2023年上半年茂南区房地产市场报告

宏观政策 宏观政策全国宏观经济 【经济形势】2023年开年经济恢复，尤其是消费和地产销售表现亮眼，总量好但结构分化，仍是弱复苏。经济乘势而上，着重扩内需1-6月综合PKI均位于扩张区间，表明我国企业生产经营总体延续扩张态势：城投融资监管延续偏紧，债务化解不断推进：地产改善放缓政策需针对性加码。预计下半年总基调是以稳为主，注重高质量发展，以扩内需为主，提振企业经营活力和信心。 宏观政策全国宏观经济 【金融环境】2023年上半年和去年同期相比，信贷、社融仍延续放缓趋势：整体上看，二季度金融数据延续了一季度的放缓势头，符合市场预期。背后是一季度集中靠前发力后，二季度以来宽信用进程转入节奏回调阶段，旨在保持全年金融资源投放规模合理增长、节奏平稳，在稳增长与防风险之间把握好平衡。央行继2022年8月后再度下调1年期及5年期以上LPR，均下调0.1%。 宏观政策全国楼市政策 【全国政策】三年疫情期间政策总体不收缩不收紧，保持稳健积极，经济推动比较依赖政策的拉动，市场也形成了对政策利好的强期待。今年以来，内外部环境有所变化，经济处于恢复周期，内生活力逐步修复，经济内发可以形成发展动力。后续总量的宏观政策宽松和刺激的必要性有所降低，这也是经济周期决定的。4月未政治局会议传递了高质量发展偏中性的政策基调。地产智库精选 有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 住房租贷企业经营自有产权长期租货赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。 在地方实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。《通知》要求，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况深入探索，以点带面，积极做好“带押过户 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善任房租赁金融政策体系，推动房地产业回新发展模式平稳过渡。引导平台企业金融业务规范健康发展，提升平台企业金融活动常态化监管水平。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能 我国全面实现不动产这意味着经过十年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到然资源母盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立 加强从业主体管理。严格落实经纪机构备案制度。全面推行经纪从业人员实名登记。经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。 宏观政策茂南楼市政策 【楼市政策】茂南区暂不限购、不限售，仅实行限贷、限签、限价政策 口【房贷利率】茂名市银行机构6月再次下调个人住房贷款利率，首套房贷利率下限调整为4%。本次调整后我市个人住房贷款成本有所下降，推动“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，促进我市房地产市场健康稳定发展，地产智库精选 宏观经济：2023年开年经济恢复，尤其是消费和地产销售表现亮眼，地总量好但结构分化，仍是弱复苏。经济乘势而上，着重扩内需：国内三重压力有所缓解但经营主体活力和信心有待加强。上半年整体宏观经济：工业生产小幅恢复，服务业改善明显。消费亮眼，外贸韧性超预期，地产投资降幅收窄，基建和制造业投资平稳增长。房地产方面，稳地产仍重要，是巩固经济企稳回升的关键。保交楼、保民生、保稳定各项工作诉求强，不发生系统性风险是底线。房企风险逐步出清，防范化解优质头部房企风险。 楼市政策：2023年上半年全国多地发布楼市调控政策，供需两端政策进一步加码和细化，支持刚性和改善性住房需求。另外，4月末政治局会议新增：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，或给房企带来新的业务增长点。茂名地区2023年上半年房地产市场同比去年同期有回暖迹象，为女女好促进刚性和改善性需求释放，地方购房贷款利率持续保持近年低位。 选上地市场02地产公众号 土地市场住宅用地供应与成交 【供需趋势】2023年上半年茂南区住宅用地新增6宗，计容建面127.3万m，同比上涨231.92%：土地成交3宗，计容建面24.47万m，同比下降48.84%：楼面地价795元/m，同比下跌42.18%；溢价率0%，同比下跌100%地产智库精选众厦地 土地市场 重点商住地块 茂南土拍：6月27日甘建投首信置业（茂名）有限公司以16497万元竞得茂名市江东小区HDJD-01地块 地块分析 土地基本信息 四至分析：该地块位于江东中路东侧，健康北路西侧区域配套：周边的设施配套齐全，蔬名市第三小学、新湖公园、茂名市人民医院、明湖向场、休育中心等等应有尽有，区域环境：项自位于体育中心边上，临近小东江，平时可以进行运动版后散步等娱乐休闲方式，拥有宜店的生态环境：项目位于老城区，交通容易培理区域市场：项目位于老域区，可开发地块有限，周边宽品较少，目前在告竟品有保利堂悦。虫然现在茂名城区逐渐东移，但是油城四路对于当地居民来说它的地位还是幸定轻平的，加上体百中心将费升级改造，屈时将给该片区增添新活力。 