2023年上半年西安房地产市场报告

定力稳刺激弱，供需端总量回温，但下行压力仍在 1、经济指标：内生能力偏弱，经济数据普降，失业率增加，收入预期不稳定，消费者和企业信心&预期持续低位。 2、政策环境：延续宽松态势，但整体托而不举，已发布政策多为“对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序”。 3、西安土地市场：市场热度继续筑底，成交规模低于近三年平均值的4成；区域分化明显，核心优质区域热度较高，出现4宗触顶摇号地块；民企抬头但多为龙湖等资金充裕或土储不足的优质房企，平台公司托底意愿降低；房企不再局限于熟悉区域，开启跨区域拿地。 4、西安商品房市场：相比去年同期，市场整体热度回升，但分月来看，市场出现先热后冷局面，1季度积压需求释放，市场小幅复苏，二季度后开始回落；区域分化明显，主城去化压力较小，外围区域去化承压，整体国进民退现象明显。 目录Contents PART1宏观市场 1.1全国动态1.2西安动态 全国动态-数据 经济数据普降，下半年经济下行压力仍较大；内生需求严重不足，核心CPI上涨动力有限；PPI仍处于向下筑底阶段，海外延续衰退、国内维持弱修复，上游成本回落+终端需求弱复苏的情形下，消费品价格易跌难涨；失业率增加，收入不稳定&预期降低，消费者置业情绪低。 全国动态-数据 房企投资端扩张能力尚未恢复，市场信心依然不足，防风险及稳地产仍是下半年主要调控方向；1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%，连续3个月下跌且跌幅扩大；单月看，5月绝对值好于4月，但依旧处在低位。 全国动态-政策 中央除了积极表态外，并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序；地方以降低置业成本为主，目的为促消费稳市场；随着二季度市场持续回落，在房住不炒、保交付主基调下，下半年稳增长政策将持续加码，促进合理化住房需求释放和化解企业资金风险仍是主线。 购房支持 购房支持 购房者权益 土拍规则 购房支持 4月28日，住建部部长倪虹，大力支持首套，二套住房合理支持，政策支持以旧换新、以小换大，多孩家庭。 2月3日，自然资源部，取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境。 1月5日，央行&银保监会，连续3个月下跌的城市首套房贷利率下限具有自助调整权。 3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。 4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 购房支持 购房者权益 6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。 4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 全国动态-政策 供给端：防范化解风险是主线，保交楼、保民生是核心；重点从融资类型、融资对象方面边际放松，以增强企业资金流动性，缓解企业资金风险；但执行效果不佳，非银融资总规模继续下降通道，受市场复苏势头转弱等因素影响，下半年房企整体融资环境仍不容乐观，偿债压力依然沉重。 全国动态-政策 需求端：强调“因城施策”，侧重降低置业成本；1季度降息、二手房“带押过户”、“合理化中介费用”，6月央行下调5年期LPR利率提振居民置业信心，但不可忽视的是房地产市场销售依然疲软，未来仍需政策加力，降低购房门槛和购房成本依然是主要方向。 4月，最高人民法院做出《关于商品房消费权利保护问题的批复》，明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。 1月5日，人民银行&银保监会发布通知，决定建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。 3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。 5月8日，住建部、市场监管总局要求房地，产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。 6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。 西安动态-政策 西安上半年未发布实质性政策，更多围绕“保交楼”，提升交付标准，稳预期；及响应国家号召发布“个人所得税退税优惠”、全面执行二手房“带押过户”，整体“托而不举”对供需两端并没有产生直接影响。 西安商洛公积金互认互贷 发布交付要求提升交付标准 打好“保交楼”攻坚战 带押过户全面执行 个人所得税予以退税优惠 2月20日起，西安商洛公积金互认互贷。结合今年西安两会提到“平原城市群协同发展三年行动计划，推动更多政务服务事项跨地区通办，年内实现住房公积金互认互贷”，意味着西安公积金将开展多地互认互贷，该举措目的在于活跃住房交易，同时为平原城市群建立提供便捷。 3月2日，陕西省人民政府网站发布《进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施》，核心看点： 2月15日，西安市第十七届人民代表大会第三次会议。 3月22日，高新区发布《新建商品住宅交付品质的实施意见》，明确房地产开发企业作为新建商品住宅项目第一责任主体，对商品房项目建设品质负首要责任，最大限度的维护购房者的合法权益。 6月30日，西安市不动产登记服务中心发布《关于推行存量房（二手房）“带押过户”的通知》，明确西安正式启动存量房（二手房）“带押过户” p西安市将坚持“房住不炒”定位，进一步优化住房政策，支持刚性和改善性住房需求，规范发展长租房市场，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。p持续解决房屋“办证难”遗留问题。p坚决打好“保交楼”攻坚战，确保延期项目年内交付80%以上。p实施解决“回迁难”问题三年行动，强力推进安置楼建设和回迁安置工作。 p支持各地因城施策，调整优化房地产有关政策。p实施好差别化住房信贷措施，满足房企合理融资需求，用好新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，支持刚性和改善性住房需求。