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2022年8月房地产行业运行情况报告:“保交楼”政策持续加码,月度竣工面积同比降幅显著收窄

房地产2022-09-23东方金诚自***
2022年8月房地产行业运行情况报告:“保交楼”政策持续加码,月度竣工面积同比降幅显著收窄

1“保交楼”政策持续加码月度竣工面积同比降幅显著收窄——2022年8月房地产行业运行情况报告分析师唐晓琳、闫骏核心观点:销售端:8月全国商品房销售端较上月有小幅提升,符合季节性规律,当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显,或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长,主要为一二线城市在销售结构中占比提升所致,并不代表房价上涨压力出现,从70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看,房价有明显下行趋势。投资端:1-8月累计开发投资完成额同比降幅加剧,投资端仍处于加速下行阶段;土地市场整体热度维持低位,8月土地购置面积同比下降56.6%,降幅较上月扩大9.3个百分点。4城集中供地热度出现不同程度的减退,央、国企的拿地比例进一步提升;全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增,但随着“保交楼”政策的推进,月度竣工面积降幅显著收窄。8月以来的楼市政策主要围绕三方面展开,一是解决房企发债融资问题,缓解房企的流动性压力;二是自上而下的推进“保交楼”政策,各地积极化解风险事件;三是下调首付比例和房贷利率,进一步释放购房需求。展望后市,年底前房地产行业能否迎来趋势性回暖,还需看四季度的政策调整力度,其中5年期LPR报价持续下调是大概率事件。从目前的政策效果来看,“保交楼”方面,8月竣工面积同比降幅有明显回落,显示相关政策初现成效;融资政策方面,目前仅有5家民营房企通过中债增信成功发债,对于大多数房企来说需等待政策的进一步推进;楼市方面,高频数据显示,9月1日-20日30大中城市单日平均商品房成交套数为2923套,较8月下降19.69%,可见8月降息对楼市提振效果较为有限,仍待政策的下一步引导。报告正文:一、销售端:8月全国商品房销售端较上月有小幅提升,符合季节性规律,当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显,或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长,主要为一线城市在销售结构中占比提升所致,并不代表房价上涨压力出现,从70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看,房价有明显下行趋势。 21.销售情况8月,全国商品房销售面积和销售额分别为9712.03万平方米和10107.00亿元,同比分别下降22.58%和19.89%,跌幅较上月分别缩小6.3pct和8.3ct。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据,8月日均成交3617套,同比下降21.21%,降幅较7月缩小12.44pct。分城市能级看,一二三线城市日均成交套数分别为953套、1757套和907套,同比分别下降19.26%、21.54%和22.54%,其中一线城市降幅将上月扩大13.4pct,二三线城市降幅较上月分别缩小17.73pct和17.98pct。整体来看,8月销售情况环比出现好转,符合季节性规律,8月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显。图表12021-2022年8月全国商品房销售面积:单月值及同比变化数据来源:iFind,东方金诚图表2:2021-2022年8月30大中城市商品房日均成交套数(单位:套)数据来源:Wind,东方金诚2.价格表现 3统计局数据显示,8月销售额同比跌幅小于销售面积,按照销售额与销售面积之比计算出的8月商品房均价同比增长3.47%,是否意味着房价出现上涨压力?30大中城市商品房成交数据显示,1-8月一二三线城市商品房成交套数累计同比分别下降30.16%、31.43%和40.41%,低能级城市的销售端下滑程度远超高能级城市,导致高能级城市在销售结构中的占比有所提高,因此拉高了全国商品房均价,并不代表房价上涨压力出现。