截至二零二三年六月三十日止六個月 公司資料二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司1董事會執行董事孫嘉（主席）闕東武（首席執行官） （自二零二三年八月一日起辭任）葉凱雯（首席執行官） （自二零二三年八月一日起獲委任）丁長峰周悅（自二零二三年八月一日起辭任）非執行董事韓慧華（自二零二三年八月一日起獲委任）獨立非執行董事蔡奮威羅芷妍張安志審核委員會蔡奮威（主席）羅芷妍張安志薪酬委員會張安志（主席）闕東武（自二零二三年八月一日起辭任）葉凱雯（自二零二三年八月一日起獲委任）蔡奮威提名委員會羅芷妍（主席）孫嘉張安志公司秘書葉凱雯（自二零二三年八月一日起辭任）賴愛慧（自二零二三年八月一日起獲委任）核數師畢馬威會計師事務所 （根據會計及財務匯報局條例註冊之公眾利益實體核數師）本公司之法律顧問禮德齊伯禮律師行有限法律責任合夥（香港法例）邁普達律師事務所（香港）有限法律責任合夥 （開曼群島法例）主要往來銀行中國銀行（香港）有限公司註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman KY1-1104Cayman Islands主要營業地點香港中環花園道1號中銀大廈43樓A室電話： (852) 2309 8888傳真： (852) 2328 8097電郵： vkoverseas.ir@vanke.com網址http://www.vankeoverseas.com香港股份登記及過戶處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716號舖 二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司2管理層論述及分析二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司2業務回顧於截至二零二三年六月三十日止六個月（「期間」）內，根據本集團與萬科置業（香港）有限公司（「萬科香港」）及其若干附屬公司（包括萬科企業股份有限公司（「萬科」）的其他附屬公司）（「萬科香港訂約各方」）於二零二二年訂立的管理服務框架協議，本集團繼續向萬科香港訂約各方提供資產管理服務（「管理服務」）。有關管理服務的詳情，請參閱本公司日期為二零二二年十月二十六日的公告及日期為二零二二年十一月二十三日的通函。於期間內，本集團繼續持有位於香港以及美國（「美國」）三藩市及紐約之若干物業之股權或投資工具（視情況而定），包括下列各項（統稱「投資」）：地址╱項目 實際權益 分部 種類 狀況 香港新界葵涌和宜合道63號及打磚砰街70號麗晶中心之若干單位及泊車位（「麗晶中心」）100%物業投資 工業 租賃穩定香港春秧街62、64、66及68號（「春秧街物業」）100%物業發展 酒店相關 發展中香港深水埗醫局街221-233號（「連方I」）100%物業發展 住宅 發展中位於香港新界沙田顯和里之沙田市地段第643號（「顯和里物業」）50%物業發展 住宅 發展中美國加州三藩市657及663–667 Mission Street（「Mission」）45%物業發展 商業 已峻工為發展位於美國紐約25 Park Row之物業（「Park Row」）提供所需資金之投資工具（「投資工具」49%物業發展 投資工具– 二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司3二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司3管理層論述及分析（續）業務回顧（續）於期間內，本集團之收入主要來自：(i)出租麗晶中心單位及泊車位；(ii)為發展Park Row提供所需資金之投資工具之利息；及(iii)提供資產管理服務。期間收入約為港幣181,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣184,500,000元），較二零二二年同期下降1%。下降乃主要由於下列各項的淨影響：(i)期間內收回投資工具之本金導致投資工具之利息收入減少；(ii)來自本集團位於英國倫敦的投資物業Ryder Court（「Ryder Court」）之收入因該物業於二零二二年一月出售而減少（誠如本公司日期為二零二二年一月二十一日及二零二二年一月二十八日的公告以及日期為二零二二年二月二十五日的通函所披露）；及(iii)來自管理服務之收入增加。截至二零二三年六月三十日，本集團於麗晶中心之投資公允價值約為港幣2,046,800,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣1,994,300,000元）。本集團投資物業之估值方法並無變動。抵銷麗晶中心的部分出售約港幣21,800,000元後，期間公允價值收益約為港幣74,300,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：零）。資產管理本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國（「英國」）及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報，本集團收取(i)就萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算；及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。於期間內，本集團提供資產管理服務之收入約為港幣109,600,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣103,600,000元）。期間內，提供資產管理服務之分部盈利增加至約港幣31,700,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣18,300,000元），主要由於期間內萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額費率由每年1.25%增加至1.8%。物業投資於期間內，本集團之投資物業包括位於香港新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。本集團擁有總建築面積約649,000平方呎，相當於麗晶中心總建築面積63%。於期間內，本集團已重續麗晶中心之租約，續租租金均有平穩調升。截至二零二三年六月三十日，麗晶中心之出租率維持於95%（二零二二年六月三十日：95%），而截至二零二三年六月三十日之平均租金為每平方呎港幣9.5元（二零二二年六月三十日：每平方呎港幣9.4元）。除每月租金外，租戶須負責向業主繳交物業管理費，其收入亦入賬列作本集團收入一部分。期間出租麗晶中心單位及泊車位所得收入總額約為港幣48,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣49,500,000元）。