行业研究 | 内地房地产 整体销售延续下行趋势，央行引导降低首付比例 2023年8月房企销售数据点评 事件描述： 克而瑞发布2023年8月房企销售情况，TOP100房企1-8月累计销售额同比降幅继续扩大，前8月累计销售金额同比下降10.0%（较前7月降幅扩大4.1pct)；8月单月销售金额同比下降37.6%（较7月单月降幅扩大0.4pct）。 事件评论: 整体销售延续下行趋势，需求端改善或有望为销售回升提供支撑。2023年1-8月，TOP100房企实现销售额4.21万亿元，同比下降10.0%（前7月：同比下降5.9%）；实现销售面积2.37亿平方米，同比下降20.0%（前7月：同比下降17.0%），整体成交延续了下行趋势。目前，各大城市对住房需求的支持力度逐渐加大，未来销售端或有望边际好转。 各规模房企累计销售金额同比继续下滑，大、小型房企单月销售金额降幅有所收窄。截至2023年8月末，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）、小型（累计销售额51-100名）房企累计同比分别下滑4.9%、11.8%、17.7%，中型房企累计销售额降幅较大。单月销售表现上，与7月相比，大型、小型房企分别降幅收窄3.5pct、4.5pct；中型房企降幅继续扩大6.6pct。公司表现上，2023年1-8月累计销售额增速较快的房企为象屿地产（+241%）、电建地产（+161%）、卓越集团（+95%）、保利置业（+70%）、越秀地产（+61%）。 中央多方向优化需求侧政策，地方集中推动“认房不认贷”落地。本月，多部委在推动住房消费方面密集表态，如央行等两部门宣布调整首套/二套首付分别最低至20%/30%并引导降低存量首套贷款利率、住建部等三部门推动“认房不认贷”纳入全国政策工具箱等，中央表态积极对于推动地方政策加速落地具有一定的积极作用，或将带动市场预期有所回升。地方政策上，近期各地在购房资金、户籍制度方面加大了支持力度，且执行城市能级有所上移：1）降低购房资金成本方面，地方集中调整公积金、执行“认房不认贷”政策等，如成都深化成德眉资四市公积金同城化、山西阳泉城区下调首套公积金个贷利率15个bp，深圳等多地宣布实施“认房不认贷”等，或有望提升居民的购房积极性，为住房销售复苏提供支持。2）户籍优化方面，地方政策主要涉及取消落户限制、增加随迁范围等方面，如江苏（除南京、苏州市区外）拟全面取消落户限制政策、沈阳人才随迁范围增加“兄弟姐妹”等，该措施或可在一定程度上增加重点城市的购房需求，为后期住房销售提升提供支撑。 投资建议： 近期销售继续探底，房企间表现持续分化，主要系居民对未来收入预期偏弱等因素导致，或仍需要地方在购房资金上提供更多支持。从近期地方政策的布局来看，政策执行城市能级逐步上移，如深广两个一线城市已提出“认房不认贷”，同时在中央表态的引导下，部分销售复苏较慢的高能级城市的政策力度或有望继续加大。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 31-Aug-23 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 11 克而瑞发布2023年8月房企销售情况，TOP100房企1-8月累计销售额同比降幅继续扩大，前8月累计销售金额同比下降10.0%（较前7月降幅扩大4.1pct)；8月单月销售金额同比下降37.6%（较7月单月降幅扩大0.4pct）。 整体销售延续下行趋势，需求端改善或有望为销售回升提供支撑。2023年1-8月，TOP100房企实现销售额4.21万亿元，同比下降10.0%（前7月：同比下降5.9%）；实现销售面积2.37亿平方米，同比下降20.0%（前7月：同比下降17.0%），整体成交延续了下行趋势。目前，各大城市对住房需求的支持力度逐渐加大，未来销售端或有望边际好转。 图1：2023年1-8月TOP100房企累计销售额同比下降约10.0% 图2：2023年8月TOP100房企单月销售额同比下降约37.6% 数据来源：克而瑞，中达证券研究 数据来源：克而瑞，中达证券研究 图3：2023年1-8月TOP100房企累计销售面积同比下降约20.0% 图4：2023年8月TOP100房企单月销售面积同比下降约41.3% 数据来源：克而瑞，中达证券研究 数据来源：克而瑞，中达证券研究 -100%-50%0%50%100%150%024681012142020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08累计销售金额（万亿元）同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%200%0.00.51.01.52.02020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08单月销售金额（万亿元）同比（右轴）-100%-50%0%50%100%02468102020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08累计销售面积（亿平）同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%0.00.20.40.60.81.01.22020/082020/102020/122021/022021/042021/062021/082021/102021/122022/022022/042022/062022/082022/102022/122023/022023/042023/062023/08单月销售面积（亿平）同比（右轴） zRaYeUrOtMcWbZ7N8Q8OnPrRnPsRlOmMuNjMpPqR9PrRxOvPnQrPwMpPuN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 11 各规模房企累计销售金额同比继续下滑，大、小型房企单月销售金额降幅有所收窄。