万科企业二零二五中期报告
2025中期報告 重要提示 1.20252.3.343424104.5.20256.7.8.2024 目 錄 2 5 9 39 45 71 78 83 第二節公司簡介和主要財務指標 一、公司簡介 （一）基本信息中文名稱：英文名稱：CHINA VANKE CO., LTD.VANKE註冊地址：33郵政編碼：518083辦公地址：63郵政編碼：518049香港註冊辦事處地址及通訊地址：143A國際互聯網網址：www.vanke.com電子信箱：IR@vanke.com法定代表人：聯交所授權代表：聯交所替代授權代表： （二）聯繫人和聯繫方式董事會秘書、聯席公司秘書：IR@vanke.com股證事務授權代表：IR@vanke.com630755-256066660755-25531696聯席公司秘書：IR@vanke.com143A00852-2309888800852-23288097 第二節公司簡介和主要財務指標 （三）股票情況 A股股票上市地：A股股票簡稱：AA股股票代碼：000002H股股票上市地：H股股票簡稱：HH股股票代碼：02202 299903BBHHH股股份過戶登記處：聯繫地址：183171712-1716 （四）信息披露及備置地點信息披露媒體名稱：登載半年度報告的國際互聯網網址：Awww.cninfo.com.cnHwww.hkexnews.hk本報告備置地點： （五）註冊變更情況 公司首次註冊登記日期：1984 5 30最近一次變更登記日期：2023 8 23統一社會信用代碼：91440300192181490G 第二節公司簡介和主要財務指標 二、會計數據和財務指標摘要 ✓ 第二節公司簡介和主要財務指標 （二）境內外會計準則差異 第三節管理層討論與分析 一、經營情況討論與分析 20255.5%19.5 4.5691.1100%1364.357.564785284.20.6% 249238.8243.92027 1,053.2119.5 第三節管理層討論與分析 （一）市場情況回顧 1、房地產開發 商品房銷售降幅同比收窄。4.593.5%202415.54.425.5%202419.511.8%202429.8 新開工和開發投資延續下降態勢。3.0420.0%4.6711.2% 土地成交溢價率有所提高。30017%4%28%10.1%5.9 政策持續釋放積極信號，推動房地產市場止跌回穩。346 第三節管理層討論與分析 2、物業服務 存量市場趨於活躍。2021-20241.7%3.3%2 質價相符重塑物業邏輯。 科技賦能持續升級。 3、租賃住房 市場租金延續小幅調整。501.37%0.56% 供需兩端政策支持力度不斷強化。 第三節管理層討論與分析 4、商業開發與運營 社會消費品零售總額保持增長。5.0%0.4 消費者既注重「質價比」也尋求情緒價值。 新開業商業增量持續放緩，輕量化改造趨勢突顯。202428% 5、物流倉儲 高標庫出租率及租金承壓。 冷鏈需求持續增長。4.35%4.21% 第三節管理層討論與分析 （二）報告期內主要工作 20251,053.2119.526.2%21.3%1.0121.3% 844.480.2%170.916.2% 2.6%20243.06.3%1.2%-1.5%3.413.9%20240.3 第三節管理層討論與分析 (1)(2)(3) 2025 （三）各項業務發展情況 1、房地產開發 (1)538.9691.142.6%45.7%15 新開項目表現良好。9 庫存去化取得成效。1761838169 第三節管理層討論與分析 開展營銷創新，發掘低成本獲客渠道。8066 780.2533.639.3%740.533.7%1.2%-3.3% 1,457.98.4%1,843.316.6% (2) 20251301864.5 持續提升施工透明度。1868451.6 繼續推進交付即交證工作。51 第三節管理層討論與分析 開展「城市興交付」主題行動。60 (3) 294.128.6%44.0%521.539.3%36.9% 堅持存量資源盤活為主導、精準投資為補充的投資策略。655.829.613.44,528 確保新項目投後高水平兌現。202278685% 項目盤活形成系統性打法。202395.257.5202364785226 第三節管理層討論與分析 3,227.22,116.63,007.41,926.5356.8 第三節管理層討論與分析 (4) 圍繞客戶真實需求，以內容服務與場景創新引領產品升級。17CO • life974% 第三節管理層討論與分析 打造「好房子、好社區、好服務」。24520 (5) (6) 2010EPC3644,449671,5172025 第三節管理層討論與分析 2、物業服務 AIoTBPaaSRemote & Hybrid 181.683.1%113.5662.5%11.9%57.4931.6%5.5%AIoTBPaaS10.645.9%23.9% 持續深化蝶城戰略，強化存量拓展能力。114224,40810.1%29.4%666683 聚焦重點賽道，服務更多客戶。2,5853,28411.1 第三節管理層討論與分析 堅持科技創新驅動，持續優化費用端。AIAI10 3、租賃住宅 18.04.1% 擴大管理規模，鞏固領先地位。1.1627.319.86,2001393.3% 持續提升項目開業質量。0.71++2,151933620 第三節管理層討論與分析 以客戶為中心，多維度提升租住品質。241,9102.559%1.6 發揮運營優勢，助力存量資源盤活。