万科2026年中期报告总结
经营情况
- 市场环境： 2026年上半年，中国房地产市场新房销售规模下降，二手房交易较为活跃。政策方面，国家持续推出稳定房地产市场、推进城市更新的政策，市场预期逐步改善。
- 公司经营： 万科稳步推进改革化险工作，开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，销售金额358.0亿元。多措并举盘活存量项目，新增和优化产能达155.8亿元。启动城市聚焦策略，逐步推进资源向核心城市集中。
- 经营服务业务： 万物云实现营业收入288.5亿元，同比增长1.6%。公司持续压降各類费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。
- 融资情况： 公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳。大股东深铁集团提供股東借款约45.2亿元，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元。
主要业务发展情况
- 房地产开发： 新开项目表现良好，首开去化率达60%。实施项目分类管控，加快库存去化。持续开展创新营销，新媒体渠道获客成交金额近60亿元。产品标准迭代升级，发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》。围绕客户真实需求，搭建万科住区产品矩阵，持续迭代綜合住区产品体系。
- 物业服务： 万物云实现营业收入191.9亿元，同比增长5.6%。持续深化“蝶城”战略，优化住宅项目组合。运用人工智能技术提升管理效能，运行超3,495个智能体，上半年消耗2,320亿词元，行政开支同比下降0.4亿元。
- 租赁住房： 泊寓实现营业收入14.64亿元，出租率94.3%，同比提升1.0个百分点。优化规模布局，推动高质量发展。深耕运营提质，巩固行业领先优势。携手地方国企，盘活存量资产。
- 商业开发与运营： 商业业务（含非并表项目）实现营业收入40.5亿元。商业业务整体出租率92.8%，客流和销售额稳健增长。公司紧抓“数码、潮玩”等消费热点，开展覆盖全国项目的品牌活动，有效提升整体客流与销售表现。
- 物流仓储： 萬緯物流实现营业收入21.9亿元，同比增长6.9%。规模保持行业领先，存量资产施策提效。服务收入快速增长，客户结构持续优化。精细管控降本增效，科技赋能稳固运营。
未来发展展望
- 优化资产结构与质量： 坚持深耕存量盘活，通过规划条件优化、资源置換等手段推动既有项目转化為可售货值；同时，持续推进城市聚焦策略，引导资源向高潜力核心城市集中。
- 深化“好房子、好服务、好社区”产品理念： 依託“拾系”、“映像系”等成熟产品系的标准化推广，将经过市场验证的產品方案快速复制至新项目，满足客户各类居住需求；另一方面围绕不断变化的市場需求，持续研发新的产品系，以产品创新覆盖差异化客群。
- 深耕城市更新业务： 依託在歷史文化街區活化、片区改造等領域积累的先發優勢，深入参与城市更新，着力打造承载新业态、新场景的城市名片项目。
- 探索创新业务模式： 在化解风险的同时持续探索更加适合万科发展和价值实现的商业模式和业务发展模式，通过系统性改进产品和服务，满足万科客户的多元需求；在项目层面整合品牌优势与多业态操盤能力，为资金方及资产持有方提供从投资研判到资产退出的全周期服务方案。
- 科技助力业务： 深化人工智能、大数据、物联网等技术 在业务中的应用，并加速人工智能、机器人等新技术应用，全方位提升运营质量与经营效率。
核心竞争力分析
- 高品牌知名度和客户认可度： 营造“好房子、好服务、好社区”的产品理念，公司在行业格局重塑过程中持续保有突出的市场号召力。
- 标准化产品体系与迭代研发能力： 紧扣客户需求迭代产品体系，构建多系协同的住区产品矩阵，持续提升常规住区项目的综合操盤效率和产品竞争力。
- 深耕城市更新与片区综合运营的全链条能力： 形成了特色商业综合体打造、综合产业招商和运营服务力、多业态协同全场景打造能力。
- 覆盖客户全生命周期、跨场景、多业态的综合服务力： 万科围绕客户居住、办公、消费、物流等多元需求，持续拓展经营服务边界，各业务在长期运营过程中不断沉澱专业能力和客户资源。
- 科技深度融入业务流程： 将人工智能、大数据、物联网等技术深度嵌入业态场景并持续迭代，部分成果从内部工具走向外部产品，体现了研发成果的成熟度与行业认可度。
经营和财务状况分析
- 利润状况： 报告期内，公司实现净利润149.5亿元，同比增加25.2%。
- 债务情况： 截至2026年6月30日，公司净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点。
- 资金情况： 报告期内，公司经营性现金净流入4.9亿元。截至报告期末，公司持有货币资金590.5亿元。
- 汇率波动风险： 报告期内本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内产生汇兑损失约1.0亿元。
其他重要事项
- 公司2026年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
- 公司与深铁集团签署2025年、2026年贷款框架协议，深铁集团向公司提供借款合计约220亿元。
- 公司于2026年4月29日召开第二十届董事会第三十二次会议，审议通过《关于公开挂牌转让环山集团股份有限公司股权的议案》。同意公司间接全资子公司珠海琴山佳业农业发展有限公司、威海和达信息咨询服务合伙企业(有限合伙)、威海硕农信息咨询服务合伙企业(有限合伙)、威海春和信息咨询服务合伙企业(有限合伙)、威海牧达信息咨询服务合伙企业(有限合伙)、威海欣牧信息咨询服务合伙企业(有限合伙)通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团股份有限公司约99.4130%股权。
- 公司于2026年7月31日召开2026年第一次临时股东大会，选举产生第二十一届董事会成员。
- 公司与深铁集团签署2025年贷款框架协议的补充协议，进一步约定可接受的资产抵押方式。
研究结论
万科在2026年上半年面临的市场环境依然严峻，但公司积极应对，通过改革化险、转型发展等措施取得阶段性进展。公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续發展軌道。