我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据,8月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为50个和19个,与7月相比,环比下降城市数量增加10个、环比上涨城市数量减少11个,表明部分城市新建商品房住宅价格下行压力有所提升。具体看,8月70城新建商品住宅价格同比下跌2.10%,环比下跌0.29%。其中,一线城市8月价格环比上涨0.10%,连续8个月上涨,但较7月增速下降0.2pct;二线城市8月价格环比下降0.20%,由上月的持平再度转为负增;三线城市8月环比下跌0.40%,较7月跌幅扩大0.1pct,已连续12个月环比下跌。整体来看,8月一二三线城市新建商品住宅价格增速均有下降。图表3-4:2021-2022年8月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化(左图为同比,右图为环比)数据来源:iFind,东方金诚二手房价格方面,8月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由51个增加至56个,环比上涨城市数量由19个减少至13个。具体看,70城二手住宅价格同比下跌3.32%,环比下跌0.35%,已连续13个月下跌。分城市能级来看,一线城市8月价格与上月持平,增速较上月下降0.2pct;二三线城市8月环比分别下跌0.30%和0.50%,跌幅较上月分别扩大0.1pct和0.2pct,已连续下跌12和14个月。整体来看,二手房住宅价格走势与新建商品房住宅一致,价格下行压力有所增加。 4图表5-6:2021-2022年8月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化(左图为同比,右图为环比)数据来源:iFind,东方金诚二、投资端:1-8月累计开发投资完成额同比降幅加剧,投资端仍处于加速下行阶段;土地市场整体热度维持低位,8月土地购置面积同比下降56.6%,降幅较上月扩大9.3个百分点。4城集中供地热度出现不同程度的减退,央、国企的拿地比例进一步提升;全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增,但随着“保交楼”政策的推进,月度竣工面积降幅显著收窄。8月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大,带动1-8月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月,房地产开发投资完成额为11346亿元,环比提升1.78%,同比下降13.81%,降幅较上月扩大1.48pct;1-8月累计开发投资完成额同比下降7.40%,与1-6月相比,降幅再扩大1pct。图表7:2021-2022年8月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源:Wind,东方金诚 51.土地市场8月,全国房地产土地购置面积为854.35万平方米,环比下降6.90%,同比下降56.60%,土地购置热情仍未恢复。图表8:2021-2022年8月全国土地购置面积单月值及同比变化数据来源:iFind,东方金诚土地溢价率方面,8月土地溢价率较上月小幅提升。我们重点关注了100大中城市的住宅类用地成交土地溢价率,8月溢价率为3.89%,较7月提升0.44pct。具体看,一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率分别为8.60%、0.72%和2.01%,上月为5.59%、3.09%和1.55%,一线城市的土地溢价率的提升或受到深圳集中供地的拉动。图表9:2021-2022年8月100大中城市住宅类用地土地溢价率(单位:%) 6数据来源:Wind,东方金诚为进一步观察8月土地市场情况,我们重点跟踪了当月4座开展集中供地城市的相关情况,分别为深圳、天津、厦门和无锡,其中前两座城市为第二轮集中供地,后两座城市为第三轮集中供地。整体来看,4座城市均未出现大面积流拍,但除深圳外,其余3城土地市场热度较低。从流拍率来看,在土地供应数量均偏低的情况下,4城均未出现大面积流拍现象。具体看,供地数量最多的深圳为16宗,天津和无锡各11宗,厦门仅6宗。成交方面,4座城市均无大面积流拍现象出现,其中无锡无流拍地块,深圳和天津各流拍2宗,厦门流拍1宗,流拍率分别为12.5%、18.2%和17.0%。流拍原因主要系地块自身缺陷所致,例如无明确卖点、商办业态占比过高等原因。从溢价率来看,深圳土拍维持较高热度,其余三城土地市场有所冷却。