房地产行业：短期内支持政策密集出台，情绪面利好或超预期

SectorReport:PropertySector 中文版 ChunliZhan詹春立 行业报告：房地产行业 Chineseversion (852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk1August2023 EquityResearch 短期内支持政策密集出台，情绪面利好或超预期 SectorReport 乐观情绪可能会持续一段时间。上周，中央政治局会议发出积极信号，提出要及时调整房地产行业供需错配。随后，住建部紧跟发表声明支持房地产市场，具体 措施包括：1）进一步落实降低首付比例和房贷利率；2）改善性住房换购税费减免；以及3）“认房不用认贷”。上周末及本周一，一线城市（北京、广州、深圳、上海）均发声表示将放宽当前房地产政策，以支持刚性和改善性住房需求。考虑到房地产板块始终是自上而下驱动的，我们认为短期内，在密集的政策支持下，乐观情绪可能超出市场预期。 需求侧宽松是中长期的。尽管短期可能会出现一波房地产宽松政策，但我们认为需求侧宽松政策是一个中长期的过程。也就是说，我们不仅预期未来几个月会有各项有利政策出台，而是预期未来几年会有一个整体宽松的需求侧政策环境。从披露的今年6、7月份房地产销售数据来看，开发商合约销售仍十分低迷。我们认为需求侧的放松或刺激措施，更重要的是将减缓房地产行业的下滑趋势，而非推动销售恢复到以往的高水平。 EquityResearchReport 另一方面，我们预计在即将到来的中期业绩期，市场焦点将重新回到开发商的运营风险上。为解决房地产供需错配问题，我们预计长期的政策基调应该是“弱供 给，强需求”。我们认为当前行业政策的主要目的仍是防范系统性金融风险，以及减缓房地产行业的下滑。虽然目前板块情绪有所提振，但长远来看，我们认为市场焦点应回归基本面。此后，开发商经营风险导致的中期业绩疲弱可能成为投资者下半年的主要担忧。2023年7月31日，行业龙头之一的碧桂园（02007HK） 已发布盈利预警。具体亏损数额尚不清楚，我们认为这将为板块带来更多压力。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) MSMPIandHSIperformance %ofreturn 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Jul-22Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23 HSIIndexMSMPIIndex Source:Bloomberg. Nationalpropertysalesperformance RMBbn 短期内，我们对行业持较为乐观的看法。但考虑到行业的下行周期以及开发商经营风险不断增加，我们在选股上仍保持谨慎。优质房企中，我们推荐招商蛇口 （001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979HK），其将受益于地方国企及金融机构等新增客户需求。 PropertySector 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 AmountSoldofCommodityHouses(LHS) AmountSoldofResidentialHouses(LHS) AmountSoldYTDYoYofCommodityHouses(RHS) AmountSoldYTDYoYofResidentialHouses(RHS) Source:NationalBureauofStatisticsofChina. 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 SectorReport PropertySector房地产行业 1August2023 表1：行业估值表 公司名称 股票代码 货币市值（百万港元 市盈率 市净率 ROE(%) D/Y(%) 2022A 2023F 2024F 2025F 2022A 2023F 2024F 2025F 2023F 2023F 主要收入来自内地的香港上市大型开发商华润置地01109HK HKD 259,923 7.9 8.2 7.5 6.7 1.0 0.9 0.8 0.8 11.1 4.4 中国海外发展00688HK HKD 201,386 7.4 6.8 6.2 5.4 0.5 0.5 0.5 0.4 7.2 4.6 万科企业-H股02202HK HKD 185,623 4.8 5.2 5.0 4.6 0.5 0.5 0.4 0.4 8.1 6.2 龙湖集团00960HK HKD 130,322 4.3 5.1 4.9 4.5 0.8 0.7 0.7 0.6 13.7 5.6 碧桂园02007HK HKD 46,708 n.a. 6.1 5.9 4.8 0.2 0.2 0.2 0.2 3.1 1.1 简单平均 6.1 6.3 5.9 5.2 0.6 0.6 0.5 0.5 8.6 4.4 加权平均 6.4 6.6 6.1 5.5 0.7 0.6 0.6 0.6 9.5 4.9 主要收入来自内地的香港上市中型开发商越秀地产00123HK HKD 40,898 7.2 7.5 6.8 5.9 0.6 0.6 0.6 0.5 8.5 5.1 建发国际集团01908HK HKD 39,316 6.4 6.3 5.1 4.3 1.0 1.0 1.0 0.8 15.4 6.6 绿城中国03900HK HKD 22,256 7.3 3.9 3.6 3.2 0.5 0.5 0.5 0.4 12.3 7.4 合生创展集团00754HK HKD 20,687 2.4 6.2 7.2 7.1 0.2 n.a. n.a. n.a. 3.5 0.0 金辉控股09993HK HKD 18,972 9.6 n.a. n.a. n.a. 0.7 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 