市场月报｜供需季节性回调后,8月成交复苏预期改善（2023年7月）

供需季节性回调后,8月成交复苏预期改善 7月整体楼市在季节性因素影响下,继续巩固筑底行情。6月年中冲刺新增供应放量后本月如期回落，成交表现也如预期季节性回落，前7月累计同比仍增长9%。二手房成交稳步回调，同环比降幅均在14%左右，前7月累计同比增长44%。7月全国土地成交规模环比持增，溢价率微降，二线城市缩量显著。 展望未来，中央频繁表态，释放利好信号，政策刺激预期强烈,整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。因供应制约，目前各城市行情分化主要与改善盘的供应密切相关。北京、武汉、苏州、南京等随着改善盘供应占比上升，成交小幅回暖。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。 宏观：经济复苏但内生需求较弱，房地产开工、投资依旧承压政策：定调行业新形势，核心城市政策松绑预期升温楼市：7月供需季节性回调后,8月成交复苏预期改善土地：成交建面环比增长，溢价率微降、沪杭宁青等热度保持 新增供应：同、环比分别降33%、45%，京沪杭等热点缩量居前新房成交：季节性回调累计仍增9%，京沪杭蓉等受供应制约显著项目去化：开盘少、去化率降至36%，福津渝等核心区改善盘热销库存：新增供小于求故库存环降1%，广佛等消化周期破18个月二手住房：成交同环比皆降14%累计仍增44%，深莞青等增幅居前 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 供需季节性回调后,8月成交复苏预期改善 7月整体楼市在季节性因素影响下,继续巩固筑底行情。6月年中冲刺新增供应放量后本月如期回落，成交表现也如预期季节性回落，前7月累计同比仍增长9%。二手房成交稳步回调，同环比降幅均在14%左右，前7月累计同比增长44%。 经济层面，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，经济运行整体回升向好，但内生需求较弱的现象尚未逆转。房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，面积累计同比降幅扩大、金额累计同比涨幅收窄。房地产开发投资、新开工等指标尚未止跌，仅竣工正增长。 政策层面，中央政治局会议定调楼市供需关系转变，央行延期“金融16条”继续纾困供给侧，鼓励存量房贷降息减轻居民负担。地方38省市放松房地产政策，频次虽增但力度仍偏弱。 新房市场，供需两淡，成交达年内低点。7月30个重点城市新增供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右，一线城市供应环比近乎腰斩，京沪缩水明显。而7月成交再度下探，尚未触底。据CRIC监测，30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。前7月累计同比上涨9%。各能级城市迎来普降行情：一线跌幅略低于二三线，二三线环比跌多涨少。项目去化来看，重点城市7月平均开盘去化率稳中有降至36%，较上月下降10个百分点。微观项目去化与成交回落体感相符，多数城市还是延续了来访、认购、去化稳步回落的低迷行情。北京、上海、成都、杭州等前期热点城市因客户分流、购房信心转弱影响，整体去化率高位回落。 土地市场，受上月土地供应回升影响，本月土地成交建面环比小幅上扬。考虑到因为6月大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。热度方面，上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。 展望未来，展望未来，中央频繁表态，释放利好信号，政策刺激预期强烈,整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。因供应制约，目前各城市行情分化主要与改善盘的供应密切相关。北京、武汉、苏州、南京等随着改善盘供应占比上升，成交小幅回暖。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复。 经济复苏但内生需求较弱，房地产开工、投资依旧承压 7月17日上午，国家统计局公布了2023年上半年宏观经济和房地产行业数据，从主要生产指标来看，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，经济运行整体回升向好，但内生需求较弱的现象尚未逆转。房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，面积累计同比降幅扩大、金额累计同比涨幅收窄。不过，房地产开发投资、新开工等指标尚未止跌，仅竣工正增长。 1、二季度经济稳步回升同比增6.3%，内生需求较弱现象尚未逆转 上半年GDP同比增长5.5%，比一季度加快1个百分点，好于去年全年3%的增速，快于疫情平均三年4.5%增速。整体来看上半年经济增长回升态势比较明显，一方面是消费的拉动继续增强，1-6月社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点，而上半年最终消费支出增长对经济增长的贡献率达到77.2%，比去年全年贡献率明显提升；另一方面，疫情放开后，服务业加快恢复。上半年，服务业增加值同比增长6.4%，比一季度加快1.0个百分点，服务业增长对经济增长的贡献率超过60%。值得注意的是，经济恢复向好态势的同时，内生需求动能不足问题仍凸显，其中6月社会零售同比增速较上月收窄9.6个百分点至3.1%，而固定资产投资增速同样在持续下滑。 2、M2增速连续4个月回落但仍处高位，剪刀差扩大印证经济活动偏弱 6月末，M2余额287.3万亿元，同比增长11.