字楼项目，金龙财富中心和浙江财富金融中心西塔均于2013年上半年正式交付，为市场带来119,600平米的新增供应，全市甲级写字楼存量上升至2百万平方米。这两个项目分别位于非核心区域—庆春路和钱江新城。金龙财富中心是位于庆春路商圈的只租不售的甲级写字楼项目。6层至19层为写字楼部分，共有29,000平米写字楼面积。地处杭州传统金融街，项目客户的主要来源为金融服务企业包括一些保险机构和基金管理公司。浙江财富金融中心地处钱江新城，共由2座写字楼塔楼组成。其中东塔早于2006被建设银行整购并于2011年整体交付。西塔写字楼部分于2013年第二季度正式交付。由于开发商倾向于大面积（单套1,000平米以上）租赁和销售，截至2013年上半年约有20%的办公面积售出，而入住率仅有8%。受经济放缓和商业信心指数低迷的影响，2013年上半年净吸纳量由2012年下半年的67,859平米下跌9%至61,416平米。甲级写字楼租金和空置率甲级写字楼租金微降至人民币126元每平方米每月，相较2012年下半年微幅下降0.1%。受需求放缓和新增供应的影响，2013年上半年甲级写字楼空置率同比上升7.6个百分点至26.7%。 受区域内未来供应有限和相对强劲需求的推动，武林和黄龙等核心区域依然表现稳健。尤其是受到去年11月开通的地铁一号线（行经武林地区）的利好推动，武林成为最为炙手可热的区域。武林区域的租金水平增长至人民币170元每平方米每月，而空置率降至6.3%。杭州市最好的写字楼项目坤和中心的空置率达到历史低位，仅为1%左右。黄龙区域也录得相对强劲的需求。一家服务式办公供应商在尚未交付的德力西大厦内预租赁大约1,300平米图 2甲级写字楼租金和空置率，2012年第二季度和2013年第二季度来源：第一太平戴维斯研究部图 1甲级写字楼供应、需求和空置率，2002年-2013年上半年来源：第一太平戴维斯研究部0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 1H/13 平方米 新增供应 （左轴） 净吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 黄龙 武林 庆春路 钱江新城 人民币每平方米每月 2012年第二季度租金 (左轴) 2013年第二季度租金 (左轴) 2012年第二季度空置率 (右轴) 2013年第二季度空置率 (右轴) savills.com.cn/research 03 2013年8月市场简报 | 杭州写字楼及商铺置用于自用的办公面积和购置土地自行开发建设的面积）。写字楼市场展望四个甲级写字楼项目预计于2013年下半年交付入市，将为市场带来262,000平米的新增办公面积，而全市存量也将攀升至230万平方米。位于黄龙地区的只租不售写字楼项目德力西大厦为近两年该核心区域的唯一新增供应，目前录得70%的承租率。座落于城西的银泰城是一个拥有40万平米总建筑面积的综合体项目，其中5座写字楼共有76,000平米办公面积。接近50%的出售面积被贸易，IT，能源和医药等行业的公司购置用于自用。钱江新城在2013年下半年预计将有两个新增项目交付入市，写字楼总面积为101,000平方米，而这一区域的总存量也将升至124万平方米，占全市总量的55%。这将继续对该区域的租金和入住率增加下行压力。武林和黄龙等核心区域预计将会继续相对稳健地发展，需求稳定，供应有限。而钱江新城可能将继续维持租金增长乏力且空置率高企的局面。与此同时，受惠于年底即将开通的地铁二号线和预计于2014年入市的杭州来福士，不断改善的交通和日趋成熟的商业环境均有助于钱江新城成为杭州的新兴CBD。零售市场供应和存量湖滨银泰二期，西田城一期和西溪印象城等三个购物中心于2013年上半年开业，为市场带来共计331,000平米的新增商业面积，而全市的商业存量增长至约140万平米。这三个项目均在试营业前达到了超过90%的承租率，并在开业期间实现了高客流量的市场表现。湖滨银泰二期是银泰集团在杭州运作的首个购物中心项目。该项目位于湖滨商圈，总建筑面积约为10万平方米。这个四层的商场引进了许多首次进入杭州的零售商以满足年轻时尚等主力客户群体的消费需求。首次进驻杭州的品牌包括：Hedgren, LAFEE，BELFE，Claire’s，Cachet，Crozza，SIU，Miss Patina和J. Lindeberg。Gap也在此项目中开出了大约1,500平米的店铺。城北这一非核心商圈也在上半年迎来了该区域的首个购物中心项目，西田城一期。该商场总建筑面积61,000平方米，主力店包括永辉超市和杭州联合影城等。此外，西田城项目也引进了包括时尚，餐饮，娱乐和儿童用品等商户以吸引城北居民前来消费购物。据报道，西田城试营业首日的客流量约为14万。非核心商圈城西的首个商业项目—西溪印象城于2013年5月正式营业。