福州写字楼市场简报2020年上半年

1savills.com.cn/research• 2020年上半年，福州经济增长相对放缓。一季度，全市地区生产总值同比下降3.8%，但第二季度经济活动已逐步恢复。• 2020年上半年，位于闽江北子市场的升龙环球中心交付入市，为全市带来约11.5万平方米写字楼面积，推动福州写字楼市场总存量上升至154.6万平方米。• 疫情初期由于商务活动受限，福州写字楼市场问询及项目考察量有所下降，但其随着3月以来复工复产的逐步推进而有所回升。• 许多租户出于成本节约及追求更高品质办公场所等方面考 量，选 择 搬 至闽江 北 和 金融 街子市 场，这 进 一步加剧了传统商务区与新兴商务区间的市场竞争。• 上半年，全市甲级写字楼净吸纳量同比显著下跌60.8%至1.7万平方米，平均空置率结构性上升至25.0%。• 上半年，全市甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月107.2元，租金指数环比下降3.1%。• 2020年下半年，全市预计将迎来5.4万平方米新增供应入市。新项目的入市有望推动新兴商务区进一步发展，并在未来持续吸引来自传统商务区的搬迁需求。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼福州 - 2020年8月租赁需求倾软疫情致使全市净吸纳量显著下跌。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“ 出于成本节约及追求更高品质办公场所等方面考量，福州写字楼市场更多租户选择从传统商务区搬迁至新 兴 商 务 区 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部Jun Wu董事福建 +86592 806 4608 Ext 4510Jun.wu@savills.com.cn 项目及开发顾问部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cnLucy Lui 总经理福建+86591 8381 6556 Ext 4688lucy.lui@savills.com.cn 2savills.com.cn/research供应 鉴于疫情对大部分在建项目工期的影响，上半年全市仅有一个项目——升龙环球中心交付入市，为全市带来约11.5万平方米新增写字楼面积，并推动全市总存量环比上升8%，至154.6万平方米。就存量规模而言，闽江北、金融街和五四路仍居全市前三，当前各区域存量分别占全市总存量的41.6%、21.8%和19.3%。需求疫情初期由于商务活动受限，福州写字楼市场问询及项目考察量有所下降。但随着3月以来复工复产的逐步推进，写字楼市场搬迁及整合相关问询及租赁成交量逐步回升。鉴于当前疫情导致的经济不确定性尚存，部分企业对其运营支出持更为谨慎和保守的态度。许多企业出于节约成本考量，倾向寻找租金更低的项目或是缩减租赁面积。鉴于此，上半年全市租赁需求增长放缓，净吸纳量同比显著下跌60.8%至1.7万平方米，空置率上升至25.0%。值得一提的是，上半年受疫情影响，传统商务区（五四路和五一路）与新兴商务区（闽江北和金融街）间租赁市场竞争加剧。许多租户因新兴商务区项目租金更低且办公场所品质更优，选择从五四路及五一路子市场搬至闽江北或金融街子市场。例如，福建华通银行于福州国际金融中心承租近2,950平方米办公面积，君龙人寿保险有限公司和融创集团则分别在升龙环球中心租赁1,400平方米和500平方米。租金2020年上半年，因受市场供过于求现状及疫情所致不确定性因素增加的共同影响，业主方情绪持续倾软。部分业主——以个人投资者尤甚，在合同洽谈过程中倾向于提供更灵活弹性空间，如提供更长免租期、适度租金优惠等，以达到吸引租户并加速项目去化的目的。上半年全市甲级写字楼租金指数因此环比下跌3.1%，平均租金录得人民币每平方米每月107.2元。市场展望2020年下半年，全市预计迎来5.4万平方米新增供应入市，且均位于金融街及闽江北子市场。新项目的入市有望推动这两个新兴商务区的发展，并在未来持续吸引来自传统商务区的搬迁需求。整体而言，鉴于租户对其财务支出或 继 续保 持审慎 态 度，且将更倾向因成本节约因素而暂时续约或缩减租赁面积。因此，下半年全市整体写字楼租赁需求增长预计仍将疲软，其中以国际贸易、教育及实体零售行业尤甚；但金融、房地产及专业服务行业租赁需求或可保持平稳。图1：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 2H/ 2015至1H/20200%10%20%30%40%50%05101520252H1H2H1H2H1H2H1H2H1H201520162017201820192020()()()来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，2H/ 2015至1H/20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H201520162017201820192020来源 第一太平戴维斯研究部图3：甲级写字楼租金指数, 2H/ 2015至1H/20207075808590951001051101151202H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2015201620172018201920201H/2014 = 100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交甄选，1H/2020 租户行业项目子市场租赁面积(平方米)福建华通银行金融福州国际金融中心闽江北2,950君龙人寿保险有限公司金融升龙环球中心闽江北1,400融创集团房地产升龙环球中心闽江北500来源 第一太平戴维斯研究部备注 所有子市场租金指数计算均始于1H/2014，以下子市场例外： 晋安 – 2H/2014；闽江北 – 2H/2014写字楼