2023年6月房地产行业运行情况报告：6月楼市表现弱于预期，投资增速同比降幅明显

——2023 年 6 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏 核心观点： 1-6 月，全国商品房销售面积为 59514.7 万平方米，同比下降 5.3%。其中 6 月为 13074.7 万平方米，同比下降 18.2%；上半年全国商品房销售额为 63091.8 亿元，同比增长 1.1%。其中 6 月为 13305.2亿元，同比下降 19.3%。上半年全国商品房销售面积表现为同比小幅负增，6 月作为年中冲刺月，单月销售面积表现为同比双位数的大幅负增，背后是二季度以来楼市转弱势头延续，同时上年同期基数偏高也有一定影响；上半年房地产价格整体表现为先涨后跌，新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，但二手住宅价格敏感度更高。6 月新建商品住宅价格和二手房住宅价格环比均出现下跌，且二手住宅价格有加速下跌迹象。 投资端：上半年全国房地产开发投资完成额同比下降 7.9%，各月同比增速均为负值，且 5 月和 6月同比降幅均扩大至两位数；上半年新开工面积和施工面积累计同比分别下降 24.3%和 6.6%，“保交楼”推动下，上半年竣工面积累计同比增长 19.0%。二季度以来，市场对楼市的悲观情绪有从销售端逐渐向投资端传导的迹象，6 月新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，且竣工面积增速有所下降。土地市场方面，100 大中城市供地数量有明显增加，但成交情况并不乐观。 政策端：7 月 10 日央行、国家金融监管总局联合发布通知称，对央行和银保监会去年 11 月发布的“金融 16 条”部分政策延期，这是继 6 月下旬 5 年期以上 LPR 报价下调后，行业支持政策的再度加码。此外，近期多地在公积金贷款政策方面发力。供需两端政策形成合力向市场释放积极信号。 我们判断，上半年楼市回暖出现中断，主要受宏观经济环境及行业环境、政策效果的边际递减以及前期积压需求已基本释放完毕等多重因素的共同影响，接下来楼市的回暖进程仍对政策有较高的依赖度。高频数据显示，7 月 1 日-23 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2539 套，去年同期为 3740 套，同比下降约 32%，楼市下滑势头仍未止住。 7 月 24 日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，未再提及“房住不炒”。这意味着三季度房地产支持力度将显著加大，这包括在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施，加大公积金购 房支持力度，加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。我们判断，下半年 5 年期以上 LPR 报价有可能单独下调。总的目标是引导房地产行业尽快实现软着陆。 报告正文： 一、销售端：上半年全国商品房销售面积同比表现为小幅负增，6 月作为年中冲刺月，单月销售面积表现为同比双位数的大幅负增，背后是二季度以来楼市转弱势头延续，同时上年同期基数偏高也有一定影响；上半年房地产价格整体表现为先涨后跌，新建商品住宅价格与二手住宅价格走势趋同，6 月新建商品住宅价格和二手房住宅价格环比均出现下跌，且二手住宅价格表现出加速下跌迹象。 1.销售情况 1-6 月，全国商品房销售面积为 59514.7 万平方米，同比下降 5.3%；全国商品房销售额为 63091.8亿元，同比增长 1.1%。具体看，6 月全国商品房销售面积为 13074.7 万平方米，同比下降 18.2%，环比增长 48.5%；全国商品房销售额为 13305.2 亿元，同比下降 19.3%，环比增长 32.6%。从 30 大中城市商品房成交数据来看，6 月 30 大中城市商品房日均成交套数为 3613 套，同比下降 33.9%（去年同期为 5466套），环比下降 3.83%（5 月为 3757 套）。我们认为，6 月作为以往年份房企年中冲刺月，单月销售面积和 30 城成交套数同比大幅负增，进一步印证二季度楼市明显转弱。 数据来源： Wind，东方金诚整理 2.价格表现 上半年，70 城新建商品住宅价格先涨后跌，6 月 70 城新建商品房价格再度环比下跌。二季度以来70 城中价格环比下降城市数量持续增多，6 月 70 大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的 46 个减少至 31 个，环比下降城市数量由 24 个增至 38 个。6 月，70 城新建商品住宅价格同比下降 0.43%，降幅较 5 月收窄约 0.05 个百分点；环比下跌 0.06%，为连续上涨 4 个月后的再次下跌。分城市能级看，一二线城市 6 月价格与上月持平，一二线城市持续 5 个月的上涨趋势在 6 月结束，三线城市价格环比下跌 0.1%，上月为持平。 二手住宅价格与新建商品住宅价格走势趋同，6 月二手房住宅价格出现加速下跌迹象，70 城中仅剩 7 城价格环比上涨。具体看，6 月环比下降城市数量由上月的 55 个增至 63 个，环比上涨城市数量由上月的 15 个降至 7 个。70 城二手住宅价格同比下跌 2.79%，已连续下跌 17 个月，跌幅较上月扩大约0.24 个百分点；70 城二手住宅价格环比下跌 0.44%，其中一二三线城市 6 月价格环比分别下跌 0.7%、0.4%和 0.4%，上月环比分别下跌 0.4%、0.3%和 0.2%。 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：上半年全国房地产开发投资完成额同比下降 7.9%，各月同比增速均为负值，且 5 月和 6月同比降幅均扩大至两位数；上半年新开工面积和施工面积累计同比分别下降 24.3%和 6.6%，“保交楼”推动下，上半年竣工面积累计同比增长 19.0%。