请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2023年08月25日 证券研究报告•2023年中报点评 买入 （维持） 当前价： 9.25港元 越秀地产（0123.HK） 房地产 目标价： ——港元 销售逆势增长，多元方式补充土储 投资要点 西南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：池天惠 执业证号：S1250522100001 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据 [Table_BaseData] 52周区间(港元) 6.49-13.28 3个月平均成交量(百万) 10.93 流通股数(亿) 40.25 市值(亿) 372.35 相关研究 [Table_Report] 1. 越秀地产（0123.HK）：销售逆势增长，多元拿地储备充足 (2023-03-19) [Table_Summary]  事件：公司发布2023年中报，公司实现收入321.0亿元，同比+2.6%，归母净利润21.8亿元，同比+27.5%，核心净利润21.5亿元，同比+0.8%。  财务优势突出，借贷成本持续优化。上半年公司境内成功发行54亿元公司债券，平均利率3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区债34亿元，平均利率为3.92%。期内加权平均借贷年利率为3.98%，同比-13pp。期内供股获1.15倍超额认购，募资净额83亿港元，期末剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。  合同销售逆势增长，战略聚焦大湾区和华东地区。上半年公司累计合同销售金额836.3亿元，同比+71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。战略聚焦大湾区和华东地区，大湾区、华东地区分别实现合同销售金额461.3亿元、186.3亿元，同比+45.3%、+151.4%。深耕一线城市和重点二线城市，广州实现销售金额402.6亿元，占比48.1%。中西部区域首次实现销售金额超百亿，为120.5亿元，同比+64.2%。  土储优质且充足，多元方式补充土储。上半年公司通过多元化增储模式新增11幅土地，总建筑面积约为217万平，通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的22%、14%和27%。期末总土地储备2813万平，其中大湾区占比46.1%，华东地区占比18.8%。期内于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平。TOD项目总土地储备398万平。期内TOD项目实现合同销售185.1亿元，同比+53.3%。  商业运营双平台稳健运营，物业管理规模持续增长。公司坚持“商住并举”发展战略，公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业实现租赁收入2.1亿元，同比+16.7%，持有36.83%权益的越秀房产基金实现经营收入10.6亿元，同比+12.4%。越秀房产基金所属写字楼业态经营保持稳定，实现租赁收入6.1亿元。越秀服务营收15.1亿元，同比+38.7%；归母净利润2.5亿元，同比+17.5%，合约面积7749万平，在管面积5876万平方米；社区增值服务4.0亿元，同比+64.2%。  盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持9.9%的复合增长率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，维持“买入”评级。  风险提示。销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。 指标/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元人民币) 72416 80902 90393 99279 增长率 26% 12% 12% 10% 归属母公司净利润(百万元人民币) 3953 4178 4692 5242 增长率 10% 6% 12% 12% 每股收益EPS 1.28 1.04 1.17 1.30 净资产收益率 8.34% 8.10% 8.33% 8.52% PE 6.88 8.17 7.27 6.51 数据来源：公司公告，西南证券 -29%-14%1%16%31%46%22/822/1022/1223/223/423/623/8越秀地产 恒生指数 越秀地产（0123.HK）2023年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附：财务报表 资产负债表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 利润表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 流动资产 283,974 305,069 328,329 347,203 营业总收入 72,416 80,902 90,393 99,279 现金 21,846 26,616 23,821 26,022 营业成本 57,610 64,721 72,315 79,423 应收账款 570 586 619 622 销售费用 2,041 2,265 2,513 2,730 存货 209,744 221,731 244,814 254,705 管理费用 1,769 2,023 2,169 2,383 其他 51,814 56,136 59,075 65,855 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 62,378 61,922 61,474 61,034 财务费用 97 102 53 53 固定资产 13,426 13,242 13,068 12,902 除税前溢利 10,830 12,539 14,081 15,417 无形资产 1,388 1,416 1,442 1,468 所得税 4,692 6,395 7,181 7,708 其他 47,564 47,264 46,964 46,664 净利润 6,137 6,144 6,900 7,708 资产总计 346,352 366,992 389,803 408,236 少数股东损益 2,184 1,966 2,208 2,467 流动负债 178,510 191,005 204,917 213,642 归属母公司净利润 3,953 4,178 4,692 5,242 短期借款 18,873 20,873 22,873 24,873 EBITDA 11,508 12,648 14,144 15,483 应付账款 1,642 1,594 1,849 1,761 EPS（元） 1.28 1.04 1.17 1.30 其他 157,995 168,538 180,195 187,007 非流动负债 83,050 85,050 87,050 89,050 主要财务比率 2022A 2023A 2024E 2025E 长期借款 72,554 74,554 76,554 78,554 成长能力 其他 10,496 10,496 10,496 10,496 营业收入 26.21% 11.72% 11.73% 9.83% 负债合计 261,559 276,055 291,967 302,691 归属母公司净利润 10.15% 5.68% 12.30% 11.72% 普通股股本 18,035 18,035 18,035 18,035 获利能力 储备 30,371 34,549 39,241 44,483 毛利率 20.45% 20.00% 20.00% 20.00% 归属母公司股东权益 47,430 51,608 56,299 61,541 销售净利率 8.48% 7.59% 7.63% 7.76% 少数股东权益 37,363 39,329 41,537 44,004 ROE 8.34% 8.10% 8.33% 8.52% 股东权益合计 84,793 90,937 97,837 105,545 ROIC 3.56% 3.13% 3.33% 3.53% 负债和股东权益 346,352 366,992 389,803 408,236 偿债能力 资产负债率 75.52% 75.22% 74.90% 74.15% 现金流量表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 净负债比率 82.06% 75.67% 77.28% 73.34% 经营活动现金流 3,719 4,009 -3,505 1,642 流动比率 1.59 1.60 1.60 1.63 净利润 3,953 4,178 4,692 5,242 速动比率 0.34 0.36 0.33 0.34 少数股东权益 2,184 1,966 2,208 2,467 营运能力 折旧摊销 427 756 748 741 总资产周转率 0.22 0.23 0.24 0.25 营运资金变动及其他 -2,845 -2,890 -11,152 -6,807 应收账款周转率 208.25 140.00 150.00 160.00 投资活动现金流 -7,058 299 388 377 应付账款周转率 35.40 40.00 42.00 44.00 资本支出 -1,166 -600 -600 -600 每股指标（元） 其他投资 -5,892 899 988 977 每股收益 1.28 1.04 1.17 1.30 筹资活动现金流 -7,714 462 322 182 每股经营现金流 1.20 1.00 -0.87 0.41 借款增加 15,893 4,000 4,000 4,000 每股净资产 15.32 12.82 13.99 15.29 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 已付股利 -1,772 -3,538 -3,678 -3,818 P/E 6.88 8.17 7.27 6.51 其他 -21,835 0 0 0 P/B 0.57 0.66 0.61 0.55 现金净增加额 -10,920 4,770 -2,795 2,201 EV/EBITDA 8.41 8.14 7.76 7.20 数据来源：公司公告，西南证券 越秀地产（0123.HK）2023年中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上 持