房地产行业周报：一二线向上、三四线向下，两会未提房住不炒、房地产税立法稳步推进

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 一二线向上、三四线向下，两会未提房住不炒、房地产税立法稳步推进 投资要点： 上周（19/03/02-19/03/08）主流45城一手房周成交535万平米，环比-3%;其中，一二线环比+2%、三四线环比-13%；3月月成交同比+18%，较2月提升14pct，其中一二线同比+45%、三四线同比-20%，分别较2月+25pct和-1pct，其中一二线走好、三四线走差。上周14个重点城市二手房合计周成交123万平米，环比+7%；2月截至上周累计成交147万平米，月成交同比+6%，较2月+25pct；库存方面，上周15城推盘环比+70%，周成交/推盘比1.26倍，低于上周的2.38倍，低于2月的1.47倍；15城可售面积7,799万平米，环比-0.4%；3个月移动平均去化月数为10.2个月，环比上升0.3个月，行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策方面，两会政府工作报告指出，要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法；人大常委会工作报告表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成，我们认为，房地产市场平稳发展是主基调，“一城一策”将是趋势，房地产税将稳步推进、但目前快速落地条件仍不成熟。在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，维持判断地产总量政策将逐步趋松，并且低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复以及业务扩张，而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性，维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，维持两条推荐主线：1）一二线龙头：金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产；2）二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 支撑评级要点  房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交535.3万平米，环比下降2.6%；3月一手房合计成交617.4万平米，较2月同期环比上升316.0%，较去年3月同期同比上升18.3%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-8.3%、+5.6%、-18.0%、-5.9%，当月月成交同比分别为：+15.5%、+54.4%、-11.1%、-30.5%。15城可售面积为7,799万平米，环比下降0.4%；3个月移动平均去化月数为10.2个月，环比上升0.3个月。  主要政策新闻：3月5日，两会政府工作报告指出，要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法；将长三角区域一体化发展上升为国家战略，落实粤港澳大湾区建设规划；3月8日，人大常委会工作报告表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成；3月9日，法工委副主任表示现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进、财经委副主任表示相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议；江西赣县住建局通知停止特价房销售；工行无锡分行下调首套首付比例至最低30%；深化增值税改革，将建筑业等行业现行10%的税率降至9%。  公司动态跟踪：新城18年实现营收541亿，同比+34%，实现净利润105亿，同比+74%，2月销售额127亿，同比+45%；万科2月销售额432亿，同比+21%；招商蛇口股东招商局集团将其持有首发限售股10.9亿股（占总股本13.8%）质押给中信证券，2月销售额83亿，同比+15%；荣盛发展2月销售47亿，同比+25%，与蔚县签订合作协议；首开股份拟发行15亿债权融资计划。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.02%，沪深300指数下跌2.46%，相对收益为2.44%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：市北高新、大港股份、华丽家族、城投控股、浙江东日。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 129 3.59 总市值(亿元) 22,475.2 3.77 流通市值(亿元) 19,127.57 4.45 % 1M 6M 12M 绝对表现 13.16 18.46 -16.04 相对表现 0.53 6.87 -5.74 《2月房企销售点评：2月销售略有改善，二线蓝筹弹性更佳》 2019-03-01 《房地产行业周报：一城一策成趋势，一二线成交改善》 2019-03-03 《【华创地产】两会政府工作报告点评：房产税淡化、增值税下调，一城一策+三大城市圈规划结构性提振需求》 2019-03-05 -37%-25%-12%0%18/0318/0518/0718/0918/1119/012018-03-12～2019-03-08 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年03月10日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ........................................................................................................................................................4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比-3%，月成交同比+18%，一二线同比+45%、三四线同比-20% ........4 1、成交周环比：上周45城周成交环比下降3%，一二线环比上升2%、三四线环比下降13% ......................4 2、成交月同比：3月45城月成交同比上升18%，一二线同比上升45%、三四线同比下降20% ...................5 （二）二手房成交量：上周14城周成交环比+7%，3月月成交同比+6%、较上月上升25pct ............................7 （三）新房库存：15城上周推盘环比+70%，可售面积环比-0.4%、去化月数上升0.3个月 ............................ 10 二、行业政策和新闻跟踪..................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ............................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 ............................................................................................................................................... 19 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期 .............................................................. 20 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 ........................................................................................4 图表2、各线城市一手房成交面积同比...................................................................................................................5 图表3、46城一手房累计成交同比 .........................................................................................................................6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ...........................................................................................................8 图表6、各线城市二手房成交面积同比...................................................................................................................8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比............................................................................................................9 图表8、重点城市二手房成交数据..........................................................................................................................9 图表9、重点城市库存去化水平 ........................................................................................................................... 10 图表10、各线城市3个月移动平均去化月数 ........................................................................................................ 11 图表11、各线城市可售面积 ..........................................................................