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销售逆势取得增长，投资聚焦核心城市

2026-06-10 开源证券 Leona

核心观点：中国金茂在2025年行业调整期中实现销售量价齐升，主要得益于产品力体系及聚焦一二线核心城市的投资策略。公司盈利修复穿越周期，维持“买入”评级。
关键数据：
- 销售业绩：2026年1-5月销售金额同比增长10.5%至417.27亿元，销售均价同比增长14.7%至24794元/平；5月单月销售金额同比-15.7%至104.93亿元，面积同比-35.6%至36.84万方。
- 财务表现：2025年营收593.7亿元（+1%），归母净利润12.5亿元（+18%），经营性净现金流同比转正至4.6亿元；毛利率提升至16%（+1pct），物业开发毛利率同比+2pct至13%。
- 拿地情况：2026年1-5月拿地金额121.0亿元（行业第5），拿地强度29.0%；2025年新增21个项目，总土地款577亿元，货值超千亿元，全部位于一二线城市。
- 第二曲线：金茂服务在管面积同比+5%至1.06亿平，营收同比+18.5%；物业投资因长沙览秀城REIT出表收入同比-1%至16.72亿元；酒店收入同比-5%至16.20亿元。
- 融资成本：2025年新增融资平均成本降至2.75%，公开市场融资低至2.3%；2026年4月发行25亿元5年期中期票据，票面利率2.39%。
盈利预测：2026-2028年归母净利润预测14.6、15.2、17.3亿元（EPS 0.11、0.11、0.13元），对应PE分别为12.7、12.2、10.7倍。
研究结论：公司项目位于核心城市，产品溢价明显，盈利改善可期，维持“买入”评级。
风险提示：销售恢复不及预期、政策调整导致经营风险、项目结转毛利下行。