p对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 核心看点： p保障和提升商品住宅建设品质和交付标准。p还要对沙盘样板间等进行验收，杜绝虚假宣传、夸大营销，最大限度保护购房者合法权益。p对交付不达标楼盘下达整改要求，对拒不整改的企业，将按规定暂停商品房预售许可、建设工程竣工验收备案等业务的办理，涉嫌违反相关法律、行政法规规定的，依法处罚。 目录Contents PART2土地市场 2.1市场表现2.2市场热度2.3拿地企业 市场表现-供地制度改变 2022年集中供地工作的推进，使得供地过于密集，土拍市场呈现国企参与、平台托底、民企隐身的局面，房企拿地意愿降至谷底，同时政府财政压力也加大；在此背景下，西安转变供地方式，开启供地计划公示模式，提前3个月寻找土地“买家”，以期提高土地成交率，减少流拍，促进市场的良性发展。 拟出让地块清单公布模式： 两集中供地模式： 灵活供应方式： 1、出让时间段原则上不少于3个月；2、一次或者多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出；3、去化周期长、土地流拍率高、市场露求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模； 自2022年第二次集中供地结束，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。 两集中模式供地对房企的资金实力提出了更高的要求，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧，在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。 因此政府开展灵活供应方式，本质上是使土地供应工作和市场需求做好紧密的对接，给房企更大的自我修复空间。 市场表现 房地产热度在经过短暂“小阳春”后继续筑底运行，房企资金链不断紧绷，拿地意愿不高，政府推地压力加大；此背景下，航天、沣东、灞桥、高新等分别开启土地推介会，推出核心优质地块寻求“买家”。 西安2023年第一批次供地计划公示 灞桥土地推介 高新土地推介 沣东土地推介 航天土地推介 2023年1月13日，沣东新城召开土地/项目合作推介会，推出25宗经营性用地（其中6宗已成交地块），总占地面积1400余亩。 2022年11月9日，航天新城土地推介会共推出13宗计划出让地块，总占地面积671.47亩； 2023年3月25日，高新区发布了4宗土地推介信息公告，其中包括2宗娱乐康体用地、2宗商服用地，总占地110余亩。 2023年3月18日，灞桥召开2023年储备土地推介会，会上共推出2023年拟出让的4宗居住用地，净用地面积约300亩，未来形成建筑面积51万㎡。推介地块中有3宗为“回锅肉”地块，如今以政府推介的形式重新进入大家视线。 2023年2月14日，西安市2023年度出让住宅地块详细清单（第一批）公布（出让时间拟在2月14日至5月14日）；此次公示出让地块共73块，全部为住宅用地，占地面积约4915亩，全部为住宅用地。 •住宅用地3宗，共248.57亩；•商服+商务办公用地6宗，共170.047亩；•商住用地4宗，共252.848亩。 •商服用地2宗，共37.8余亩；•娱乐康体用地用地2宗，共72.51亩。 •涉宅用地14宗，共970余亩；•商服+商务用地11宗，共442.52亩。 西安2023年第二批次供地计划公示 高新土地推介 高陵土地推介 灞桥土地推介 聚焦专业2023年6月16日下午，高陵区2023年商住地块推介会在创想小镇文体中心举行，邀请绿城、龙湖、碧桂园、万科等30余家房企参与；今年计划供应地块共14宗，总占地1208.749亩，其中住宅用地9宗、1021.745亩，商业用地5宗、187.004亩。 6月13日，灞桥区与房地产开发企业座谈会在灞河左岸崔振宽美术馆举行，16家房地产开发企业代表参加座谈。重点推介了灞桥区今年计划出让的5宗和意向合作开发的4宗国有建设用地使用权基本情况。 2023年7月4日，中国土地市场网发布西安市2023年第二批次拟出让住宅地块详细清单，共117宗、7824亩，涉及高新区、国际港务区、浐灞生态区、长安区、沣东新城等19个区域，其中，西安辖区地块最晚拟供应时间为9月30日，西咸新区地块最晚拟供应时间为10月3日。 2023年5月22日，西安高新区土地资源推介会在丝路前海园召开，会上一次性推出33宗经营性用地，其中6宗位于软件新城，15宗位于中央创新区，6宗高新国际社区，草堂6宗。 市场表现-整体 在销售市场出现阶段性回暖的2-4月，土地市场热度也同步回升，在3-5月连续出现溢价成交，包含4宗触顶摇号；但整体成交规模仍低于近三年平均值的37%。 •供应：75宗，约5064亩，折合建面860万㎡，环比下降58.43%，同比下降7.98%。 •成交：84宗，约5489亩，折合建面934万㎡，环比下降43.68%，同比上涨13.40%。•价格：亩单价953万元/亩，折合楼面价为5599元/㎡，环比上涨3.80%，同比上涨14.97%。 •成交区域分布：2023年上半年共成交84宗地，主要分布在城北最多12宗、港务11宗、沣西10宗等，高陵、城内和鄠邑均无成交。 市场表现-住宅类 n区域分化明显，高新、港务、浐灞等核心板块优质地块仍是房企重点抢夺的对象，出现多宗触顶摇号地块；首批拟出让73宗住宅用地中，截至6月底仍有30宗未推出，以沣东最多，占总体未供应地块1/5。 •供应：53宗，约3894亩，折合建面679万㎡，环比下降56.82%，同比下降8.09%。 •成交：63宗，约4469亩，折合建面782万㎡，环比下降37.19%，同比上涨57.38%。 •价格：亩单价1108万元/亩，折合楼面价为6331元/㎡，环比下降2.47%，同比下降6.72%。 市场表现-商服类 商服用地供求量价均呈下降趋势，成交量下降比例过半；成交地块有近90%为底价成交，蓝城蓝田项目以溢价率4%获取；且其中商业安置、文旅康养产业用地占比达到38%。 •供应：22宗，约1170亩，折合建面181万㎡，环比下降63.52%，同比下降40.92%。 •成交：21宗，约1021亩，折合建面152万㎡，环比下降63.22%，同比下降53.47%。 •价格：亩单