2023年7月政治局会议地产表述解读：首次未提“房住不炒”表述，强调供需关系变化

证券研究报告 行业研究 2023年7月25日 摘要: ➢本次政治局会议的核心变化在于： 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1.未提及“房住不炒”的表述。自2016年定调地产行业“房住不炒”基调以来，首次拿掉“房住不炒”帽子，考虑到过去下行周期以来房价下行幅度较大，我们认为此次表述调整可能意味着支持部分价格超跌的城市修复价格。 2.强调供求关系发生了重大变化，认识到房地产市场供需关系的变化。市场需求由过去供不应求（价格上涨）转变为供大于求（价格下跌），而要扭转供求关系核心在于房价止跌。 3.提出适时调整优化房地产政策。当前大部分城市调控政策为此前周期高点出台，这些政策已完成历史使命，我们认为在当前地产周期位置应该择机退出或优化。而政策调整方面更多城市有望在限购限贷、首付比例、按揭利率的优化调整上，拥有更大的自主权。 ➢怎么看待对于房地产市场的影响： 1.未来会出什么样的政策？可能进一步下调首付比例（特别是二套房首付比例仍有下调空间）、调整首套认定规则以及按揭利率持续下行。 2.市场是否会随政策转变而扭转？考虑到全国房地产市场下跌超过两年，我们认为整个房地产市场需要时间来消化此前的跌幅才能实现扭转。 3.市场后续会怎么走？在本轮下行周期中，部分城市和区域市场供需结构出现明显反转，我们认为这些少数城市和区域价格有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。 4.为什么我们认为下半年会企稳？在经历了多年“房住不炒”总基调的约束，当前市场对于房地产悲观情绪较重，对房地产周期特征存疑，因此我们认为价格已充分反映市场悲观预期共识，较难有大幅下跌空间，随着政策宽松刺激+城市供需结构改善，部分具备α的城市或板块有望在下半年率先上涨（核心在于悲观预期共识的松动）。 5.如果政策不及预期或市场担忧地产行业对政策敏感度失效怎么办？我们认为当前政策核心意义不在于让市场快速回暖，而在于市场止跌，因此我们判断政策会持续宽松至市场止跌回暖。而市场止跌回暖在于两方面引导：一方面是政策刺激，另一方面是市场自身供需结构的持续改善，直至开启下一轮上行周期。 ➢板块投资逻辑：我们建议继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企，如招商蛇口、保利发展、华发股份、区域地产以及优质民企滨江集团。 信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 ➢风险提示：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 分析师声明 负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明，本人具有证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告；本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点；本人薪酬的任何组成部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关。 免责声明 信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本报告由信达证券制作并发布。 本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。客户应当认识到有关本报告的电话、短信、邮件提示仅为研究观点的简要沟通，对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制，但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会出现不同程度的波动，涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证。在不同时期，或因使用不同假设和标准，采用不同观点和分析方法，致使信达证券发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告，对此信达证券可不发出特别通知。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请。 在法律允许的情况下，信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务。 本报告版权仅为信达证券所有。未经信达证券书面同意，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若信达证券以外的机构向其客户发放本报告，则由该机构独自为此发送行为负责，信达证券对此等行为不承担任何责任。本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议。 如未经信达证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。信达证券将保留随时追究其法律责任的权利。 风险提示 证券市场是一个风险无时不在的市场。投资者在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事。 本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业顾问的意见。在任何情况下，信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。