房地产2020年7月政治局会议点评：坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 2020年7月政治局会议点评 推荐（维持） 坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 证券分析师：曹曼 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 执业编号：S0360519070001 事件： 2020年7月30日，中共中央政治局召开会议，指出：扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，推动经济高质量发展，维护社会稳定大局，努力完成全年经济社会发展目标任务。财政政策要更加积极有为、注重实效；货币政策要更加灵活适度、精准导向，要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降。要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。全文未提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 点评： 1、 努力完成经济目标，坚持房住不炒，未提不搞地产刺激，预计房地产政策保持稳定 宏观经济方面，会议指出“推动‘十四五’时期我国经济社会发展，扎实做好‘六稳’工作、全面落实‘六保’任务，二季度经济增长明显好于预期，努力完成全年经济社会发展目标任务”，显示政府全年稳经济诉求不变，而稳经济必须稳地产。货币政策方面，会议指出“财政政策要更加积极有为、注重实效。货币政策要更加灵活适度、精准导向。要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降”，显示流动性仍将保持合理宽松状态，房企融资端和居民购房端仍将有所受益。地产方面，会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，政策基调延续了以往的房住不炒，并且没有提及不将地产作为短期刺激经济的手段。此外，会议指出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”，将利好环都市圈布局的房企。我们认为，目前个别城市出台的调控政策存在特殊性，预计其他城市跟风可能性较小。并且，考虑上半年疫情延后了房企推盘节奏，Q3供给端推盘将反季节性走高，需求端进入传统需求淡季，全国供需关系将更匹配、甚至供略大于求，预计不存在因预见全国房价上涨而招致全面调控升级的可能性，预计下半年总体政策将处于稳定环境。 2、展望下半年，预计政策面稳定、基本面和公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值 展望下半年：1）政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，同时考虑到随着供给的逐步爬坡，预计不存在需求端政策全面收紧的可能，而供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳定状态；2）基本面，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，6月主流50家房企销售额绝对额创历史新高，需求展现出较强韧性，鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3销售将保持Q2的市场热度，并考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断；3）公司面，a、地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底；b、销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升；c、金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳，因而，公司面三大改善将推动ROE向好。 3、投资建议：坚持房住不炒、但未提不搞地产刺激，重申看好基本面和估值面的双提升，重申“推荐”评级 新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，而房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态、房地产将继续健康稳定发展，并考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、中南建设、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏行业研究 房地产 2020年07月31日 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：宝龙地产、华润置地；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。 4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。 图表1、历年中央政治局会议提及房地产的态度 资料来源：人民网，华创证券 图表2、历年中央政治局会议关于房地产、杠杆等方面的内容 时间 重点内容 对房地产态度 2012/7/31 深入贯彻落实科学发展观，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，坚持稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，以扩大内需为战略基点，以发展实体经济为坚实基础。以加快改革创新为强大动力，以保障和改善民生为根本目的，统筹当前与长远，更加注重拓宽增长空间，更加注重提高增长质量，更加注重激发发展活力，更加注重共享发展成果，着力破解经济社会发展中的难题，促进经济平稳较快发展，保持社会和谐稳定。坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求 提及房地产（打压） 2013/7/20 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度，把钱用在刀刃上；积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。 提及房地产（但支持） 2014/4/25 我国经济发展的基本面没有改变，要继续坚持稳中求进工作总基调，统筹处理好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的关系，保持宏观政策的连续性和稳定性，财政政策和货币政策都要坚持现有政策基调，创造良好发展预期和透明宏观政策环境。要继续支持西部大开发、东北地区等老工业基地全面振兴，推动京津冀协同发展和长江经济带发展，抓紧落实国家新型城镇化规划。要加强就业社保等民生重点工作，更好运用开发性金融支持棚户区改造。 未提房地产（未表态） 2014/7/29 坚持把改革放在重中之重位置，坚持问题导向，围绕稳增长、调结构、惠民生、防风险，加快推进改革，激发市场内在动力和活力。要准确把握存在的各种风险，采用有效方法应对和化解不同风险，确保经济社会持续健康发展。 未提房地产（未表态） 防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制；加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，稳定房地产市场全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段2019.072019.042018.122018.102018.072018.042017.122017.072017.042016.122016.102016.072015.12打压：红色；支持：绿色；未表态：黑色全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，保持经济运行在合理区间.2019.12努力实现全年经济社会发展目标任务，实现决胜全面建成小康社会。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。2020.032020.02扎实做好“六稳”工作，努力完成全年经济社会发展目标任务。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展2020.0727736908/47054/20200731 12:35 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 2014/12/5 坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。要保持稳增长和调结构平衡，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要坚定不移推进经济体制改革，推出既有年度特点、又有利于长远制度安排的改革举措，提高经济体制改革方案质量，抓好经济体制改革措施的落地。要释放内需潜力，促进进口和出口平衡、引进外资和对外投资平衡，逐步实现国际收支基本平衡。 未提房地产（未表态） 2015/12/14 坚持改革开放，坚持稳中求进总基调，坚持稳增长、调结构、惠民生、防风险，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间，着力加强结构性改革，在适度扩大总需求的同时，提高供给体系质量和效率。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。要防范化解金融风险，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。 提及房地产（支持） 2016/7/27 要落实各项减税降费措施，保证公共支出能力和力度，发挥财政资金效应，引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域。要引导货币信贷和社会融资合理增长，着力疏通货币政策传导渠道，优化信贷结构，支持实体经济发展。要有效防范和化解金融风险隐患，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。要持续深化“放、管、服”和财税、金融、创新、国企等重点领域改革。全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，通过有效的市场竞争，提高资源配置效率，实现优胜劣汰和产业重组，提升产能过剩行业集中度，积极推进科技创新，增强核心竞争力。去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。 未提房地产（未表态） 2016/10/28 要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的