房地产行业双周报：12月上旬商品房销售保持平稳，中央经济工作会议重申“房住不炒”

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 12月上旬商品房销售保持平稳，中央经济工作会议重申“房住不炒” 行情回顾 本期(2019/12/02-2019/12/13)恒生地产类指数上涨4.87%，物业管理行业指数下跌0.76%，同期恒生指数上涨5.09%。恒生地产指数跑输恒生指数0.22个百分点，物业管理行业跑输恒生指数5.85个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.59X，板块估值仍处于近年估值底部区域。物业管理行业在前期大幅上涨后本期回调，目前 PE(TTM)32.52X,估值水平仅次于日常消费行业，位居所有板块的第二位。 12月上旬全国商品房的销售保持平稳 从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，1-11月全国商品房销售面积约14.89亿平米，同比增速为0.2%。在经历8个月的负增长后，10月、11月连续两个月销售增速由负转正，预计全年商品房销售面积将小幅超越2018年17.17亿平方米的记录。11月百城住宅月平均价格为15105元/平方米，同比小幅上升3.17%，上涨幅度较上月继续回落0.06个百分点，商品房销售价格基本保持平稳。 从周数据来看，12月上旬30大中城市商品房成交量同比增速虽小幅回落，但整体走势仍维持平稳。本期30大中城市第一周商品房成交面积为372.30万平米，环比下滑23.48%，同比下滑10.26%；第二周商品房成交面积为371.26万平方米，环比下滑0.28%，同比下降0.43%。其中，一线城市同比增速分别为-21.47%、-17.07%，二线城市同比增速分别为-12.52%、16.44%，三线城市同比增速为2.21%、-13.91%。 土地市场持续降温，房企拿地意愿仍较为低迷 土地市场持续走弱，房企拿地意愿低迷。本期百城土地供应面积、成交面积延续下滑态势。百城土地供应规划建筑面积为977.33万平方米，同比增速为-46.26%，整体下滑趋势延续。其中，一线城市本期供应规划建筑面积95.96万平方米，同比上升24.56%；二线城市 2019年12月17日 行业 房地产 投资评级 增持 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：年底加大推盘力度，11月商品房销售好于预期》 《房地产行业双周报：商品房销售面积累计同比增速由负转正，物业管理行业逆市大幅走强》 《房地产行业双周报：十月下旬销售环比下滑，行业估值仍处低》 《房地产行业双周报：商品房销售平稳，土地市场持续降温，物业管理行业大幅走强》 《房地产行业双周报：9月商品房销售回暖，上调行业评级至“增持”》 《房地产行业双周报：商品房销售保持平稳，土地市场持续降温》 《房地产行业双周报：降准难改房地产融资收紧态势，物业管理行业业绩增长强劲》 《房地产行业双周报：8月下旬商品房销售小幅回升，土地市场持续降温，关注物业管理子行业》 《房地产行业双周报：8月上旬商品房销售及土地市场弱势运行，维持行业“中性”评级》 《房地产行业双周报：7月商品房销售下滑明显，土地市场持续降温，下调行业评级至“中性”》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 本期供应规划建筑面积388.34万平方米，同比下滑52.03%；三线城市本期供应规划建筑面积为493.03万平方米，同比增速为-47.11%。土地成交方面，本期百城土地成交面积为908.55万平方米，环比下滑18.17%。供销比为1.08，土地成交溢价率为4.69%，仍处低位，房企拿地意愿仍较低迷。 投资建议 中央经济工作会议重申“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”，“因城施策”政策继续推行，以保障房地产市场平稳健康运行。销售数据方面，10月、11月连续两个月商品房销售面积增速（累计值）由负转正，预计全年将小幅超越2018年17.17亿平方米的记录。自我们10月初将行业评级由“中性”上调至“增持”后，当前板块较前期低点已有一定涨幅，但鉴于当前港股房地产板块PE(TTM)7.59X，仍低于该板块的中位数（7.9X），我们维持行业“增持”的投资评级，建议关注：1、大湾区土储资源丰富的龙光地产（3380.HK）、中国奥园(3883.HK)等个股;2、业绩增长确定、行业前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、蓝光嘉宝服务（2606.HK）等物业管理子行业个股。 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 EV/EBITDA TTM 20E 21E 2202.HK 万科企业 3,441.50 8.16 6.57 5.87 1.86 7.50 0016.HK 新鸿基地产 3,428.07 7.63 9.38 9.02 0.61 10.74 0688.HK 中国海外发展 3,199.21 6.86 5.68 5.40 1.06 8.59 3333.HK 中国恒大 2,846.57 11.65 6.86 6.13 1.71 7.85 1109.HK 华润置地 2,684.80 8.40 7.66 6.52 1.64 8.75 2007.HK 碧桂园 2,586.41 6.10 4.66 4.04 1.74 7.42 0960.HK 