GOP89%128,3003,835104,500 4、商業開發與運營 41.0 1791,03493.2%0.3 第三節管理層討論與分析 客流和銷售額保持增長。7.8%7.2%7.6%IP 新項目開業獲好評，存量項目經營提升。iN97%95% 商業品牌影響力擴大。12,6004.1%4,45322.2% 消費基礎設施REIT表現良好。REIT5%98.9% 5、物流倉儲 20.76.7%10.723.0%;10.06.5% 第三節管理層討論與分析 出租率保持穩定。1501,04584420186%74% 聚焦重點行業做深做透。15 運營服務能力持續提升。42.9% 全面踐行綠色可持續發展理念。21.9690011314LEED86 第三節管理層討論與分析 6、大宗資產交易 1364.3·7,724 7、產業協同與融合發展 + 第三節管理層討論與分析 8、降本增效 18%23%4AI8% （四）科技助力業務 BIM 持續迭代「AI審圖」、「圖雲」產品，成為行業級應用。459693115AI90 全面推進「萬科AI數字工程管理平台」在集團建設項目中應用。AI3609731095.3%10.3832.51 第三節管理層討論與分析 自主研發的「斗拱BIM智能建模軟件」在住宅方案設計和辦公「數字孿生」中落地應用。BIM 加強與深鐵集團在科技領域的「融合發展」。AI++ （五）核心競爭力分析 1、高品牌知名度和美譽度的中國地產行業領軍企業 2007 第三節管理層討論與分析 2、定義人居體驗標桿、回應城市功能再造的產品力 AIoT 3、覆蓋客戶全生命週期、多生活場景的服務力 95%60% 第三節管理層討論與分析 4、重視科技創新，具備持續的科技研發能力 AIoTAPPAIAIBIMBIMAPP 5012100% （六）經營和財務狀況分析 1、利潤狀況 108.627.5%119.521.3% 2、負債情況 (1)90.4%20249.873.1%20240.6 第三節管理層討論與分析 (2) 3,642.630.5% 1,553.742.7%2,088.957.3% 72.5%12.0%15.5% 32.2%67.8%1,221.833.5%46.3% 84.7%15.3%1.685.8%14.2% 第三節管理層討論與分析 (3) 20252493.39%2.34% 69.132.1 494.7 3、資金情況 30.4 740.0295.2%4.8% 4、匯率波動風險 0.49 5、存貨分析 4,625.2202410.9%862.318.6%2,566.955.5%1,171.325.3% 51.129.2152.4 第三節管理層討論與分析 6、或有負債 第三節管理層討論與分析 8、研發投入 2.2 ✓ (1)✓(2)✓(3)✓ （七）未來發展展望 2025 一是戰略聚焦主業和重點城市佈局，加速推動資產處置和業務優化。 二是積極向新模式切換，妥善化解債務風險，構築資本結構優化新格局。 第三節管理層討論與分析 三是依託科技創新，因地制宜打造面向未來、引領行業的新質生產力。 四是以開放姿態整合資源，持續提升核心競爭力，共創城市新生態。 二、投資狀況分析 （一）總體情況 ✓ （二）報告期內獲取的重大的股權投資情況✓ （三）報告期內正在進行的重大的非股權投資情況✓ （四）金融資產投資 1、證券投資情況✓ 2、衍生品投資情況✓ 報告期衍生品持倉的風險分析及控制措施說明（包括但不限於市場風險、流動性風險、信用風險、操作風險、法律風險等） CCSCCS 第三節管理層討論與分析 已投資衍生品報告期內市場價格或產品公允價值變動的情況，對衍生品公允價值的分析應披露具體使用的方法及相關假設與參數的設定 6,202.65 CCS 報告期公司衍生品的會計政策及會計核算具體原則與上一報告期相比是否發生重大變化的說明 第三節管理層討論與分析 （五）募集資金使用情況 三、重大資產和股權出售 （一）出售重大資產情況✓ （二）出售重大股權情況 ✓ 四、主要控股參股公司分析 ✓ 五、公司控制的結構化主體情況 ✓ 六、公司面臨的風險和應對措施 2024 第三節管理層討論與分析 七、市值管理制度和估值提升計劃的制定落實情況 1、公司是否制定了市值管理制度 ✓ 2、公司是否披露了估值提升計劃 ✓ ESG 八、「質量回報雙提升」行動方案貫徹落實情況 ✓ 第四節公司治理、環境和社會 一、報告期內召開的年度股東大會和臨時股東大會的有關情況 （一）本報告期股東大會情況 20256272024A40.7607%2025627 （二）表決權恢復的優先股股東請求召開臨時股東大會 ✓ 二、企業管治情況 F.2.2 2024 D23240(2) 第四節公司治理、環境和社會 三、公司董事、監事、高級管理人員變動情況 20251 27 2025331 20253 31 20256 272024<> 13.51B(1)13.51(2) 四、本報告期利潤分配及資本公積金轉增股本情況 2025 五、公司股權激勵計劃、員工持股計劃或其他員工激勵措施的實施情況 第四節公司治理、環境和社會 六、本集團員工數量及薪酬福利 2025630126,265 91.5 七、環境信息披露情況 ✓ 八、社會責任情況 50 ESGWIND ESGAAAESGAAAESGAA-HSSUSESGA+ESGMSCI-ESGBBBAAESG20252024ESGESGESG2025AESGTOP202025AESGTOP1002025A(E)TOP50 第四節公司治理、環境和社會 發展綠色建築及構建碳中和社區。2025612100%3.39202552LEED100%82.07%2024 持續推進工業化建造。5+