该项目总建筑面积约为17万平方米。杭州市首个山姆会员店在此落户，经营面积约为2,000平方米。包括H&M，Inditex集团和优衣库等在内的快时尚品牌也在此租赁了约5,000平方米经营面积。该项目开发商为深国投置业，开业后受到了来自周围居民和学生群体的欢迎。租金和空置率核心商圈租金实现微幅增长，同比上涨0.6%至人民币26.2每平方米每天。由于湖滨银泰二期的入市，全市核心商圈空置率从2012年下半年的1.8%小幅增至2.9%。P核心区域—武林杭州大厦杭州大厦作为奢侈品的集中地，继续吸引世界知名品牌在此经营。Louis Vuitton于2013年7月结束店铺翻新升级工作，在B座的1-3层开设了921平米的女士专营店。这是杭州大厦内最大的服饰专营店。法国皮鞋品牌Roger Vivier也在B座首次亮相。这个90平米的专营店也是Roger Vivier在中国大陆开出的第四家店。的办公面积。而德国厨房用品制造商Bulthaup也在公元大厦内租赁了400平米面积用作展厅。由于2013年上半年，庆春路和钱江新城等非核心区域内均有新项目交付入市，致使这些区域的空置率上涨。需求大体量办公面积（超1,000平米）的客户包括跨国公司和国内大型房企等公司搬迁至钱江新城或在此设立办公室。这主要是因为核心区域大体量办公面积有限，而钱江新城租金水平合理，商业环境日趋成熟。尽管如此，钱江新城依然录得杭州市最高空置率，为37.7%。写字楼散售市场万通中心，矩阵国际和浙江财富金融中心西塔等三个甲级写字楼项目在2013年上半年取得预售资格，为散售市场带来了共计191,000平方米的新增办公面积。万通中心和矩阵国际均位于非核心区域—城西和城北，并分别于2011年和2012年获得LEED金奖认证。项目交付后将成为杭州市非核心区域的首批LEED认证甲级写字楼项目。这三个甲级写字楼项目均倾向于销售大面积办公单元（750平米至1,500平米），平均销售率约为18%。除此之外，不够成熟的商务氛围和供求失衡都可能加剧这些非核心区域的优质项目争夺优质客户的竞争，从而抑制租金以及进一步压缩租金收益。这些非核心区域的高品质项目的售价要价在人民币35,000元每平方米上下浮动。基于预测租金和成交价格，散售甲级写字楼的回报率约为3.8%-4.5%写字楼市场新闻宁波银行同其他两家金融机构联合竞得一商业用地—钱江新城A-01-2地块，土地交易总代价为15.6亿。土地单价为人民币14,527元每平方米，底价成交。该地块土地面积为16,781平米，容积率为6.4。项目预计于2015年开始施工建设，整个工程计划于2018年完成。截至2013年第二季度，共计15家银行和金融机构在钱江新城持有约900,000平方米的办公面积（包含购 04 市场简报 | 杭州写字楼及商铺2013年8月随着2012年A座和B座的外立面装修和租户调整结束，C座和D座也开始进行外立面改造和首两层的租户调整。D座预计将会在首层一批知名珠宝品牌。杭州大厦于有限公司于2012年底同三立大厦业主方签订租赁协议租下改造完成后三立大厦其中的26,600平米商业面积（包括8,000平米地下室）。三立大厦紧邻杭州大厦B座西侧，原本用作酒店经营但计划将改造为商办用途。进行中的改造工程预计于2016年完成，完工后，三立大厦将与B座连通。租赁有效期从2016年正式营业开始，根据协议至2034年终止。新的三立大厦预想会改造成为小众奢侈品牌的集合店。核心区域—湖滨延安路沿线道路工程，包括拓宽道路，设立地下通道等工程均于上半年顺利完工。解百大厦B座在此期间结束翻新工程重新开业。延安路沿线一些旗舰店也趁此时机正式营业。最重要的门店之一，Adidas 2,000平米的旗舰店也在4月开业迎客。除此之外，Esprit在西湖银泰百货首层和二层的1,100平米的形象店也正式营业。湖滨银泰一期瑞士手表品牌OMEGA位于湖滨银泰一期的全球最大旗舰店于5月正式开业，这桩3层楼建筑总建筑面积为668平方米。除了手表产品，旗舰店还将提供OMEGA旗下的珠宝首饰和皮具等商品以及售后维修保养服务。爱马仕于今年一月进行装修和店铺升级，并扩租了现有商铺旁边的434平米商业面积。湖滨银泰四期苹果同湖滨银泰项目公司签订合作协议，将在湖滨银泰四期中开设约2,000平米的专营店。这一新的专营店预计于2014年8月正式营业。新兴商圈—钱江新城万象城万象城于上半年启动了其营业后的首次租户调整，主要集中于首层和第二层。万象城通过引进Givenchy， Loewe， Holister， J. Lindeberg和 Diesel等品牌，期望商场品牌更加国际化和多元化。零售市场新闻万达集团在2013年3月以14.3亿的总价竞得拱墅区一商业用地。这是万达在杭州的首个项目。这个项目可建筑面积254,312平方米，楼面单价为人民币5,608元每平方米。该项目包含一个9万平米的购物中心，四幢写字楼和一个53,500平方