龙湖集团 2,032.35 10.44 8.00 6.74 2.13 10.03 1113.HK 长实集团 2,005.52 6.58 -- -- 0.60 11.29 1918.HK 融创中国 1,921.66 8.25 5.40 4.39 2.67 21.82 0012.HK 恒基地产 1,873.62 7.92 10.80 9.68 0.60 28.51 1972.HK 太古地产 1,509.30 9.18 17.66 16.60 0.53 20.07 1997.HK 九龙仓置业 1,335.94 9.00 12.17 11.90 0.60 -- 0017.HK 新世界发展 1,086.47 5.98 10.60 10.45 0.49 15.69 0020.HK 会德丰 1,045.78 6.17 6.76 6.31 0.40 8.94 0813.HK 世茂房地产 959.08 8.73 6.08 5.31 1.36 9.18 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1: 万科企业 (2202.HK) ,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注2：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 20E 21E 6098.HK 碧桂园服务 702.12 48.67 42.93 32.61 13.81 3319.HK 雅生活服务 354.67 30.89 28.21 20.44 5.67 2869.HK 绿城服务 218.38 39.34 36.16 27.66 7.97 2669.HK 中海物业 160.73 37.40 31.47 25.18 12.36 1755.HK 新城悦服务 89.83 37.07 35.41 24.10 9.15 2606.HK 蓝光嘉宝服务 86.47 19.94 18.61 14.23 18.43 1995.HK 永升生活服务 72.83 42.75 31.74 20.56 6.31 1778.HK 彩生活 59.90 10.03 9.77 8.42 1.67 3662.HK 奥园健康 41.03 27.27 23.56 14.31 4.67 2168.HK 佳兆业美好 26.71 19.35 16.49 11.95 4.08 中位值 41.03 27.27 28.21 20.44 4.67 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 本期(2019/12/02-2019/12/13)恒生地产类指数上涨4.87%，物业管理行业指数下跌0.76%，同期恒生指数上涨5.09%。恒生地产指数跑输恒生指数0.22个百分点，物业管理行业跑输恒生指数5.85个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.59X，板块估值仍处于近年估值底部区域。物业管理行业在前期大幅上涨后本期回调，目前 PE(TTM)32.52X,估值水平仅次于日常消费行业，位居所有板块的第二位。 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数(2018/11/04-2019/12/13) 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2018/09/23-2019/12/13) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2019/12/13) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -10%-5%0%5%10%15%20%25%2018-12-172019-01-162019-02-152019-03-172019-04-162019-05-162019-06-152019-07-152019-08-142019-09-132019-10-132019-11-122019-12-12恒生地产类指数恒生指数-40%-20%0%20%40%60%80%20180301201804022018050220180601201807032018080220180903201810032018110220181204201901032019020420190306201904052019050720190606201907082019080720190906201910082019110720191209物业管理行业恒生指数38.78 32.52 24.99 23.50 17.10 13.73 12.78 10.22 10.20 9.05 7.59 4.30 051015202530354045 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 5 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业数据跟踪  商品房成交(2018/12/02-2019/12/15) 从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，1-11月全国商品房销售面积约14.89亿平米，同比增速为0.2%。在经历8个月的负增长后，10月、11月连续两个月增速由负转正，预计全年商品房销售面积将小幅超越2018年17.17亿平方米的记录。11月百城住宅月