房地产C-REITs9月月报：成交活跃度下降，扩容增类或加速

成交活跃度下降，扩容增类或加速 ——C-REITs 9月月报 9月市场活跃度有所回落，公募REITs扩容增类或逐步加速，市场活跃度有望随之改善，短期部分REITs仍面临解禁压力，建议关注增量资金引入情况以及宏观经济逐步修复背景下业绩修复预期变化。 投资要点： ⚫市场回顾：（1）收益率，9月中证REITs指数下跌1.13%，表现弱于商品期货、债市，强于股市、黄金期货。从9月涨跌幅看，本月REITs跌多涨少，已上市的28支REITs中10支呈上涨趋势，较8月减少3支；（2）成交量，9月REITs市场整体成交活跃度持续下降。9月月度成交额为52.09亿元，日均成交额为2.60亿元，环比下降19.4%；月度成交量为121,955万份，日均成交量为6097.76万份，环比下降22.0%。（3）换手率，9月份C-REITs日均换手率为14%，较8月有所下降。 一线城市销售表现较好，关注其持续性广州优化限购政策，行业销售端有所回升行业低速增长，盈利能力有望筑底企稳 ⚫证监会就修订公募REITs指引关于公募REITs资产扩容增类至消费基础设施征求意见。9月8日，证监会拟对《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，第五十条中“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产”修改为“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区。 ⚫鼓励依托景区项目发行基础设施类REITs。9月29日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知。在保障措施中提出，拓宽融资渠道。引导金融机构结合自身业务和旅游企业生产经营特点，优化信贷管理，丰富信贷产品，支持旅游设施建设运营。探索在部分地区开展旅游项目收益权、旅游项目（景区）特许经营权入市交易、备案登记试点工作。鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 ⚫关注REITs持有人增持情况与解限售情况。9月首程控股增持中金普洛斯REIT基金总份额的约1%、张江高科增持华安张江产业园REIT基金份额总数的0.234%；华夏合肥高新REIT、国泰君安 东久新经济REIT等发布解限售提示性公告。 ⚫预期可供现金分派率情况：截至9月30日，已上市REITs总市值达到907.25亿元，C-REITs整体的现金分派率5.1%（按照最新市值计算），其中产权类为3.3%，经营权类为6.4%。 风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。 正文目录 1市场回顾...........................................................................................................................41.1 9月中证REITs小幅走弱，下跌1.13%...............................................................41.2各类资产C-REITs市场表现情况........................................................................42 C-REITs市值与月度交易情况........................................................................................52.1 9月公募REITs总市值环比下降1.0%.................................................................52.2 C-REITs市场整体成交情况..................................................................................62.3各类C-REITs成交表现情况................................................................................83行业重点新闻信息.........................................................................................................104主要公司重点公告.........................................................................................................125估值与分派率情况.........................................................................................................156投资建议与风险提示.....................................................................................................16 图表1：C-REITs市场表现情况.......................................................................................4图表2：各类资产月度收益率比较（%）.......................................................................4图表3：当月各支C-REITs市场表现情况（%）...........................................................5图表4：C-REITs上市以来折溢价情况（%）................................................................5图表5：我国公募REITs市值变化情况（亿元）..........................................................6图表6：各类型REITs市值结构......................................................................................6图表7：C-REITs月度日均成交额情况（亿元）...........................................................6图表8：C-REITs月度日均成交量情况（万份）...........................................................6图表9：大宗交易月度成交额情况（亿元）..................................................................7图表10：大宗交易月度成交量情况（份）....................................................................7图表11：C-REITs日均换手率情况（%）.......................................................................7图表12：已上市REITs月换手率情况（%）.................................................................8图表13：不同资产类型REITs月度日均成交额情况（亿元）....................................9图表14：不同资产类型REITs月度日均成交量情况（万份）....................................9图表15：各类REITs月度成交额情况（亿元）............................................................9图表16：各类REITs月度成交量情况（万份）............................................................9图表17：不同底层资产类别REITs月换手率情况（%）...........................................10图表18：产权/经营权类REITs月换手率情况（%）..................................................10图表19：行业重点新闻政策一览..................................................................................10图表20：C-REITs主要公司重点公告一览...................................................................12图表21：C-REITs中证估值及2023年预期可供分配现金派现率情况（截至9月30日）.....................................................................................................................................15 1市场回顾 1.19月中证REITs小幅走弱，下跌1.13% 本月（2023.9.1-2023.9.30）中证REITs指数下跌1.13%，沪深300下跌2.01%、中证全债下跌0.39%、COMEX黄金下跌5.15%、南华商品指数上涨1.30%，中证REITs表现弱于商品期货、债市，强于股市、黄金。9月中证REITs指数持续回落。 资料来源：Wind，万联证券研究所 1.2各类资产C-REITs市场表现情况 9月C-REITs跌多涨少。从9月涨跌幅看，已上市的28支REITs中仅10支上涨，较8月减少3支。其中华安张江产业园REIT（5.28%）涨幅最大，红土创新盐田港REIT（3.14%）和中信建投国家电投新能源REIT（2.48%），上涨均超过2%。而华夏越秀高速REIT（-2.99%）、国金中国铁建REIT（-2.76%）、平安广州广河REIT（-2.40%）和博时蛇口产园REIT（-2.33%）跌幅超过2%。 9月仅园区基础设施类REITs微涨。9月份，经营权类REITs和产权类REITs均下跌，跌幅分别为1.37%和0.49%。从底层资产类型来看，2023年9月园区基础设施、生态环保、 能源基础设施、交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房REITs涨跌幅分别为0.1%、-2.6%、-0.5%、-1.6%、-1.1%、-1.0%，其中仅园区基础设施REITs微涨。 从年涨跌幅看，截至9月末仅5支REITs上涨，分别是中金湖北科投光谷REIT（+3.17%）、华夏基金华润有巢REIT（+2.55%）、中信建投国家电投新能源REIT（+1.