二季度以来，市场对楼市的悲观情绪有从销售端逐渐向投资端传导的迹象，6 月新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，且竣工面积增速有所下降。土地市场方面，100 大中城市供地数量有明显增加，但成交情况并不乐观。 1-6 月全国房地产开发投资完成额为 58549.9 亿元，同比下降 7.9%，各月同比增速均为负值。具体看，6 月房地产开发投资完成额为 12848.6 亿元，同比下降 10.3%（降幅较上月缩小 0.2 个百分点），带动 1-6 月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至 7.9%（1-5 月为 7.2%）。 1.开工情况 1-6 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 49879.5 万平方米、791548.3 万平方米和 33903.8 万平方米，其中新开工面积和施工面积同比分别下降 24.3%和 6.6%，竣工面积同比增长19.0%。具体看，6 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 10156.8 万平方米、12041.8万平方米和 6077.9 万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降 30.3%和 26.8%，竣工面积同比增长 16.3%。具体看，新开工面积降幅较上月扩大约 3.0 个百分点，施工面积降幅较上月缩小 14.4 个百分点，竣工面积增速较上月缩小约 8.1 个百分点。我们认为，二季度以来新开工面积和施工面积一直保持双位数的大幅负增，且竣工面积增速也有明显下降趋势，表明市场对楼市的悲观情绪由销售端逐渐向投资端传导。 2.土地市场 土地市场供应数量有明显提升，但市场关系仍表现为供大于求。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成交情况，6 月 100 大中城市供应土地 824 宗，成交土地 479 宗。当月土地供地数量较上月有明显提升（上月为 602 宗），但成交比例有明显下降（6 月成交比例为 58.1%，5 月为 77.4%）。具体看，一二三线城市供应数量分别为 34 宗、268 宗和 522 宗，成交土地数量分别为 27 宗、141 宗和 311 宗。 三、政策端：7 月 10 日央行、国家金融监管总局联合发布通知称，对央行和银保监会去年 11 月发布的“金融 16 条”部分政策延期，这是继 6 月下旬 5 年期以上 LPR 报价下调后，行业支持政策的再度加码。此外，近期多地在公积金贷款政策方面发力。供需两端政策形成合力向市场释放积极信号。 （一）“金融 16 条”延期，释放政策持续宽松信号。 7 月 10 日晚间，央行、国家金融监管总局联合发布通知称，央行和银保监会在 2022 年 11 月发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融 16 条”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至 2024 年 12 月 31 日。我们认为，当前房地产市场持续底部徘徊，房企仍面临来自销售端、融资端的双重困局，是监管层对“金融 16 条”进行延期的主要背景，而此次延期同时具有实际意义和信号意义。从实际意义来看，相关政策延期对缓解房企偿债压力、持续推进保交楼工作将产生直接的积极影响。从信号意义来看，此次重提“金融 16 条”并延长相关政策期限，是继 6 月下旬 5 年期以上 LPR 报价下调后，房地产行业支持政策的再度加码。两项政策从供需两端形成合力，向市场释放了房地产政策持续宽松的信号，有利于提振市场信心。 （二）各地因城施策，公积金贷款有关政策持续加码。 近期，湛江、佛山、南阳等多地发布公积金贷款有关政策，各地在公积金贷款相关政策方面有明显发力。在各地发布的有关政策中，上调公积金贷款额度和允许提取公积金用于首付是购房者关注较多的两项内容。我们认为，公积金贷款额度的提升在一定程度上可以有效降低购房成本，尤其是对于三四线等低能级城市的购房者来说，公积金额度提升将极大的压缩商业贷款的比例；而允许提取公积金用于首付则解决了许多购房者面临的首付难的问题，有助于降低购房难度。此外，我们还关注到，部分地区还开通了商业贷款转公积金贷款等业务，并尽力提升公积金贷款业务办理流程的便捷性，逐渐完善公积金贷款的政策内容。 我们判断，上半年楼市回暖出现中断，主要受宏观经济环境及行业环境、政策效果的边际递减以及前期积压需求已基本释放完毕等多个因素的共同影响，接下来楼市的回暖进程仍对政策有较高的依赖度。高频数据显示，7 月 1 日-23 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2539 套，去年同期为 3740套，同比下降约 32%，楼市下滑势头仍未止住。 7 月 24 日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市 场平稳健康发展”，未再提及“房住不炒”。这意味着三季度房地产支持力度将显著加大，这包括在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限贷限购措施，加大公积金购房支持力度，加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。我们判断，下半年 5 年期以上 LPR 报价有可能单独下调。总的目标是引导房地产行业尽快实现软着陆。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、