物业服务及管理月报：12月物管板块表现回落，静待筑底改善

证券研究报告请务必阅读免责条款月报12月物管板块表现回落，静待筑底改善物业服务及管理2024-01-11星期四市场表现及行业动态追踪月度市场表现：上月（2023/12/1-2023/12/31）期间，恒生指数上涨0.03%；其中，恒生港股通物业服务及管理下跌4.09%，跑输恒生指数4.1个百分点；跑输地产建筑6.4个百分点。截至2023年12月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为14.5倍PE（TTM）。个股月度涨跌幅：12月份金科服务（+21.3%）、旭辉永升服务（+15.1%）、卓越商企服务（+11.1%）、滨江服务（+8.6%）、宝龙商业（+5.3%）涨幅领先；建发物业（-17.3%）、融创服务（-17.3%）、新城悦服务（-15.5%）、绿城服务（-10.2%）、碧桂园服务（-8.5%）市场表现不佳。港股通持股情况：截至2023年12月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比60.59%。持股数量最多的是碧桂园服务，为8.37亿股。其中，增幅最大的为华润万象生活，本月增幅7.67%；降幅最大的为建发物业，共-12.53%。行业动态追踪：国家发改委解读《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》；中央经济工作会议定调2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险；国家发改委等十八部委联合印发《基本公共服务标准体系建设工程工作方案》；国家发改委将物业服务纳入《产业结构调整指导目录（2024年本）》鼓励类商务服务业。投资建议研究部姓名：陈欣SFC：BLO515电话：0755-21516057Email:chenxin@gyzq.com.hk尽管物管板块现处于历史低位，但物管行业增量和存量兼具，长期成长逻辑未变，随着宏观政策对地产等大环境的调控改善，物管行业具备一定的配置价值。我们认为进入2024年，国资物企相较于民企在波动行情下仍具有更高的安全边际，建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的头部央国物企华润万象生活(1209.HK)、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK），以及处于较快成长期，具有一定溢价空间且母公司发展稳健的地方国企越秀服务（6626.HK）。 2物业服务及管理月报目录1.港股物业服务及管理月度行情回顾......................................................................................................................................32.港股通持股情况......................................................................................................................................................................43.行业动态跟踪..........................................................................................................................................................................54.公司公告一览..........................................................................................................................................................................75.投资建议..................................................................................................................................................................................9风险提示.......................................................................................................................................................................................9图目录图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/12/1-2023/12/31）....................................................................................................3图2：截至2023年12月31日，恒生各行业PE(TTM）......................................................................................................3表目录表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前/后10个股（2023/12/1-2023/12/31）.....................................................................4表2：物管公司港股通情况........................................................................................................................................................4表3：重点公司估值情况..........................................................................................................................................................10 3物业服务及管理月报1.港股物业服务及管理月度行情回顾上月（2023/12/1-2023/12/31）期间，恒生指数上涨0.03%；其中，恒生港股通物业服务及管理下跌4.09%，跑输恒生指数4.1个百分点；跑输地产建筑6.4个百分点。截至2023年12月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为14.5倍PE（TTM）。图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/12/1-2023/12/31）资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理图2：截至2023年12月31日，恒生各行业PE(TTM）资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理；个股月度涨跌幅来看，12月份金科服务（+21.3%）、旭辉永升服务（+15.1%）、卓越商企服务（+11.1%）、滨江服务（+8.6%）、宝龙商业（+5.3%）涨幅领先；建发物业（-17.3%）、融创服务（-17.3%）、新城悦服务（-15.5%）、绿城服务（-10.2%）、碧桂园服务（-8.5%）市场表现不佳。 4物业服务及管理月报表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前/后10个股（2023/12/1-2023/12/31）股票名称月涨跌幅前10(%)收盘价(港元)市值(亿港元)股票名称月涨跌幅后10(%)收盘价(港元)市值(亿港元)金科服务21.311.0470.6建发物业-17.33.447.7旭辉永升服务15.11.4525.4融创服务-17.31.957.2卓越商企服务11.11.6019.5新城悦服务-15.53.227.4滨江服务8.616.5045.6绿城服务-10.22.992.9宝龙商业5.32.7917.9碧桂园服务-8.56.8225.7万物云3.124.90293.4中海物业-7.95.9192.6越秀服务2.02.5839.3华润万象生活-5.827.9635.7远洋服务0.00.758.9雅生活服务-5.03.650.8世茂服务-1.71.1929.4德信服务集团-5.02.321.6星盛商业-3.11.2312.5金茂服务-4.81.816.3资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理2.港股通持股情况截至2023年12月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比60.59%。持股数量最多的是碧桂园服务，为8.37亿股。其中，增幅最大的为华润万象生活，本月增幅7.67%；降幅最大的为建发物业，共-12.53%。表2：物管公司港股通情况资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 5物业服务及管理月报3.行业动态跟踪3.1中央政策/动态国家发改委解读《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》。《实施方案》明确要按照规模适度、经济适用、服务高效的原则，鼓励开展嵌入式服务设施建设。重点推广和优先建设（改造）功能复合集成的社区嵌入式服务综合体，为居民提供一站式服务。社区嵌入式服务设施主要是面向社区居民，提供养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等一种或多种服务。工程实施范围覆盖各类城市，将按照“试点先行、逐步推开”的思路，优先在城区人口超过100万的大城市推进建设，随后向其他各类城市和更多社区稳妥有序推开。中央经济工作会议定调2024年经济工作要稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险。会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。会议亦提出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。国家发改委等十八部委联合印发《基本公共服务标准体系建设工程工作方案》。《工作方案》对照国家界定的基本公共服务事项清单，进一步对幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶、优军服务保障、文体服务保障等9大领域标准化工作作出全面部署，以标准支撑优化资源配置、规范服务流程、提升服务质量、提高治理效能。国家发改委将物业服务纳入《产业结构调整指导目录（2024年本）》鼓励类商务服务业。国家发改委发布的《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，物业服务再次被纳入“鼓励类-商务服务业”中。“物业服务”内容表述也更为细化，具体为物业服务：（1）住宅物业管理：普通住宅、公寓、别墅等物业管理；保障性住房（含保障性租赁住房）物业管理；老旧小区物业管理等。（2）非住宅物业管理：办公楼、写字楼、学校、医院、场馆、酒店、产业园区、商业综合体等物业管理。 6物业服务及管理月报3.2地方政策/动态广州市三部门联合发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》。《通知》提出，物业服务划分为：一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级。有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为每月2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为每月1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。虽然物业费指导价最高为每平方2.8元，但在三种情形下可上浮。邢台市住建局联合市发改委出台空置房物业