据了解,深圳平均溢价率达9.3%,14宗地块中9宗溢价触顶,5宗进入摇号环节,但与深圳首轮集中供地相比仍有小幅降温(首轮无流拍地块,平均溢价率达15%);厦门的平均溢价率仅为0.25%,5宗成交地块中3宗以底价成交,2宗以低溢价成交;天津和无锡的平均溢价率皆为0%,全部成交地块均以底价成交。从拿地名单来看,4城中仅一宗地块被民企竞得,其余地块均被央国企收入囊中。深圳本轮集中供地的拿地企业中大多数为大型国有性质房企,其中华润拿地4宗(其中1宗以联合体形式拿地),招商蛇口和越秀各拿地2宗;厦门的5宗地块分别归属于中海、国贸、厦门特房、古龙地产和火炬集团;无锡本轮集中供地拿地企业均为地方性国企,包括太湖新城发展、锡西城投、锡山文商旅等;天津土地市场持续低迷,本轮集中供地山西建设拿地4宗、天津本土城投拿地2宗、中铁十八局拿地2宗,普丰地产1宗,城投公司托底作用较为明显。 72.开工情况8月,全国房地产新开工面积为8995.24万平方米,同比下降45.66%,与上月降幅基本持平;施工面积为9454.84万平方米,同比下降47.80%,降幅较上月扩大3.53pct;竣工面积为4833.38万平方米,同比下降2.49%,降幅较上月收窄33.53pct。我们认为,新开工、施工保持同比大幅负增,主要系行业尚未迎来趋势性回暖,房企开工意愿和开工能力持续下降。当月竣工面积环比跌幅显著收窄,主要为“保交楼”相关政策效果的作用。图表10:2021-2022年8月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化(单位:%)数据来源:iFind,东方金诚三、政策端:8月以来的楼市政策主要围绕三方面展开,一是解决房企发债融资问题,缓解房企的流动性压力;二是自上而下的推进“保交楼”政策,各地积极化解风险事件;三是下调首付比例和房贷利率,进一步释放购房需求。(一)召开民营房企座谈会,探讨房企发债融资问题8月交易商协会召开民营房企座谈会,探讨通过中债信用增进投资股份有限公司(下称“中债增信”)增信支持的方式支持民营房企发债融资。按初步计划,试点房企发行公司债、资产证券化产品或中票时,中债增信将为这些标准化融资业务提供直接担保。据了解,本次增信的参与主体是向市场开放的,并非经选定才可以参与。目前,已有5家房企通过中债增信做担保成功发行地产债,其中龙湖为首家 8通过中债增信发债的企业。进入9月后,美地置业、新城控股、碧桂园和旭辉也先后通过中债增信担保成功发债。预期该政策将对房企发债融资产生积极作用。(二)“保交楼”政策加码,多地成立纾困基金据媒体报道,8月29日,专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动。这笔专项款初期规模达2000亿元,由央行指导,国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排,后续中国进出口银行或也会加入。该笔资金为专项用款,是精准用于“保交楼、稳民生”的,必须严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付,实行封闭运行、专款专用,可以进行有效的过程监管。地方层面,南宁、杭州、郑州等多个城市陆续出台“保交楼”相关举措,内容包括设立纾困基金、城投入场接盘等。具体看,杭州、南宁、郑州等地纷纷设立纾困基金,杭州首轮融资规模约20亿元、南宁首轮规模为30亿元、郑州规模暂定为100亿元;哈尔滨的华鸿金色纽约项目项目因开发商资金链断裂、拖欠工程款而停工,期间虽经历多次复工,但建设过程时断时续,后由地方国企哈城投入场接盘,计划注资2亿元确保项目完工;日前,郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组发布《关于印发郑州市“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》,要求10月6日前,郑州要实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。此外,长沙市还推出了首个承诺“延期交房可退”项目,开发商承诺如未能在约定的交付时间前完成竣工验收,购房者有权选择无附加条件无息退房。(三)二线城市政策力度加码,苏州等地下调首付比例8月24日召开的国务院常务会议中提到,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。8月以来,除下调房贷利率的相关政策外,多地还对房贷首付比例作出调整,涉及的二线城市逐渐增多。例如:苏州提出无住房家庭或首套住房贷款已还清家庭最低首付比例由50%降至30%,首套贷款未还清申请二套的家庭最低首付比例由80%降至60%;福州将在本市五城区

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