物业服务及管理月报：利好政策提振信心，七月物管板块回暖

证券研究报告请务必阅读免责条款月报利好政策提振信心，七月物管板块回暖物业服务及管理2023-08-03星期四市场表现及行业动态追踪月度市场表现：上月（2023/7/1-2023/7/31）期间，恒生指数上涨6.15%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨1.05%，跑输恒生指数5.1个百分点；跑输地产建筑2.1个百分点。截至2023年7月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为19.7倍PE（TTM）。个股月度涨跌幅：7月份荣万家（+45.7%）、新城悦服务（+28.4%）、时代邻里（+22.8%）、正荣服务（+17.7%）、世茂服务（+16.1%）涨幅领先；朗诗绿色生活（-26.4%）、鲁商服务（-13.4%）、碧桂园服务（-13.2%）、金茂服务（-12.9%）、中骏商管（-11.6%）市场表现不佳。港股通持股情况：截至2023年7月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比56.88%。持股数量最多的是融创服务，为5.90亿股。其中，增幅最大的为碧桂园服务，本月增幅10.30%。降幅最大的为世茂服务，共-7.98%。行业动态追踪：商务部等13部门联合发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》；住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》；中共中央政治局召开会议，提出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和＂平急两用＂公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。投资建议研究部姓名：陈欣SFC：BLO515电话：0755-21516057Email:chenxin@gyzq.com.hk在7月24日召开的政治局会议上，未提及“房住不炒”，首提房地产供求关系发生重大变化，或预示未来政策方向的转变；“适时调整优化房地产政策”或表明政策优化和支持力度有望加大，在一定程度上提振行业信心。我们建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的央国物企华润万象生活(1209.HK)、中海物业（2669.HK）、保利物业（6049.HK）、越秀服务（6626.HK）以及告别粗放式扩张、转向有质量发展，在利好政策的驱动下，经营业绩及估值有望修复的优质民营物企绿城服务(2869.HK)、万物云（2602.HK）。 2物业服务及管理月报目录1.港股物业服务及管理月度行情回顾......................................................................................................................................32.港股通持股情况......................................................................................................................................................................43.行业动态跟踪..........................................................................................................................................................................54.公司公告一览..........................................................................................................................................................................75.投资建议..................................................................................................................................................................................9风险提示.......................................................................................................................................................................................9图目录图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/7/1-2023/7/31）........................................................................................................3图2：截至2023年7月31日，恒生各行业PE(TTM）........................................................................................................3表目录表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/7/1-2023/7/31）..............................................................................4表2：物管公司港股通情况........................................................................................................................................................4表3：重点公司估值情况............................................................................................................................................................9 3物业服务及管理月报1.港股物业服务及管理月度行情回顾上月（2023/7/1-2023/7/31）期间，恒生指数上涨6.15%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨1.05%，跑输恒生指数5.1个百分点；跑输地产建筑2.1个百分点。截至2023年7月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为19.7倍PE（TTM）。图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/7/1-2023/7/31）资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理图2：截至2023年7月31日，恒生各行业PE(TTM）资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理；个股月度涨跌幅来看，7月份荣万家（+45.7%）、新城悦服务（+28.4%）、时代邻里（+22.8%）、正荣服务（+17.7%）、世茂服务（+16.1%）涨幅领先；朗诗绿色生活（-26.4%）、鲁商服务（-13.4%）、碧桂园服务（-13.2%）、金茂服务（-12.9%）、中骏商管（-11.6%）市场表现不佳。 4物业服务及管理月报表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/7/1-2023/7/31）股票名称月涨幅前10(%)收盘价(港元)市值(亿港元)股票名称月跌幅前10(%)收盘价(港元)市值(亿港元)荣万家45.72.7410.3朗诗绿色生活-26.41.56.1新城悦服务28.45.2245.5鲁商服务-13.42.22.9时代邻里22.80.706.9碧桂园服务-13.28.8296.2正荣服务17.60.303.1金茂服务-12.92.825.6世茂服务16.11.8044.4中骏商管-11.61.326.2融创服务15.82.5678.3融信服务-7.83.618.0中海物业15.59.11299.4金融街物业-6.12.59.2星盛商业13.51.5115.4领悦服务集团-5.50.51.5万物云12.528.45335.3德信服务集团-4.12.624.4宝龙商业11.94.3427.9浦江中国-4.00.51.9资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理2.港股通持股情况截至2023年7月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比56.88%。持股数量最多的是融创服务，为5.90亿股。其中，增幅最大的为碧桂园服务，本月增幅10.30%。降幅最大的为世茂服务，共-7.98%。表2：物管公司港股通情况资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 5物业服务及管理月报3.行业动态跟踪3.1中央政策/动态住建部提出提高住房品质，探索建立房屋养老金制度。住建部部长倪虹提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”，打造“中国建造”升级版。国务院办公厅印发《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》。《指导意见》提出总体发展目标是到2030年基本建成覆盖广泛、规模适度、结构合理、功能完善的高质量充电基础设施体系，有力支撑新能源汽车产业发展，有效满足人民群众出行充电需求。其中提出鼓励将充电基础设施建设纳入老旧小区基础类设施改造范围。商务部等13部门联合发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》。三年行动计划提出到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设，形成一批布局合理、业态齐全，功能完善、服务优质，智慧高效、快捷便利，规范有序、商居和谐的便民生活圈，服务便利化、标准化、智慧化、品质化水平进一步提升，对恢复和扩大消费的支撑作用更加明显，居民综合满意度达到90％以上。住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。《通知》明确，要坚持城市体检先行，将城市体检作为城市更新的前提，建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，坚持问题导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。住建部促进家居消费政策和老旧小区、住宅适老化改造以及便民生活圈建设结合。住建部称未来将鼓励各地结合老旧小区改造，支持居民开展旧房装修和局部升级改造。居民提取公积金用于家装电梯等自住住房改造政策的支持范围，从居民本人扩大到本人、配偶双方父母自住住房加装电梯等改造。同时，还将提高居家适老化水平， 6物业服务及管理月报满足老年人差异化需求，明确洗衣店、维修点、家政服务网点等商业服务设施建设要求，规定五分钟生活圈居住区配套设施中应包含社区商业网点。中共中央政治局召开会议会议，提及适时调整优化房地产政策。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险