房地产周报：多地认房不认贷政策落地；香港北部都会区发展提速

房地产周报 多地认房不认贷政策落地；香港北部都会区发展提速 内地房地产 多地认房不认贷政策落地。就早前住建部、中国人民银行以及金融监管总局发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，多地已推进相关政策落地，当中包括北上广深四大一线城市以及主要二线城市，并已开始执行认房不认贷的政策。有部份城市在政策落地后市场活跃度得到明显提升，当中位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院开盘，录得认购金额约56.2亿元。 降存量房貸利率。央行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，统一全国商品房个贷首付比例下限，首套房和二套房分别调至20%和30%，下调二套房房贷利率下限，并明确存量首套房贷利率可通过新发贷款置换和协商变更合同两种方式调整。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 8月百强开发商销售额回穏。根据克尔瑞的初步数据，虽然8月是传统淡季，加上东北恶劣天气，但中国前百开发商合同销售额仍大致与7月持平。2023年8月全口径销售总额由7月3,810亿元（人民币，下同）环比仅下跌1%至3,775亿元。2023年8月销售总面积约为2,173万平方米，环比下跌3.5%。2023年前八个月合同销售总额同比下跌10.0%至42,148亿元（2022年前八个月：46,819亿元）。在前50的房企中，前八个月国企合同销售额市占率进一步扩大至70.7%（首七个月：70.1%）。（相关报告） 越秀地产已达成全年销售目标77%。越秀地产发布8月营运数据，8月实现合同销售金额约98.58亿元，同比上升约21.3%，实现合同销售面积约32.82万 平 方 米 ， 同 比 上 升 约14.5%。 前 八 个 月 累 计 合 同 销 售 金 额 约1,019.6亿元，同比上升约61.9%，累计合同销售面积约301.28万平方米，同比上升约32.2%。累计合同销售金额约占2023年合同销售目标1,320亿元的77.2%。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 北部都会区发展提速，新世界发展同意将香港粉岭地块改为可用于住宅开发。9月6日，据香港媒体报道，香港特区政府为加快北部都会区发展步伐，早前大幅调低粉岭北及古洞北换地的标准金额补地价。据媒体消息，新世界发展毗邻粉岭马适路的商住项目，同意接纳政府的标准金额补地价，住宅每呎3,484港元，涉及金额合共近35亿港元，为区内正进行补地价程序的发展商中，首家接纳政府的标准金额补地价。 香港洪水桥五幅多层现代产业大楼用地接10份意向书。香港发展局早前邀请有兴趣人士就位于洪水桥/厦村新发展区及邻近元朗创新园的首批五幅多层现代产业大楼用地提交意向书，于8月31日截止。政府公布共接获10份分别来自物流业界、汽车维修业界及发展商等相关持分者的意向书。当局预计于2023年4季度起陆续推出相关土地作公开招标。 风暴影响周末推盘。受台风苏拉影响，过去周末两天新盘仅录得4宗成交，较上周的136宗跌约97%，创今年新低。当中最高成交为维港汇II，以2,376.3万港元沽出一伙3房户，呎价32,069港元，创项目3房户呎价新高。恒基地产红磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH上载价单4号，提供28伙，折实平均呎价约19,038港元，与上月中推出的价单3号相若，并将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-33%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比-9%）。CCL指数连跌三周，环比跌0.2%至162.4点。 投资启示 内地：在密集支持政策出台下，我们预计改善性需求购买力会得到提振。虽然政策传导需时，但我们相信销售气氛以及项目去化会在4季度改善。因此，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商，包括合景泰富（1813 HK/买入）。另外，我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16 HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏和新一轮消费券的发放。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，按周分別跌0.5%及上升2.4%。行业资产净值折让由62.1%扩大至62.6%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现继续好于中国企业指数，环比大漲8.9%。行业资产净值折让收窄至81.5%。 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 风暴影响周末推盘。受台暴苏拉影响，过去周末两天新盘仅录得4宗成交，较上周的136宗跌约97%，创今年新低。当中最高成交为维港汇II，以2,376.3万港元沽出一伙3房户，呎价32,069港元，创项目3房户呎价新高。恒基地产红磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH上载价单4号，提供28伙，折实平均呎价约19,038港元，与上月中推出的价单3号相若，并将于周日发售。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得2宗交易（环比-33%），而50大屋苑过去一周录得54宗成交（环比-9%）。CCL指数连跌三周，环比跌0.2%至162.4点。 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:本地新闻、交银国际 资料来源:中原地产、交银国际 资料来源:彭博、交银国际 内地房地产市场 截至2023年9月6日止一周，10城新房成交量环比跌26.2 %，供应量环比下降14.1%，库存去化周期上升至约13.47个月。 30城新房成交量按周环比跌15.9%，一/二/三线城市成交量分別环比-21.8%/-22.3%/+8.9%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2）。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份。 有关商务关系及财务权益之披露交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、金川集团国际资源有限公司、嘉兴市燃气集团股份有限公司、青岛控股国际有限公司、EddingGroupCompanyLimited、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、GOGOXHoldingsLimited（前称：58FreightInc.）、苏新美好生活服务股份有限公司、兴源动力控股有限公司、佳捷康创新集团有限公司、清晰医疗集团控股有限公司、汇通达网络股份有限公司、东原仁知城市运营服务集团股份有限公司、武汉有机控股有限公司、读书郎教育控股有限公司、博维智慧科技有限公司、润迈德医疗有限公司、乐透互娱有限公司、双财庄有限公司、中国旅游集团中免股份有限公司、香港汇德收购公司、百奥赛图(北京)医药科技股份有限公司、宁波健世科技股份有限公司、润歌互动有限公司、子不语集团有限公司、交运燃气有限公司、多想云控股有限公司、步阳国际控股有限公司、阳光保险集团股份有限公司、康沣生物科技（上海）股份有限公司、冠泽医疗资讯产业(控股)有限公司、澳亚集团有限公司、粉笔有限公司、润华生活服务集团控股有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、洲际船务集团控股有限公司、巨星传奇集团有限公司、北京绿竹生物技术股份有限公司、中天建设(湖南)集团有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、怡俊集团控股有限公司、宏信建设发展有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、四川科伦博泰生物医药股份有限公司及新传企划有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及InterraAcquisitionCorp的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，