证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 两会政府工作报告点评 推荐（维持） 坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税，推进旧改利好物管 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事项： 5月22日，2020年国务院政府工作报告指出：1）“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”；2）“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”；3）“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。 点评： 1、坚持房住不炒基调，延续因城施策思路，促进房地产平稳健康发展，未提及房地产税 本次政府工作报告提到：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”，报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，延续了房住不炒的政策基调，4月17日政治局会议里没有提及“因城施策”，这次重新提及“因城施策”，考虑到2020年在疫情影响背景下，稳经济、稳房地产的诉求，预计“因城施策”仍是主要趋势。此外，相比18、19年“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”的表述，今年工作报告中并未提及房地产税相关内容。 2、重大区域战略深入实施，深入推进新型城镇化，都市圈战略望推动房地产市场供需匹配 本次政府工作报告提到：“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”。再考虑到4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。我们认为，此前国务院和发改委同时发布政策文件，同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革，国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化，并且土地制度和户籍制度的改革同时进行，而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下，该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系，实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。 3、改造城镇老旧小区、支持社区服务，有利于提升物管渗透率，物管行业价值多维度获认可 本次政府工作报告提到：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容，这将有利于提升物业管理行业的渗透率，增加物业管理行业的有效需求，同时也表明物管行业发展符合国家政策导向。而在本次新冠肺炎疫情影响期间，物管公司作为防控一线，积极防控部署的表现，逐步获得政府认可，行业价值也逐步获得社会的关注，此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策，也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响，并且此次疫情激发业主对优质物管公司的诉求，有利收缴率、物业费提升，并快速建立优质品牌利于行业集中度提升。此外，近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。 4、投资建议：坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税，推进旧改利好物管，重申“推荐”评级 新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。 5、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期 行业研究 房地产 2020年05月22日 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、历年国务院政府工作报告关于房地产、房地产税、棚改、城镇化、增值税等方面的内容 时间 房地产表述 房地产税 棚改 城镇化 增值税 2020/5/22 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施。 未提及 大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。 深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施。 今年继续执行下调增值税税率和企业养老保险费率等制度，新增减税降费约5000亿元。前期出台六月前到期的减税降费政策，包括免征中小微企业养老、失业和工伤保险单位缴费，减免小规模纳税人增值税，免征公共交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐、文化体育等服务增值税，减免民航发展基金、港口建设费，执行期限全部延长到今年年底。小微企业、个体工商户所得税缴纳一律延缓到明年。预计全年为企业新增减负超过2.5万亿元。 2019/3/5 稳步推进结构性去杠杆，稳妥处置金融领域风险，防控地方政府债务风险，改革完善房地产市场调控机制。 抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。 城镇新增就业1100万人以上。今年城镇新增就业要在实现预期目标的基础上，力争达到近几年的实际规模。促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。坚持以中心城市引领城市群发展。优化区域发展格局。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。 深化增值税改革，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低 2018/3/5 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。 更好地解决群众住房问题，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。 坚持实施区域协调发展和新型城镇化战略，着力推动平衡发展。积极推进京津冀协同发展、长江经济带发展。实施重点城市群规划，促进大中小城市和小城镇协调发展。绝大多数城市放宽落户限制，居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口进一步减轻企业税负。改革完善增值税制度，按照三档并两档方向调整税率水平，重点降低制造业、交通运输等行业税率。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 宜居。 覆盖。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。 2017/3/5 因城施策去库存。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。 未提及 今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。 加快推进新型城镇化，深化户籍制度改革，全面推行居住证制度，2016又有1600万人进城落户。支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用推动农业现代化与新型城镇化互促共进。 简化增值税税率结构，今年由四档税率简并至三档，营造简洁透明、更加公平的税收环境，进一步减轻企业税收负担。 2016/3/5 推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场健康发展。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。 未提及 城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，提高棚改货币化安置比例。完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套。 推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。 全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。 2015/3/5 住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业未提及 加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。 城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在，要坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试未提及 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。 点。 资料来源：新华社，华创证券 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018年/2019年水晶球评选房地产