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.1个百分点。M1余额69.56万亿元，同比增长3.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.6个和2.7个百分点。在高基数的影响下，6月M2增速同比连续第四个月回落，但增速依旧保持在高位，且降幅度好于市场预期。一方面是信贷投放力度回升，另一方面是源于财政支出对M2形成支撑。值得注意的有两点：第一，6月M2与M1剪刀差为8.2%，较5月继续扩大1.3个百分点，印证了当前资金活化程度不高，经济活动偏弱；第二，6月份M2-社融增速为2.3%，较上月上升了0.2个百分点，当前剩余流动性环境依然较为宽松。 3、中长期贷款仍弱于短贷，上半年提前还款增多 年人民币贷款增加15.73万亿元，同比多增2.02万亿元。6月人民币贷款增加3.05万亿元，同比多增2296亿元。居民方面，6月居民贷款新增9640亿元，同比多增1160亿元。其中短、中长期贷款分别新增4910和4630亿元，同比分别多增630和多增460亿元。上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。 4、上半年面积降幅扩大至5.3%，开发投资、新开工继续下跌 上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点。商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。金额、面积累计增速大幅回落主要源自去年6月基数较高。1-6月房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。1-6月全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点，开发投资已经连续4个月加速下跌。 定调行业新形势，核心城市政策松绑预期升温 7月，中央层面，政治局会议定调楼市供需关系转变，央行延期“金融16条”继续纾困供给侧，鼓励存量房贷降息减轻居民负担。地方层面，38省市放松房地产政策，频次虽增但力度仍偏弱。 1、政治局会议定调行业新形势，住建部、北上广深等相继表态 7月24日，中共中央政治局召开会议，会议提出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 总体来看基调较4月进一步放松，值得重点关注的有：第一，未提“房住不炒”不代表定位动摇；第二，首提楼市供求关系发生巨大转变；第三，明确适时调整房地产政策，央地政策均有优化空间；第四，积极推动城中村改造，联系到国常会通过有关指导文件，未来特大超大城市的城中村改造将提速，但这不等同于“棚改2.0”；第五，加大保障性住房建设供给，与城中村改造、盘活存量资产结合。 政治局会议后，7月28日，住建部召开企业座谈会，提出要进一步落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。7月29日、30日，北京、广州、深圳等地住建部门相继表态，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，广州明确提出要尽快退出有关政策措施。 2、“金融16条”延期继续纾困供给侧，鼓励存量房贷利率调整减轻居民按揭负担 7月10日，央行、金监局发布通知，延长“金融16条”适用期限。一是房企开发贷款、信托贷款等存量融资，2024年12月31日前到期的，可以多展期一年，可不调整贷款分类。二是向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责。除了这两条外，“金融16条”中其他不涉及适用期限的政策都长期有效。此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”，给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。 7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。这是高层首次就存量房贷利率调整问题做出明确回应，不过目前各大行暂时还没有下发相关操作细则，政策落地情况还需要观察。 3、38省市政策放松，频次虽增、力度仍弱，后续一二线政策可能迎来调整 7月，38个城市40次政策松绑，政策频次较6月有所增加，不过强刺激政策数量仍旧不多，公积金政策占比依然较高，政治局会议后预计地方政策会迎来新一轮优化调整，核心城市政策也存在优化空间。 聚焦政策内容，需求端主要包括以下三方面：其一，九江、韶关等3城放松限贷，韶关首次商贷最低首付比例降至20%，九江首套房贷利率下限由LPR-20BP改为-30BP。其二，厦门、天津等32省市放松公积金政策，比如厦门二手房公积金贷款可以带押过户，配偶异地缴存公积金也可以纳入贷款额度计算，昆明多孩家庭公积金贷款额度上调等。其三，昆明、温州等11城发布购房补贴，比如昆明购买新房补贴50%契税，二孩、三孩家庭补贴比例达到80%、100%。 7月供需季节性回调后,8月成交复苏预期改善 1、新增供应：30个重点城市新增供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右，一线城市供应环比近乎腰斩，京沪缩水明显。 2、成交：30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。前7月累计同比上涨9%。各能级城市迎来普降行情：一线跌幅略低于二三线，二三线环比跌多涨少。 3、项目去化：重点城市7月平均开盘去化率稳中有降至36%，较上月下降10个百分点。微观项目去化与成交回落体感相符，多数城市还是延续了来访、认购、去化稳步回落的低迷行情。北京、上海、成都、杭州等前期热点城市因客户分流、购房