业绩增长稳健，盈利能力全方位改善

2023年8月22日，保利物业发布2023年H1业绩公告；公司2023年上半年实现营收71.41亿， 同比+10.7%，归母净利润7.64亿，同比+21.5%。 业绩符合预期，盈利能力改善 截至2023年上半年，公司实现营业收入71.41亿，同比+10.7%，主要是因为公司管理规模的持续扩大带来收入上的提升；报告期内，公司实现归母净利润7.64亿，同比+21.5%,公司增利快于增收主要因毛利率的提升和行政费用的下行：报告期内，公司综合毛利率由2022年同期的2 0.23%上升至21.17%，细分板块看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块毛利率分别达到17.03%、19.58%、38.12%，较去年同期分别上升0.49、0.95、6.23个百分点； 同时，报告期内公司行政开支总额5.16亿较去年同期增加约0.2%，行政开支占总收入的比例由去年同期的8.0%降至7.2%。 第三方占比提升，外拓增长强劲 截至报告期末，公司来自第三方项目的在管面积达到4.12亿方，较2022年末增长约0.59亿方； 来自第三方的物业管理服务收入约为19.69亿，较2022年同期增长约32.4%，占物业管理服务总收入约40.9%，同比提高约3.3个百分点。同时，报告期内公司新拓展第三方项目单年合同金额13.90亿，新签约第三方项目单年合同金额12.86亿（不含续签项目），公司强大的订单获取能力为后续的收入转化提供坚实的保障。 增值服务收入下降、利润率提升 报告期内，公司增值服务板块整体呈现收入下降但利润率修复的趋势。截至2023年上半年，公司非业主增值服务实现收入10.51亿，同比-3.8%，主要因公司提供的案场服务数量下降；业主增值服务实现收入12.73亿，同比-9.26%，主要因社区零售、家政服务等到家业务需求及产品服务变化。但同时，公司非业主增值服务、社区增值服务板块毛利率分别较去年同期上升0.95、6.23个百分点至19.58%和38.12%，我们认为也正是因为业务结构的变化，偏高毛利的业务留存占比较多，带来了利润率上的改善。 投资建议：保利物业2023年上半年克服各种困难实现了归母净利润超过20%的增长，从业务结构的拆分中可以看出公司核心物业管理业务增长稳定，增值业务的收入下行与地产行业整体往下的趋势及业务结构的调整有关，与此同时各项业务的毛利率均呈现修复趋势，我们对公司下半年及往后的发展依然看好。维持公司2023-2024年EPS分别为2.62、3.26、3.87元/股的预测，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费收缴率不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表