住建部支持首套房刚需，首套房建立贷款利率调整机制

投资要点 1月首周（截至6日）重点32城累计销售面积同比+10%，环比+1.0%。12城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。其中一线城市同比+16%，环比+39%；二线城市同比+11%，环比-8%；三四线城市同比-30%，环比-34%。 具体城市来看：1）一线城市北京、上海同环比均为实现正增长，其中北京同比增长52%，上海同比增长28%，深圳同环比分别下降49%、28%，下降幅度最大；2）二线城市中济南、青岛、南京同环比均为正增长，青岛、杭州、成都、厦门等城市同比增长幅度较高；3）三四线城市中惠州、江阴、江门等表现较好。12城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。由于疫情感染过峰后需求释放以及核心城市政策优化，2023年元旦假期期间，重点城市新建商品住宅成交面积较2022年元旦假期增长超两成。 2022年房企拿地集中度提升，央国企仍为拿地主力。2022年百强房企新增货值超四成集中于TOP10房企，仍以国、央企为主，民企只有滨江位于第5位，TOP11-20强房企新增货值占比近两成。新增货值超2000亿元只有保利、华润两家，较去年同期减少8家。大型央国企仍为拿地主力，百强房企中拿地金额占比53%，华润、中海、保利、建发、招商、中铁、越秀、华发等央国企位列拿地金额TOP10；地方城投公司托底拿地明显，拿地金额占比达三分之一，民企占比锐减35%降至9%，多家地铁类公司跻身拿地金额TOP100，其中广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通合计拿地金额超百亿。 房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅。12月房企非银融资总额为655.8亿元，同比下降32.9%，环比上升34.2%。全年房企非银融资总额8457.4亿元，同比下降50.7%。从融资结构来看，2022年12月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为62.6%、0%、6.8%、30.6%，各融资渠道同比均有下降；12月无新增海外债发行。房企融资成本进一步下降，1-12月行业平均融资利率为3.94%，同比下降1.55pp。2023年信用债到期规模6316亿元，海外债到期规模3264亿元，1-4月债务到期压力加大。 住建部表态支持首套房刚性需求，央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制。1月5日，住建部部长倪虹强调因城施策、精准施策、分类调整首付比例等政策。大力支持第一套住房购买，首付比、首套利率应降尽降；合理支持二套住房购买，首付比例分类调降；三套以上限贷政策谨慎放宽。同日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步延续929新政。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，此次受益城市范围进一步增加。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月首周（截至6日）重点32城累计销售面积同比+10%，环比+1.0%。12城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。其中一线城市同比+16%，环比+39%；二线城市同比+11%，环比-8%；三四线城市同比-30%，环比-34%。具体城市来看：1）一线城市北京、上海同环比均为实现正增长，其中北京同比增长52%，上海同比增长28%，深圳同环比分别下降49%、28%，下降幅度最大；2）二线城市中济南、青岛、南京同环比均为正增长，青岛、杭州、成都、厦门等城市同比增长幅度较高；3）三四线城市中惠州、江阴、江门等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。 据中指院监测，2023年元旦假期期间，重点城市新建商品住宅成交面积较2022年元旦假期增长超两成。由于疫情感染过峰后需求释放以及核心城市政策优化，北京、上海、杭州等城市市场活跃度回升，大多三四线城市销售仍在低位。 表1：全国重点城市1月累计（截至6日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房1月累计（截至6日）成交情况（单位：万平方米） 2022年房企拿地集中度提升，央国企仍为拿地主力。2022年百强房企新增货值超四成集中于TOP10房企，仍以国、央企为主，民企只有滨江位于第5位，TOP11-20强房企新增货值占比近两成。新增货值超2000亿元只有保利、华润两家，较去年同期减少8家。据中指院统计，大型央国企仍为拿地主力，百强房企中拿地金额占比53%，华润、中海、保利、建发、招商、中铁、越秀、华发等央国企位列拿地金额TOP10；地方城投公司托底拿地明显，拿地金额占比达三分之一，民企占比锐减35%降至9%，多家地铁类公司跻身拿地金额TOP100，其中广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通合计拿地金额超百亿。 表3：2022年12月中国房地产企业新增货值TOP50 房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅。12月房企非银融资总额为655.8亿元，同比下降32.9%，环比上升34.2%。全年房企非银融资总额8457.4亿元，同比下降50.7%。 从融资结构来看，2022年12月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为62.6%、0%、6.8%、30.6%。具体来看，信用债融资同比上升29.1%，环比上升81.3%；信托融资同比下降83.6%，环比上升8.4%；ABS融资同比下降37.3%，环比上升1.7%；各融资渠道同比均有下降；12月无新增海外债发行。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降，1-12月行业平均融资利率为3.94%，同比下降1.55pp。2023年信用债到期规模6316亿元，海外债到期规模3264亿元，1-4月债务到期压力加大。 图1：房地产行业融资总规模（亿元） 图2：房企信用债和海外债到期规模（亿元） 住建部表态支持首套房刚性需求，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。