新力量New Force 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第4374 2023年9月19日 星期二 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 又再跌穿18000收盘 延续寻底探底行情 【公司研究】 奈雪的茶（2150，买入）：23年开店计划提速 ，疫后恢复值得期待 万科企业（2202，买入）：上半年业绩承压，经营业务增长稳健 评级变化 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com 网址：www.mystockhk.com 新旧新旧变动新旧变动新旧变动奈雪的茶2150买入买入6.8010.70-36%0.1330.167-20%0.2550.344-26%万科企业2202买入买入13.5020.85-35%2.2202.2200%2.2202.2200%公司代码评级目标价(港元）2023年EPS(港元)2024年EPS(港元) 第一上海 新力量New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 又再跌穿18000收盘 延续寻底探底行情 9月18日，港股震动企稳了两日后，又再伸延预期中的寻底探底行情走势。恒指跌了有250多点，跌低于18000点来收盘，创三周以来的收盘新低，但观乎大市成交量持续不达标不足900亿元的情况下，总合来说，可见港股虽然又再下探至相对低点，但是资金抄进的积极性依然不大，预示着短期后市仍有进一步下探的机会。走势上，我们估计恒指仍未能摆脱寻底探底的行情格局发展，最终可能还是要通过恐慌抛售来把潜在沽压全释放后，港股就有机会找到阶段性底部。而恐慌抛售每每都是以放量下挫来体现，因此，大市成交量依然是我们目前对港股的重要观察判断指标之一。 另一方面，如果以配置的角度来看，我们还是维持早前的观点看法，18000点或以下是恒指的价值区位置水平，因为在18000点以下恒指的股息率将可达到4％以上，可望吸引长线资金入市来增强大盘的承接力。然而，如果市场气氛依然未能完全恢复之下，恒指短线仍有波动进一步下探的可能，但在波动过后也就将会回归价值。也就是说，如果恒指进一步跌低于18000点来寻底探底的话，哪怕是杀跌到17500点、17000点又或者是16000点，虽然寻底跌浪尾声往往都是最暗黑的，但是其实都是在给市场挖黄金坑。因此，面对现时这个市况判断，在高风险高回报的考虑下，操作上建议可以在18000点以下考虑逢低买入，但宜分段分批进行执行。至于可以考虑的吸纳名单方面，包括有港交所(00388)、腾讯(00700)、中海油(00883)、中移动(00941)、联想(00992)、比亚迪股份(01211)、药明生物(02269)、李宁(02331)、海底捞(06862)、思摩尔(06969)以及百度-SW(09888)等等，建议可以继续多加关注。 恒指收盘报17931点，下跌252点或1.38％。国指收盘报6210点，下跌100点或1.58％。恒生科指收盘报3987点，下跌91点或2.22％。另外，港股主板成交量又再缩降至845亿多元，而沽空金额有196.8亿元，沽空比例23.29％大超标。至于升跌股数比例是578：977，日内涨幅超过11％的股票有44只，而日内跌超过11％的股票有47只。港股通在周一再录得有逾87亿元的大额净流入额度。 第一上海 新力量New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 但玉翠 +852-25321539 Tracy.dan@firstshanghai.com.hk 行业 茶饮行业 股价 4.59港元 目标价 6.80港元 （+48.2%） 市值 78.7亿港元 已发行股本 17.15亿股 52周高/低 9.11港元/3.94港元 每股净资产 3.11港元 股价表现 奈雪的茶（2150，买入）：23年开店计划提速 ，疫后恢复值得期待 FY2023H1业绩概览 截至2023年6月30日，公司实现营业收入25.9亿元，同比+26.8%，其公司经调整净利润为0.7亿元，去年同期为亏损-2.50亿元。 奈雪的茶品牌贡献主要营收，RTD业务快速增长 截至2023年6月30日，公司实现营业收入25.9亿，按产品划分的话，现制茶饮/烘焙/瓶装饮料/其他产品收入分别达19.04/3.66/1.57/1.66亿元，同比+29.4%/-3.8%/+83.8%/+55.6%，分别占总收入的73.5%/14.1%/6.0%/6.4%，瓶装饮料业务实现高速增长；按品牌划分，奈雪的茶占90.8%，瓶装饮料占6.0%，台盖占1.3%，其他占1.9%；外卖订单、自提订单、门店订单占 比 分 别 为43.9%/41.1%/15.0%。 门店网络稳步扩张，开放加盟扩展下沉市场 截至2023年6月30日，公司净开门店126家至1194家（新开门店145家，关停门店19间），奈雪的茶第一类店及第二类店分别净增加79家/净增加47家，期末门店数量分别为975/219家。从门店结构来看，一线/新一线/二线/其他城市分别占比35%/34%/22%/9%，同比+0.5/+1.2/-0.8/-0.8pcts，公司偏向高线城市加密，门店结构整体稳定。2023年7月，奈雪正式宣布开启事业合伙人业务，公司将通过收取加盟费用以及提供供应链服务进行收益共享分成，公司将通过直营门店高线城市持续加密及加盟门店占领下沉市场的方式加速全国门店网络的布局，公司预计将在23年下半年开出首批奈雪合伙门店，预期初始投资额接近100万元，门店经营毛利率达60%，门店经营利润率达20%。 