万科企业二零二三中期报告

2023中期報告 重要提示： 1.2023本報告中期報告2.本次會議3.20234.34國際會計準則第34號24105.6.7. 34 5 7 9 31 33 36 52 59 66 釋義 釋義 第一節公司簡介 一、公司簡介 （一）基本信息 中文名稱：英文名稱：CHINA VANKE CO., LTD.VANKE註冊地址：33郵政編碼：518083辦公地址：33郵政編碼：518083香港註冊辦事處地址及通訊地址：143A國際互聯網網址：www.vanke.com電子信箱：IR@vanke.com法定代表人：聯交所授權代表：聯交所替代授權代表： （二）聯繫人和聯繫方式董事會秘書、公司秘書：IR@vanke.com股證事務授權代表：IR@vanke.com330755-256066660755-25531696助理公司秘書：IR@vanke.com143A00852-2309888800852-23288097 （三）股票情況 A股股票上市地：A股股票簡稱：AA股股票代碼：000002H股股票上市地：H股股票簡稱：HH股股票代碼：02202 299903BBHHH股股份過戶登記處：聯繫地址：183171712-1716 （四）信息披露及備置地點信息披露媒體名稱：登載半年度報告的國際互聯網網址：Awww.cninfo.com.cnHwww.hkexnews.hk本報告備置地點： （五）註冊變更情況公司首次註冊登記日期：1984 5 30最近一次變更登記日期：2023 8 23統一社會信用代碼：91440300192181490G 第二節會計數據和財務指標摘要 第二節會計數據和財務指標摘要 （二）境內外會計準則差異 第三節管理層討論與分析 一、經營情況討論與分析 2023 49.5%1,221.82.71418.614.2%6.33.73%5.0 2,008.92.9%98.719.4%1,708.44.5%267.311.9%12.2%17.0%10.6%7.3% （一）市場情況回顧 1、房地產開發 全國商品房銷售面積下降，銷售金額微增。20236.05.3%6.31.1%4.1%1.6% 新開工與開發投資延續下降態勢。20235.024.3%5.97.9% 第三節管理層討論與分析 土地市場供應和成交面積縮量。30032.9%31.6%20.1%6.7% 行業政策逐步調整。7 2、物業服務 FM 3、物流倉儲 2023 第三節管理層討論與分析 4、租賃住房 550.24%0.42%2 5、商業開發與運營 8 . 2 %63.1%3REITsREITs （二）報告期內主要工作 20232,008.998.72.9%19.4%0.8420.0%4.0%1.2 2023 1,843.691.8%140.47.0% 19.3%20221.520.7%1.314.7%1.920.3%15.3% 2320.2%45 第三節管理層討論與分析 （三）各項業務發展情況 1、房地產開發 1,297.00.5%2,039.45.3%15125 71,810.41,241.95.2%1,708.44.5%20.3%15.3% 3,118.24,884.47.2%7.8% (2) 1,19671.5%1,290.540.0% 1832449.0267.6718.6431.016,003 第三節管理層討論與分析 10,773.67,310.74,660.43,462.92,200.7382.7 第三節 管理層討論與分析 第三節管理層討論與分析 (3) 提升高品質項目的穩定量產能力。 以客戶為中心，持續優化服務流程。6.135.84533649,93983 第三節管理層討論與分析 (4) 9.2 2021-2022 2、物業服務 萬物雲是中國領先的全域空間服務提供商，AIoTBPaaSRemote & Hybrid 2023161.112.2%91.156.5%12.6%56.835.3%11.2%AIoTBPaaS13.28.2%14.0% 持續貫徹蝶城戰略，蝶城內落地房屋煥新業務。58460161501,00016.8%3.1102420223866401.5665.5%98% 第三節管理層討論與分析 拓展客戶邊界，做深服務濃度。61,9642,32982.72%32%205007 迭代優化科技產品，提升服務能力。61,08231,4511,7052,27942200 輸出穩定、可靠、高品質服務。AED 第三節管理層討論與分析 3、物流倉儲服務 19.517.0%11.49.1%8.130.3% 開業規模增加，繼續保持較高的出租率。421.6985.2843.785%141.579% 堅持行業領先的服務標準，客戶認可度高。7BRCGS S&DAAISO 9001FSSC 22000 響應國家碳達峰行動號召，全面踐行綠色可持續發展理念。20231LEED3LEED 第三節管理層討論與分析 4、租賃住宅 16.410.6% 管理規模持續擴大。0.980.7363422.4717.3927191068.3 出租率維持高位。695.9%748632202372,000 運營效率穩中提升。82.3%20221.40.43%20220.34GOP89.4%20221.9 積極拓展企業客戶。21.5% 產品服務贏得客戶認可。5094.8%58%336202224.4% 5、商業開發與運營 2031,118.3381.273699.586.2 43.07.3%27.494.7%2.0 新項目順利開業，存量項目煥活取得成效。 第三節管理層討論與分析 持續輸出管理，通過協同提升運營質量。98848164352.0BG3429%54%NOI17.9% 持續擴大商業品牌影響力。