1月5日，住建部部长倪虹强调因城施策、精准施策、分类调整首付比例等政策。大力支持第一套住房购买，首付比、首套利率应降尽降；合理支持二套住房购买，首付比例分类调降；三套以上限贷政策谨慎放宽。同日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步延续929新政。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，此次受益城市范围进一步增加。 表4：首套住房贷款利率政策动态调整机制受益城市梳理 2市场回顾 上周上证指数上升2.21%、沪深300指数上升2.82%，创业板指上升3.21%，万得全A上周交易额3.25万亿，环比上涨2.84%。从板块表现来看，计算机、建筑材料、通信等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨3.88%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产上涨3.88%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。上周申万地产板块交易额982.35亿，环比上涨0.04%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周数源科技、三湘印象、滨江集团等个股涨幅显著。大连友谊、深振业A、皇庭国际等个股跌幅显著。 图5：上周数源科技、三湘印象、滨江集团等个股涨幅显著 图6：上周大连友谊、深振业A、皇庭国际等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、万科A、中交地产、格力地产等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中保利地产和万科A交易额合计134.36亿，占板块交易额比重为11.86%，保利地产和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，数源科技、三湘印象、滨江集团等涨幅居前，上涨个股个数占比67.42%。年初以来，大连友谊、深振业A、皇庭国际等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为67.42% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有46只股票上涨，合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团等位居涨幅前列。国瑞置业、珠江控股、上实城市开发等位居跌幅前列。年初以来，合生创展集团、新城发展、旭辉控股集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团均超过18亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周中海物业、保利物业、滨江服务涨幅靠前。只有佳兆业美好股票下跌。年初以来，中海物业、保利物业、滨江服务等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到36.25亿（人民币），其余股票成交额均在8亿元以下。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月2日，自2023年1月1日起，河南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。（新京报） 1月2日，近日，绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策意见》，延长部分房地产政策使用时间。各地可将购房契税补贴、价格备案、分批竣工验收等2022年出台的鼓励房地产健康发展55条政策时效延长至2023年底。（观点网） 1月3日，福建福州中心支行大力推进闽系头部房企风险化解，促成近10亿元到期银行间市场债务展期，全省33个“保交楼”重点项目已有30个实现复工，8个风险楼盘“销号”，有力保障购房者的合法权益。（新浪网） 1月3日，江苏扬州市住房和城乡建设局发布消息，对“在扬来扬大专及以上人才在市区购买首套商品住房，给予所缴纳契税50%的一次性购房补贴”的政策进行调整：原定补贴截至2022年12月31日，现已延长至2023年6月30日。（观点网） 1月4日，湖北省随州市住房公积金中心于近日发布《关于调整住房公积金最高贷款额度等有关事项的通知》，随州市将住房公积金最高贷款额度由45万元提高至55万元。同时，放大存贷倍数，可贷额度由按照不超过职工本人及配偶公积金账户余额的20倍计算，提高至25倍。（新浪网） 1月4日，近日，郑州荥阳市人民政府办公室发布《关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知（试行）》，其中首套住房首付比例最低可降至20%。购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至30%；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例降至40%。（新浪网） 1月4日，上海市人民政府发布延长在2011年1月28日实施的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》有效期的通知，按照规定，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在上海市新购的住房。适用税率则定为0.6%。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。（房天下） 1月4日，2023年中国人民银行以视频形式召开工作会议，会议提出落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。（观点网） 1月4日，安徽省六安市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策》，正常缴存住房公积金满6个月的职工，在六安购买新建普通商品住房且首次申请住房公积金贷款时，贷款额度可在六安现行最低贷款额度基础上上浮20%，即单职工缴存家庭最低贷款额度为36万元，双职工缴存家庭最低贷款额度为48万元，有效期至2023年12月31日。（观点网） 1月5日，人民银行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销