宗地号：WG2023-15地块位置：茂名市江东小区HDJD-01总占地面积：36603.1m总注范面积：202415.94m客积率：1.0R5.5#成交总价：16497.02万元楼面地价：815元/m消价率：0% 众原观点 房企影响：甘建投首信置业（茂名）有限公司，成立于2023年4月10日，注册盗本1000万元，由广东首信优建工程项目管理有限公司全盗控股，首次进军茂名， 市场影响：士拍竞得人须负责出资建设出让红线外茂名体育中心原址改造升级工程项目，与本宗地开发项目同步实施：技照规划将要对体育馆造型和内部空间及平台下商业进行整合改造，和建设全民健身综台体，建筑面积约11500㎡，包含室内游泳馆、羽毛球馆、篮球馆与网球馆，约2000的尚业街配套等。这次升级也将交通问题列入改造范国，目前已规划并公示了街坊路，西连沿江路，东连村内部道路，舒缓了周边交通压力。 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me边市场无百接竞品，将是热惠考城区成熟起衰的客户唯一选择， 数报来源：茂名中公共贸源文展中心、众赢地产市场通研超理 地产智库精选 土地供需：2023年上半年茂南区住宅用地新增6宗，大部分位于茂东片区，其次是河东老城区，共推出计容建面127.3万m，同比上涨231.92%：上半年土地成交3宗，分别位于河东老城区及金塘镇：目前从土地供应及成交来看，土地需求缩量趋势仍在延续，茂南区在售量及可开发量仍较大，导致2023年上半年土地市场表现仍低迷，房企在目前补货意愿不大。 土地地王：2023年上半年茂南区成交总价地王位于河东老城区，甘建投首信置业以1.65亿元竞得的WG2023-15地块成为茂南的总价地王。 房企布局：2023年上半年土拍市场表现冷淡，主要由于各实力房企已有一定数量土地储备或迫于资金回笼压力，房企拿地热情与信心均有明显下滑，但随着政策利好相继出台及经济持续复苏，估计下半年士拍市场有回暖趋势。J金众厦地产 甲方的保姆 新房市场商品房供应与成交 【供需趋势】2022年上半年茂南区新建商品房套数供应同比上涨45.02%，成交套数8410套，同比减少10.53%，商品房网签成交面积81.55万m，成交面积同比去年下跌0.58%，成交均价6723元/m，同比下降2.55%。2022年上半年茂南区新建商品房成交仍以住宅为主，住宅成交面积占比为87.02%。地产智库精选 新房市场商品房市场小结 地产智库精选 市场供需：2023年上半年茂南区新建商品房供应同比2022年上半年呈上涨趋势：受市场环境影响，开发商开始蓄力进场，商品房供应有所增多。进入2023年，楼市较去年下半年有回暖迹象，但上涨动力不足：由于1-5月需求充分释放，6月成交量明显回落。 产品分析：2023年上半年茂南区商品房成交面积以住宅为主，同比去年占比略有下降整体成交类型稳定。由于银行贷款利好政策的原因，成交面积段同比去年有偏改善型上升迹象，但整体成交均价有所下调。推测2023年下半年房地产市场单价及成交呈平稳趋势。 甲方的保姆 新房市场住宅板块（供应与成交） 【供需趋势】2023年上半年茂南区商品住宅供应2780套，网签成交面积70.96万m，成交套数5814套，成交面积同比去年上涨1.64%2023年上半年房企仍主要采取特惠房、一口价等促销策略，输出银行低利率口径并搭配各种活动节点，优惠力度加大：上半年为加速去化及回款速度，多数房企选择下调销售价格，以价换量：202:3年上半年茂南区商品住宅成交均价6804元/m智均价同比下跌5.43% 新房市场住宅板块（项目排行榜） -【成交套数】按网签数据统计，茂名市茂南区城光世纪城以368套的销售套数位居首位 -【成交金额】按网签数据统计，茂名市茂南区万达东茂湾以约3.64亿元的销售金额位居首位。 2023年1-6月茂南区住宅销售套数及销售金额排行榜 新房市场住宅板块（片区价格排行榜） 口【片区价格排名】根据市场调研，2023年6月茂南区重点片区，官渡片区价格最高，片区成交均价为9980元/m：其次为西粤片区，片区成交均价为9681元/m：排名第三为河东老城片区，片区成交均价为9064元/m。地产智库精选 河东片区：此片区为老城区，主要参考保利堂说、增美域等楼盘的价格：区域各项配套完盖且优越，但片区交通培塞：目前均价9064元/m，比较上月，市场均价略有下降，主要由于保利堂悦保持清盘促销。 官渡片区：片区现在售项目仅有东信明珠，东信明珠网签均价为9980元/m，价格较稳定，所以该片区总体均价为9980元/m 西粤片区：片区大部分大盘已售，在售项目有锦绣中华二期、双东尚宾府，另外东信豪苑、福地大层（一期）处于清盘阶段，因该地段发展成熟亮善利好，均价变动不大，6月片区均价略降，为9681元/m左右 茂东片区：新城区，周边配毫正在开发中，但计划配套较多，未来发展趋势利好，目前在告项目有万达束茂湾、保利云裤、城投梓悦台，中意·东城一品、宏丰新城（二期）进入尾盘阶段，项目主要集中在油城路，交通较为拥堵，整体均价在7916元/m。同一片区，项目均价相差较大本地开发商的宏丰、域投·梓悦台等均价较低，在7000-7500元/m之间：万达旗下的束茂湾处于中等，均价在8000元/m左右：华南保利集团的保利云倍等均价较高，均价在9500元/m左右。 站南片区：主要参考楼盘是明城、碧桂园珑悦府、城光世纪城、碧桂园公园学府、财富豪庭等楼盘的价格，站南片区为茂南区最火热区域，成交量占比较高，且供应量充足，价格区间较大5000-8500元/m不等，6月总体价格略有上涨，片区均价为7302元/m。 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续