销售大幅增长，核心城市逆势扩充土储

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2023年08月31日 证券研究报告•2023年中报点评 买入 （维持） 当前价： 7.63元 城建发展（600266） 房地产 目标价： ——元（6个月） 销售大幅增长，核心城市逆势扩充土储 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 22.57 流通A股(亿股) 22.57 52周内股价区间(元) 3.32-7.9 总市值(亿元) 172.17 总资产(亿元) 1,469.48 每股净资产(元) 8.95 相关研究 [Table_Report] 1. 城建发展（600266）：深耕北京资源充足，财务稳健逆势增长 (2023-06-15) [Table_Summary]  事件：2023H1公司实现营业收入97.5亿元，同比增长16.1%，实现归母净利润4.8亿元，实现扭亏为盈（2022H1亏损3.3亿元）。  业绩表现稳健，财务优势突出。2023H1公司实现营业收入97.5亿元，同比增长16.1%，实现归母净利润4.8亿元，实现扭亏为盈。公司在手现金充沛，期末货币资金227.1亿元，较上年末增加63%，经营性净现金流98.2亿元，回款管控良好。  销售大幅增长，核心城市逆势扩充土储。2023H1实现销售面积54.0万平，同比增长104%；销售额230.7亿元，同比增长55%，公司位列北京市上半年房企权益金额榜第二名。期内多个项目实现热销，天坛府刷新北京单盘销售金额记录，文源府入市半年整体去化超70%，国誉燕园斩获北京一季度销售套数、销售面积双冠军。公司逆势投资，积极参与土地竞拍，共参与北京、成都、黄山等超22宗地块，总建筑规模超170万平方米的土地竞买，期内新增土地储备建筑面积34.3万平，较去年同期为34.1万平略有增加，其中权益面积29.7万平。公司土储质量优质，2022年公司持有待开发土地和一级土地项目的总计容建面482万平中，北京占比达78.75%。城建集团拟将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待资产注入后公司综合实力及资源储备将进一步增强。  多元业务协同发展，战略布局纵深推进。1）商业地产：期末公司商业地产持有面积43.53万平方米，商业地产经营额3.1亿元，城悦荟完成竣工验收备案，整体招商率超85%。2）文旅地产：黄山项目整体运营架构及运营方案深化，首期住宅成功面市，与斯维登酒店签订度假住宅托管协议；云蒙山景区二销产品逐步赢得市场认可。3）棚改：临河回迁房全部顺利入住，项目收益及平各庄B地块财务费用与政府达成一致协议，望坛项目首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验。  盈利预测与投资建议：预计2023-2025年归母净利润复合增速为41.2%。考虑到公司深耕核心城市，业务储备丰富且增速较高，维持“买入”评级。  风险提示：竣工交付或低于预期、拿地和销售回款或低于预期、地产调控风险、金融资产公允价值变动风险等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 24561.88 27059.18 30037.56 33049.75 增长率 1.56% 10.17% 11.01% 10.03% 归属母公司净利润（百万元） -926.18 1032.18 1308.30 1503.03 增长率 -244.43% 211.44% 26.75% 14.88% 每股收益EPS（元） -0.41 0.46 0.58 0.67 净资产收益率ROE -3.22% 3.81% 4.65% 4.99% PE -18.59 16.68 13.16 11.46 PB 0.63 0.60 0.57 0.55 数据来源：Wind，西南证券 -16%7%31%55%79%103%22/822/1022/1223/223/423/6城建发展 沪深300 城建发展（600266）2023年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入 24561.88 27059.18 30037.56 33049.75 净利润 -884.03 1097.05 1399.40 1572.72 营业成本 21188.67 23593.81 26189.49 28647.65 折旧与摊销 66.84 48.08 49.68 51.28 营业税金及附加 523.70 568.24 630.79 694.04 财务费用 433.23 476.56 451.18 453.66 销售费用 679.32 753.38 834.46 918.81 资产减值损失 -542.99 4.00 3.00 200.00 管理费用 509.89 558.83 621.42 683.34 经营营运资本变动 3292.98 -1221.29 -609.14 -2418.71 财务费用 433.23 476.56 451.18 453.66 其他 5970.98 -108.56 -292.64 -543.20 资产减值损失 -542.99 4.00 3.00 200.00 经营活动现金流净额 8337.01 295.83 1001.46 -684.26 