房地产：对贷款政策调整的点评-首套房标准修订，执行细节有望超预期

三部委修订首套房认定标准，从表述来看，在认贷判定方面，执行力度可能超预期。根据新华网报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款”认房不用认贷”政策措施，执行权力下放至各地方。按照此前市场的预期，是以家庭为单位确定首套房标准，而在目前的表述当中，存在超预期的可能，也即在购房环节以家庭为单位（对应原文：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时），但在贷款环节以成员为单位（原文：家庭成员在当地名下无成套住房的），将购房对象和贷款对象进行了分开。那么考虑一种较为普遍的场景，即家庭中其中一人名下有房有贷，但另外一人名下无房，此家庭购房时可能执行首套房标准。在表述当中，还专门提及未成年子女，因此政策力度在执行层面有望超预期，有较大的宽松空间。 这一判断，仍然要根据待公布的政策全文来进行明确。 三部委延期了2022年9月出台的个税返还的政策，当前延期2年至2025年12月31日，但过去近1年执行来看，政策带来的需求改善并不明显。 本政策已经于2022年发布，尽管设置了到期期限，但从有关地产的各类政策来看，都做了到期后的续期，且无论是针对房企、还是居民的政策。 因此，本次政策续期2年，并没有超出市场预期。本政策执行带来的效果并不明显，主要因为个税较多的一线城市，由于该税支付大多转嫁给买方，而买方大多通过做低总价来规避个税，因此对卖方的激励并不充足。 政策仍未到兑现期，因为当前政策并非全国一刀切，而是由各个城市自己选择，也即政策还在路上。整体来看，当前仍然未到兑现期，尽管认房认贷政策在酝酿多时后终于出台，但交给各个城市自行选择这一举措，再次拉长了政策落地的时间。虽然这政策尚不足以对楼市带来较大刺激，但从政策本身来看，仍处于一系列政策逐步出台的序幕当中。 首套房认定标准的改变在于降首付和降利率，其中利率的作用更大。按照贝壳统计，当前主流城市平均首套房贷款利率为3.9%，二套房为4.8%，因此，认定为首套房标准后，可以大幅度降低贷款利率。当然，我们认为，目前首套房贷款利率自身也有进一步下降的空间。而对于降首付比例来看，目前居民购房使用的杠杆率较低，本身也没有构成购房的约束，因此，核心还是在于降利率的幅度。维持阶段性推荐开发版块，关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期配置首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测