截至2023年8月末，大型（累计销售额前10名）、中型（累计销售额11-50名）、小型（累计销售额51-100名）房企累计同比分别下滑4.9%、11.8%、17.7%，中型房企累计销售额降幅较大。单月销售表现上，与7月相比，大型、小型房企分别降幅收窄3.5pct、4.5pct；中型房企降幅继续扩大6.6pct。公司表现上，2023年1-8月累计销售额增速较快的房企为象屿地产（+241%）、电建地产（+161%）、卓越集团（+95%）、保利置业（+70%）、越秀地产（+61%）。 图 5：各规模房企累计销售同比继续下滑，大型小型房企单月销售降幅有所收窄 数据来源：克而瑞，中达证券研究 中央多方向优化需求侧政策，地方集中推动“认房不认贷”落地。本月，多部委在推动住房消费方面密集表态，如央行等两部门宣布调整首套/二套首付分别最低至20%/30%并引导降低存量首套贷款利率、住建部等三部门推动“认房不认贷”纳入全国政策工具箱等，中央表态积极对于推动地方政策加速落地具有一定的积极作用，或将带动市场预期有所回升。地方政策上，近期各地在购房资金、户籍制度方面加大了支持力度，且执行城市能级有所上移：1）降低购房资金成本方面，地方集中调整公积金、执行“认房不认贷”政策等，如成都深化成德眉资四市公积金同城化、山西阳泉城区下调首套公积金个贷利率15个bp，深圳等多地宣布实施“认房不认贷”等，或有望提升居民的购房积极性，为住房销售复苏提供支持。2）户籍优化方面，地方政策主要涉及取消落户限制、增加随迁范围等方面，如江苏（除南京、苏州市区外）拟全面取消落户限制政策、沈阳人才随迁范围增加“兄弟姐妹”等，该措施或可在一定程度上增加重点城市的购房需求，为后期住房销售提升提供支撑。 -5%-31%-12%-46%-18%-33%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%1-8月累计同比8月单月同比1-10名总销售额11-50名总销售额51-100名总销售额 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 11 表 1：8月中央多方向优化需求侧政策，地方集中推动“认房不认贷”落地 时间 城市/部门 政策概述 2023-08-01 宁夏隆德 文件提出，简化预售资金使用程序，推行公积金和商业贷款组合模式，推行住房贷款“商转公”，对符合条件的购房业主商业贷款可转为公积金贷款，执行现行个人住房公积金贷款利率。另外，已有1套房的家庭申请商贷再买普通住房最低首付比20%。 2023-08-01 贵阳 通知提出，支持首次住房公积金贷款“既提又贷”。缴存职工家庭（本人及配偶，下同）无住房公积金贷款记录且商业性个人住房贷款记录不超过1次，购买新建商品住房的，可提取住房公积金支付购房首付款，提取后仍可申请住房公积金贷款。 2023-08-01 浙江 《通知》提到，落实居住落户。在杭州市城区经常居住，符合杭州市积分落户条件的，可以在杭州市城区申请登记常住户口。在本省其他城镇地区经常居住，有合法稳定住所的，可以在居住地申请登记常住户口。杭州市城区要取消落户名额限制，精简积分项目，确保居住年限和社会保险缴纳年限分数占积分的主要比例。其他城镇地区要降低居住年限要求，简化办理手续。 2023-08-01 央行 延长保交楼贷款支持计划实施期限。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。 2023-08-02 句容 通知显示，符合国家生育政策生育二孩及以上子女的家庭在句容市购置新建商品住房的，享受契税缴纳份额100%的一次性购房契税补贴；个人购买144平方米以下首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的80%给予一次性补贴；个人购买144平方米以上首套新建商品住房的，按照契税缴纳份额的100%给予一次性补贴；取消二手房80%购房契税补贴。 2023-08-02 惠州 《办法》提出，I类人才在惠州购买首套、二套自住住房，住房公积金贷款的最高贷款额度为100万元；夫妻双方合计最高贷款额度为150万元。 2023-08-03 邯郸 《通知》提到，提高住房公积金贷款额度。二孩家庭公积金贷款最高提至80万,三孩家庭100万元。同时，鼓励开发企业根据购房群体对于户型、面积等具体需求，有针对性地定向开发楼盘。 2023-08-04 郑州 《通知》表示，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整郑州市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策。 2023-08-04 海南 购房人及其配偶无未结清住房公积金贷款，在签订合同并办理备案后，可向海南省住房公积金管理机构申请提取购房人及其配偶住房公积金用于支付购房首付款。 2023-08-04 梧州 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，可执行首套房贷款政策。同时，允许将住房公积金用作购房前期资金等。 2023-08-04 发改委 国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达表示：1