610,0002,485.229236.4% （四）科技助力業務 加強經營性業務運營數據治理，夯實即售類業務資產數據盤點，助力經營管理決策全局、動態、精細化管理。AI 推廣私域運營服務，打通客戶轉化鏈路，運用數字化營銷手段提升客戶購房體驗。AI 持續在不動產領域進行研發投入，技術攻堅。BIMCAD （五）經營和財務狀況分析 1、利潤狀況 151.716.3%98.719.4% 2、負債情況 (1)49.5% 3,213.619.1%457.014.2%2,756.685.8% 62.4%23.7%13.9% 37.6%62.4%108.93.4%93.9% 80.0%20.0%1.980.6%19.4% 第三節管理層討論與分析 (3) 20233.73% 603.07%37333.07%3.10% 72.246.2 (4) BBB+Baa1AAA 3、資金狀況 18.61,221.8457.096.8%3.2% 4、匯率波動風險 4.4 (CCS)11.59.71CCS3CCS4CCS 5、存貨分析 8,370.320227.7%1,128.113.5%6,219.774.3%995.611.9% 6、或有負債 2,261.54 第三節管理層討論與分析 （六）未來發展展望 一是保障經營安全， 二是堅定實施不動產開發、經營、服務並重，REITS 三是提升ESG價值與可持續發展能力。 第三節管理層討論與分析 二、投資狀況分析 （一）總體情況 ✓ （二）報告期內獲取的重大的股權投資情況 ✓ （三）報告期內正在進行的重大的非股權投資情況✓ （四）金融資產投資1、證券投資情況✓2、衍生品投資情況✓ 報告期衍生品持倉的風險分析及控制措施說明（包括但不限於市場風險、流動性風險、信用風險、操作風險、法律風險等） CCSCCS 第三節管理層討論與分析 已投資衍生品報告期內市場價格或產品公允價值變動的情況，對衍生品公允價值的分析應披露具體使用的方法及相關假設與參數的設定 CCS179.47 CCS 報告期公司衍生品的會計政策及會計核算具體原則與上一報告期相比是否發生重大變化的說明 獨立董事對公司衍生品投資及風險控制情況的專項意見 CCS （五）募集資金使用情況 三、重大資產和股權出售 （一）出售重大資產情況 ✓ （二）出售重大股權情況 ✓ 四、主要控股參股公司分析 ✓ 五、公司控制的結構化主體情況 ✓ 六、公司面臨的風險和應對措施 2022 第四節公司治理 一、報告期內召開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況 （一）本報告期股東大會情況 2023382023A52.60% 20236 302022A50.32% （二）表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會 ✓ 二、報告期內公司董事、監事、高級管理人員變動情況 20236 21 20236 3020222022 20236 30 三、本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本情況 2023 第四節公司治理 四、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況 五、企業管治情況 F.2.2 2023 2022 3240(2) 六、本集團員工數量及薪酬福利 2023630127,401 94.2 第五節環境和社會責任 50 ESGESGAAHSSUSESGA+ESGMSCI-ESGBBBSustainalyticsESG50AA100ESG2023ESG2023-ESG(Best ESG) 發展綠色建築。10202363.16321LEED4LEEDLEEDLEED37.5% 第五節環境和社會責任 持續推進工業化建造。205+2+X852202390% 踐行綠色運營。 推動綠色租賃。ESG2023ESG2023 第五節環境和社會責任 深化氣候變化風險情景分析。TCFDIPCCRepresentative Concentration Pathways 8.5 (RCP 8.5)Network for Greening the Financial SystemNGFS(Current policy)7 打造綠色供應鏈。 鞏固拓展脫貧攻堅、鄉村振興。20236302792024 第六節重要事項 一、公司實際控制人、股東、關聯方、收購人以及公司等承諾相關方在報告期內履行完畢及截至報告期末尚未履行完畢的承諾事項 +20173 18 （一）關於保持公司獨立性的承諾 「一、上市公司的人員獨立 1234 第六節重要事項 二、上市公司的財務獨立 1234 三、上市公司的機構獨立 1 2 四、上市公司的業務獨立 1 2 五、上市公司的資產獨立 1 2 第六節重要事項 （二）關於避免同業競爭的承諾 20% 1 23 （三）關於規範關聯交易的承諾 1 2 第六節重要事項 3 4 5 二、控股股東及其關聯方對上市公司的非經營性佔用資金情況 ✓ 三、違規對外擔保情況 ✓ 第六節重要事項 四、聘任、解聘會計師事務所情況半年度財務報告是否已經審計✓ 五、董事會、監事會對會計師事務所本報告期「非標準審計報告」的說明 ✓ 六、董事會對上年度「非標準審計報告」相關情況的說明✓ 七、破產重整相關事項✓ 八、訴訟事項 其他訴訟事項✓ 九、處罰及整改情況✓ 十、公司及其第一大股東的誠信狀況 ✓ 十一、重大關聯交易 （一）與日常經營相關的關聯交易 ✓ （二）資產或股權收購、出售發生的關聯交易 ✓ （三）共同對外投資的關聯交易 ✓ 第六節重要事項 （四）關聯債權債務往來 是否存在非經營性關聯債權債務往來 ✓ （五）與存在關聯關係的財務公司的往來情況 ✓ （六）公司控股的財務公司與關聯方的往來情