中国金茂00817HK HKD 16,644 6.9 4.9 4.3 4.0 0.3 0.3 0.3 0.3 5.6 6.4 中国海外宏洋集团00081HK HKD 13,846 3.7 3.5 3.3 2.9 0.4 0.4 0.3 0.3 10.8 5.9 深圳控股00604HK HKD 13,615 6.5 3.8 3.5 3.1 0.3 0.3 0.3 0.3 7.7 9.6 新城发展01030HK HKD 12,224 37.1 3.9 3.5 3.5 0.2 0.2 0.2 0.2 4.2 1.7 美的置业03990HK HKD 9,681 4.6 4.0 4.0 4.1 0.3 0.3 0.3 0.3 7.9 9.9 绿景中国地产00095HK HKD 7,952 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.3 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 旭辉控股集团00884HK HKD 7,914 n.a. 2.6 1.7 n.a. 0.2 0.2 0.1 n.a. (2.9) 4.7 金地商置00535HK HKD 7,559 2.8 n.a. n.a. n.a. 0.3 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 保利置业集团00119HK HKD 7,031 8.5 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 雅居乐集团03383HK HKD 6,486 n.a. 5.6 4.2 3.8 0.1 0.1 0.1 0.1 2.1 0.0 华南城01668HK HKD 5,664 5.3 7.8 n.a. n.a. 0.1 0.1 n.a. n.a. 1.6 3.8 富力地产-H股02777HK HKD 5,478 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 0.1 0.1 0.1 (15.9) 0.0 龙光集团03380HK HKD 5,344 n.a. 42.7 39.2 49.5 0.1 0.1 0.1 0.1 5.2 0.0 合景泰富集团01813HK HKD 4,650 n.a. 1.8 6.9 n.a. 0.1 0.1 0.1 0.1 4.2 0.0 宝龙地产01238HK HKD 4,182 8.8 2.2 3.2 n.a. 0.1 0.1 0.1 0.1 3.9 5.7 简单平均 8.4 7.1 6.9 8.3 0.3 0.3 0.3 0.3 4.6 4.2 加权平均 7.9 6.2 5.7 5.7 0.5 0.5 0.5 0.4 7.5 5.0 主要收入来自内地的香港上市小型开发商远洋集团03377HK HKD 3,656 n.a. 1.7 2.0 4.0 0.1 0.1 0.1 0.1 3.0 16.9 中骏集团控股01966HK HKD 2,196 74.4 5.3 5.7 5.3 0.1 0.1 0.1 0.1 4.8 0.0 招商局置地00978HK HKD 2,158 5.6 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 上实城市开发00563HK HKD 2,108 5.2 n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 中梁控股02772HK HKD 1,791 n.a. 0.6 0.5 n.a. 0.1 0.1 0.1 n.a. 6.4 32.9 时代中国控股01233HK HKD 1,492 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.3 0.3 0.3 (7.9) 0.0 五矿地产00230HK HKD 1,339 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 德信中国02019HK HKD 1,321 2.7 1.1 1.1 n.a. 0.2 0.1 0.1 n.a. 3.8 8.3 绿地香港00337HK HKD 1,256 2.3 n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 佳源国际控股02768HK HKD 1,184 0.3 0.3 0.2 n.a. 0.0 0.0 0.0 n.a. 10.0 37.8 弘阳地产01996HK HKD 1,068 n.a. 0.8 n.a. n.a. 0.1 0.1 n.a. n.a. 3.8 16.3 大唐集团控股02117HK HKD 682 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 融信中国03301HK HKD 572 n.a. 0.4 n.a. n.a. 0.1 0.0 n.a. n.a. 2.3 36.9 正荣地产06158HK HKD 568 n.a. 0.3 n.a. n.a. 0.1 0.0 n.a. n.a. 3.1 45.1 祥生控股集团02599HK HKD 533 0.2 0.2 n.a. n.a. 0.0 0.0 n.a. n.a. 8.0 38.7 建业地产00832HK HKD 435 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.5 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 领地控股06999HK HKD 272 n.a. 0.4 n.a. n.a. 0.1 0.0 n.a. n.a. 4.0 n.a. 汇景控股09968HK HKD 268 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 大发地产06111HK HKD