平均单店日销额略有下降，单店模型优化达预期 从单店表现上来看，一类PRO店/第二类PRO店的平均单日销售额分别为1.23/0.93万元，同比-6.82%/-3.12%；整体单店日单量同比+5%至363单；客单价方面，由于降低消费门槛吸引新消费者，奈雪客单价同比-11.7%下降至32.4元，8月公司发布9.9元茶饮新品配合加盟店铺扩展，入局抢占下沉市场份额；单店成本方面，公司原材料成本占比/人力占比/租金占比/外卖费用占比/水电占比/其他折旧摊销 占 比 分 别29.6%/19.6%/14.4%/8.0%/2.7%/5.6%,同比-0.6/-6.4/-1.6/-0.5/0/-0.6pcts；整体经营利润率提升至20.1%，同比+10.4%，一类PRO店/第二类PRO店门店经营利润率分别为20.4%/22.0%，门店经营利润率改善明显，顺利达成年初指引。 目标价6.8港元，维持买入评级 23H1公司成功实现扭亏为盈，门店经营利润率明显改善，事业合伙人模式有望加速公司于下沉市场的布局，但考虑到宏观环境的变化及公司产品价格策略的调整，我们调整公司23年/24年/25年归母净利润至2.0亿/3.9亿/6.6亿，并给予公司2024年30倍PE,调整目标价为6.8港币。 0123456789102022/9/192022/12/192023/3/192023/6/19 第一上海 新力量New Force - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 图表1: 盈利摘要 资料来源：第一上海, 公司资料 罗凡环 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业 房地产 股价 9.07港元 目标价 13.5港元 (+48.6%) 市值 200.13亿港元 已发行股本 22.07亿股 52周高/低 17.04港元/8.9港元 每股净资产 21.03元 价现表 万科企业（2202，买入）：上半年业绩承压，经营业务增长稳健 2023年上半年业绩情况 公司实现营业收入2008.9亿元，同比下降2.9%。其中，房地产销售及资产运营业务收入同比下降3.81%至1843.6亿元（开发业务结算收入同比下降4.5%至1708.4亿）；经营性服务业务收入同比增长11.9%至267.3亿元（物业服务收入同比增长12.2%至161.1亿）。公司整体毛利率18.9%，同比下滑1.6个ppt。归母净利润98.7亿元，同比下降19.4%，主要是开发业务的结算规模及结算利润率的下降。上半年公司有息负债总额同比增长2.3%至3213.6亿元，其中一年内到期占比14.2%，较22年末下降6.3%；境外负债占比20%，较22年末下降1.9%，融资结构持续改善。截至6月末，公司净负债率为49.5%，现金对短期债务覆盖倍数为2.7倍。公司综合融资成本进一步降至4.06%，其中新增融资的综合成本为3.73%，加权平均债务期限5年，债务结构持续优化。 开发业务规模行业领先，聚焦高质量投资 期内公司开发业务实现销售面积1297万平米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。销售均价15724元/平，同比下降4.6%。销售回款近100%。上半年交付9.2万套，下半年计划交付17.9万套。期内公司已售未结金额4884.4亿元，能够较好支撑未来业绩增长。公司坚持高质量投资拓展优质项目。2023年1-8月新增32个项目，新增面积267.6万方（权益比59.6%），新增权益地价约431亿元（权益比60%），新增项目平均地价1.6万元/平米。期内公司新开工及复工面积1196万方，占全年计划的71.5%。竣工面积1290.5万方，完成年初计划的40%。在建及规划中项目面积约1.08亿方（其中在建土储4660.4万方，权益比63.7%），另有旧改土储约382.7万方，土储资源足以支撑公司未来2-3年发展。 经营性业务稳定增长，打造多元化综合优势 期内公司经营性业务保持稳健增长。其中万物云全口径收入达161.1亿元，同比增长12.2%（社区居住消费服务收入同比增长12.6%，占比56.5%；商企及城市服务增长11.2%，占比35.3%；Alot及BPaaS解决方案增长14%，占比8.2%），蝶城数量持续增长至601个。商业开发运营方面，公司累计开业项目203个，建面约1118.3万方，储备面积约381.2万方。期内营收增长7.3%至43亿元，整体出 2021A2022A 2023E2024E2025E收入(百万元)变动(%)归母净利润(百万元)变动(%)每股盈利(元)变动(%)市盈率@4.59港元每股股息（港元）息率(%)4,2974,2926,1308,0069,893-4,526-476200394659-3.28-0.270.120.230.38-1.3-15.836.518.611.10.000.000.000.000.0040.5%-0.1%42.8%30.6%23.6%2126.0%-89.5%-142.1%96.8%67.0%1512.2%-91.8%-143.3%96.8%67.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0% 第一上海 新力量New Force - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 租率94.7%，同比增长2%。租赁住宅方面，截至6月末共运营管理长租公寓22.47万间，出租率95.9%，续租率58%，规模及运营效率全国第一，预计很快可实现盈利。期内收入同比增长10.6%至16.4亿元。物流仓储方面，营收增长17%至19.5亿元，其中冷链收入大幅增长30%。整体可租赁面积985.2万方，其中冷链园区141.5万方，规模行业第一，高标库和冷链园区打造行业领先的供应链服务能力。 目标价至13.5港元，维持买入评级 随着后续市场缓慢复苏及未来高毛利率项目进入结算，多元化业务步入收