扣除物業管理費、停車場管理費用、代理佣金及其他營運費用後但未計及本集團投資物業公允價值變動前之期間分部盈利約為港幣24,800,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣54,800,000元），減幅為55%。有關減幅主要由於截至二零二二年六月三十日止六個月錄得出售Ryder Court之收益約港幣30,400,000元所致，但於期間內並無錄得此等收益。 二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司4二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司4管理層論述及分析（續）業務回顧（續）物業發展本集團之物業發展項目包括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目（「TW6項目」，又稱「柏傲灣」）之投資；(ii) Mission之投資；(iii)參與為發展Park Row提供所需資金之投資工具；(iv)發展春秧街物業；(v)發展連方I；及(vi)發展顯和里物業之投資。本集團其中一項物業發展項目是於本集團擁有20%權益之聯營公司Ultimate Vantage Limited（「Ultimate Vantage」）之投資。Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發展TW6項目而成立之公司。截至本公告日期，全部單位已售出，所得款項總額約為港幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。本集團擁有20%權益之聯營公司金滙隆有限公司（「金滙隆」）由本集團與Ultimate Vantage之合營夥伴（「TW6夥伴」）於二零一六年十一月成立，以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金滙隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按個別基準及各自於金滙隆之股權比例，以計息股東貸款之形式提供。本集團於Ultimate Vantage及金滙隆（統稱「TW6聯營公司」）之投資總額包括本集團應佔TW6聯營公司之資產淨值及應收金滙隆款項，截至二零二三年六月三十日約為港幣176,500,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣180,100,000元）。期間內本集團之投資總額減少主要由於償還部分應收金滙隆款項約港幣3,600,000元（來自柏傲灣買家向金滙隆償還按揭）。截至二零二二年六月三十日止六個月，本集團應佔TW6聯營公司盈利約港幣29,200,000元主要由於撥回過往年度超額計提之建設成本所致。本集團另一物業發展項目為本集團擁有45%權益之聯營公司657–667 Mission Street Venture LLC及其附屬公司（統稱「Mission Street集團」）之投資。Mission Street集團擁有總建築面積約155,000平方呎之Mission。於期間內，本集團應佔Mission Street集團虧損約港幣109,200,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣8,900,000元）。應佔虧損增加主要由於於期間內因各項本地市場因素引致Mission的公允價值減少。本集團另一物業發展項目為參與發展Park Row提供所需資金之投資工具49%實際權益。期間內，投資工具所得收入約為港幣23,300,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣27,900,000元）。投資工具之利息減少主要由於於期間內收回投資工具之本金所致。本集團持有春秧街物業及連方I之全部權益。於期間內，春秧街物業及連方I正在分別重建為酒店相關物業及住宅物業，並均按照發展計劃發展。本集團亦擁有顯和里物業之50%實際權益。於期間內，顯和里物業正在重建為住宅物業並按照發展計劃發展。期間內，分部虧損約為港幣117,900,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣48,800,000元），主要由於期間內應佔因各項本地市場因素引致的Mission公允價值減少。 二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司5二零二三年中期報告 萬科海外投資控股有限公司5管理層論述及分析（續）業務回顧（續）總辦事處及企業開支期間內總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）約為港幣8,900,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣10,600,000元）。有關減少主要由於截至二零二二年六月三十日止六個月出售Ryder Court產生的法律及專業費用所致，但於期間內並無此等開支。融資收入於期間內融資收入約為港幣8,500,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣1,300,000元），包括期間內銀行存款及銀行結餘之利息收入約港幣7,700,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣400,000元）及期間內應收金滙隆股東貸款利息收入約港幣800,000元（截至二零二二年六月三十日止六個月：港幣900,000元）。融資收入增加乃主要由於期間內銀行利率增加。報告期後事項於期間末後概無發生已對或可能對本集團之營運、業績或事務狀況造成重大影響之事項。財務回顧流動資金、財務資源、負債比率及資本架構截至二零二三年六月三十日，本公司股東應佔權益約為港幣4,270,400,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣4,301,900,000元）。減少乃主要由於本公司股東應佔期間權益約港幣3,600,000元減去宣派二零二二年末期股息約港幣35,100,000元。截至二零二三年六月三十日，本集團計息銀行及其他借貸約港幣622,400,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣657,700,000元）主要以港幣計值。銀行貸款約港幣615,500,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣645,700,000元）按浮動利率基準安排，而租賃負債約港幣6,900,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣12,000,000元）則按固定利率