房地产行业2023年第35周地产周报：“831”政策组合+北上广深落地“认房不认贷”，需求端政策力度超预期

——2023年第35周地产周报 核心观点 ⚫本周市场回顾。第35周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对亏损为0.1%。沪深300指数报收3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收2100.26，周度涨幅2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为2.1%。 ⚫全国性政策方面，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策，并发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。上交所：进一步优化基础设施REITs发行交易机制。证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。地方政策方面，北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷”。多地公布首套房贷利率自律下限。广州：大力推进四大重点片区“统筹做地”新模式试点。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫第35周新房和二手房销售量均较上周增加。第35周44大城市新房销售为2.7万套，较第34周增加14.6%；21大城市二手房销售1.7万套，较第34周增加3.7%。一线城市新房、二手房交易较第34周分别增加14.6%、增加1.3%；二线城市新房、二手房交易较第34周分别增加2.9%、增加6.4%。库存量较34周下降，库销比较34周上升。截至第35周，18大城市库存为100.7万套，较第34周减少4460套；库销比为19.4个月，较第34周增加0.4个月。本周土地市场活跃度较第34周上升。第35周36大城市市本级合计成交土地44块。土地出让金减少。2023年第35周36大城市市本级土地出让金为254.6亿元，较第34周减少172亿元。平均溢价率下降。2023年第35周36大城市市本级土地成交平均溢价率3.2%，较第34周上升3pct。第35周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为8块。 李睿lirui1@orientsec.com.cn张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn 广州、深圳相继落地“认房不认贷”2023-08-31三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化2023-08-28 南昌出台15条房地产新政，西安、福州等地拟下调购房首付比：——2023年第33周地产周报2023-08-20 ⚫重点公司公告。多家上市公司发布中期业绩公告。万科A终止向特定对象发行A股股票事项。碧桂园向认购人配发3.5亿股、总代价2.7亿港元用于抵消首笔贷款金额。远洋集团附属公司20亿债券本息兑付展期获持有人会议通过。中国恒大自2023年8月28日起复牌。 投资建议与投资标的 ⚫本周央行、金融监管总局联合发文调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率，四大一线城市及部分核心二线城市先后落地“认房不认贷”，整体而言，需求端政策力度及落地节奏超预期。差别化住房信贷政策方面，首二套房商贷最低首付比例政策下限统一为不低于20%和30%，二套房贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，各地因城施策自主确定辖区内首二套房首付比例和利率下限。存量房贷利率方面，政策明确：①适用范围为首套房贷款，也包括部分原购房时点被认定为二套、但符合现行首套房认定标准的情形，②调整幅度由借贷双方协商确定，加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，结合各地陆续公布的历史首套房政策利率下限来看，上述原二套房被追认为首套的情形受益或较明显。“认房不认贷”方面，随着北上广深及成都、苏州、厦门等核心一二线城市先后跟进落地，我们认为将有助于改善需求释放，考虑到北京、上海等地二手房贷款额度仍受到非普宅认定标准影响，我们认为当前政策或对于新房成交的刺激强于二手，同时二手房抛压或阶段性加大。我们此前提出的地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露以及融资端政策在防范化解风险上的支持力度。总体而言，我们认为政策总体围绕首套房展开，表明“房住不炒”底线仍被坚持，本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点。预计行业将温和复苏，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 目录 1.第35周市场行情回顾（2023.08.26~2023.09.01）....................................4 1.1第35周行业指数表现...................................................................................................41.2第35周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.26~2023.09.01）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................12 风险提示......................................................................................................13 附录.............................................................................................................13 图表目录 图1：2023年第35周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2023年第35周21城二手房成交套数................................................................................7图3：2023年第35周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................7图4：第35周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................8图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................9图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................9图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）.............................................................................10图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................13 1.第35周市场行情回顾（2023.08.26~2023.09.01） 1.1第35周行业指数表现 第35周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对亏损为0.1%。沪深300指数报收3791.49，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收2100.26，周度涨幅2.9%；房地产指数（申万）报收2739.32，周度涨幅为2.1%。 1.2第35周地产板块个股表现 第35周地产板块涨幅居前的公司分别为金科股份、*ST泛海、新大正、中迪投资、我爱我家。 2.行业及公司要闻回顾（2023.08.26~2023.09.01） 2.1行业一周要闻回顾 ⚫全国性政策方面。央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策。央行、金融监管总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。上交所：进一步优化基础设施REITs发行交易机制。证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。地方政策方面。北京、上海、广州、深圳、成都、苏州、长沙、厦门、武汉、重庆等城市落地“认房不认贷”。多地公布首套房贷利率自律下限。广州：大力推进四大重点片区“统筹做地”的改造新模式试点。成都：支持商品住房现房销售；144平以上房源不再实施公证