投资收益 -639.62 20.00 250.00 320.00 资本支出 13.73 -40.00 -40.00 -40.00 公允价值变动损益 -741.88 250.00 200.00 200.00 其他 91.91 -2082.63 -1344.62 -1700.16 其他经营损益 0.00 0.00 0.00 0.00 投资活动现金流净额 105.64 -2122.63 -1384.62 -1740.16 营业利润 -722.69 1374.36 1757.23 1972.24 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非经营损益 -17.84 -3.06 -7.98 -6.34 长期借款 -7184.37 1000.00 1000.00 1000.00 利润总额 -740.53 1371.31 1749.25 1965.90 股权融资 -16.64 0.00 0.00 0.00 所得税 143.50 274.26 349.85 393.18 支付股利 -207.57 138.93 -154.83 -196.24 净利润 -884.03 1097.05 1399.40 1572.72 其他 -1211.48 -227.75 437.64 1073.08 少数股东损益 42.15 64.87 91.10 69.69 筹资活动现金流净额 -8620.07 911.17 1282.81 1876.84 归属母公司股东净利润 -926.18 1032.18 1308.30 1503.03 现金流量净额 -177.42 -915.63 899.65 -547.59 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 财务分析指标 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 13928.50 13012.87 13912.53 13364.94 成长能力 应收和预付款项 5080.73 6557.58 6912.70 7738.34 销售收入增长率 1.56% 10.17% 11.01% 10.03% 存货 95838.12 91235.63 96223.48 102534.92 营业利润增长率 -151.81% 290.17% 27.86% 12.24% 其他流动资产 6217.13 8525.12 8942.28 9533.27 净利润增长率 -195.32% 224.10% 27.56% 12.39% 长期股权投资 2480.64 2480.64 2480.64 2480.64 EBITDA 增长率 -111.64% 953.03% 18.91% 9.70% 投资性房地产 9989.22 11487.61 13210.75 15192.36 获利能力 固定资产和在建工程 611.85 618.95 624.44 628.34 毛利率 13.73% 12.81% 12.81% 13.32% 无形资产和开发支出 0.00 0.00 0.00 0.00 三费率 6.61% 6.61% 6.35% 6.22% 其他非流动资产 4619.73 4854.56 5089.39 5324.22 净利率 -3.60% 4.05% 4.66% 4.76% 资产总计 138765.93 138772.97 147396.21 156797.04 ROE -3.22% 3.81% 4.65% 4.99% 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 ROA -0.64% 0.79% 0.95% 1.00% 应付和预收款项 31220.61 34416.70 38089.58 41866.47 ROIC -0.77% 3.47% 3.97% 4.17% 长期借款 28310.00 29310.00 30310.00 31310.00 EBITDA/销售收入 -0.91% 7.02% 7.52% 7.50% 其他负债 51756.31 46280.01 48934.00 52129.14 营运能力 负债合计 111286.93 110006.70 117333.58 125305.61 总资产周转率 0.18 0.19 0.21 0.22 股本 2256.54 2256.54 2256.54 2256.54 固定资产周转率 39.70 43.97 48.32 52.76 资本公积 3312.42 3312.42 3312.42 3312.42 应收账款周转率 180.92 143.21 156.61 155.38 留存收益 14523.78 15694.88 16848.35 18155.14 存货周转率 0.22 0.24 0.27 0.28 归属母公司股东权益 24219.27 25441.66 26646.93 28006.03 销售商品提供劳务收到现金/营业收入 126.73% — — — 少数股东权益 3259.73 3324.60 3415.70 3485.39 资本结构 股东权益合计 27479.00 28766.26 30062.63 31491.42 资产负债率 80.20% 79.27% 79.60% 79.92% 负债和股东权益合计 138765.93 138772.97 147396.21 156797.