房地产行业研究：行业已经变了，房企该如何取舍？

2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2023年07月17日 行业研究 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 行业已经变了，房企该如何取舍？ 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 核心观点： 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救，如果说前面还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多，现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 于小雨rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 研究员 在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态…… 王玲w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 引言 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救。如果说前期还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多。 现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态…… 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 目录引言..................................................................................................................................................2一、基础不牢，企业不敢放开了干...............................................................................................2二、格局已经变了，国企崛起，新势力出现...............................................................................4三、锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻...................................................................6 一、基础不牢，企业不敢放开了干 走过峰，向下走，这可能是对2023年前五个月新房成交的特征表现的最好概述，春节过后，积压的需求倾泻而出，市场欣欣向荣，很多人会产生一个错觉，市场已经热起来了，到了三四月，新房成交数据出现了环比下跌，企业业绩表现较优的也是一些头部企业，但是环比也同样是下滑之势。 所以，会有很多人会产生疑问，此刻上演的“回暖”是不是能够持续？“弱复苏”行情将会如何演绎？客观上来说，如众人所见，当前市场回暖的基础仍然并不牢固： （一）从需求端来说，预期是负向的，需要时间完成修复 一来，对宏观经济预期转弱，对未来的就业、收入走势都有很大的不确定性；二来，疫情“伤痕效应”的修复仍然需要时间；三来，就房地产行业内的情况来说，包括房屋交付、房屋质量、房价走势等影响消费者购房决策的因素仍然存在，担忧并没有消除，对普通人而言，一套房如天，房屋交付若出问题，可比天塌下来，其重不可承受。 （二）从供给上来说，企业的信心是不足的，预期仍是偏负面的 最近我们都能看到，企业违约的消息仍然不断，展过期的企业正式进入到违约行列，违约的企业到期债务依旧无法偿还，还是在违约，这已经不仅仅是预期的问题，而是切实压顶的打击，无望的挣扎。 从国家统计局的数据看，房屋新开工和开发投资数据都是保持着降幅扩大的趋势，新这都与企业的能力和预期有关，企业的预期负向，在开工上就会表现的更加严谨克制，一方面考虑企业本身的资金实力，外部需求支撑；另一方面也要考虑到现有的货值如何去化的问题，库存确实难去，压力也深重，已无暇顾及开工。 拿地数据同样可以说明一些问题，活跃在土地市场的那是那波企业，央企、国企、地方型的中小企业，品牌民营企业虽有重启，但也仅是个例，对整体趋势难起决定性作用，民企企业整体而言对投资拿地的参与度也并不高，不能也不敢放开了去搏。 需求是不确定的，信心是不足的，预期是向下的，所以，我们可以看到企业销售业绩的变化，也同样呈现出环比下行的特征，这与企业前置推货有关，由于对未来市场走势没有信心，不确定未来市场会往哪个方向走，所以会倾向于将货值尽快推出来，更好的收获到业绩。即使到了5月，业绩表现较好的企业，像滨江集团、仁恒置地等，核心原因也是因为在核心城市有货值供应，进而能把握市场的脉搏，而这也使人产生疑惑，核心城市的需求支撑力是不是足够，业绩市场的持续性又将如何？ 二、格局已经变了，国企崛起，新势力出现 无论是国央企，还是民企，都是在做着统一的动作，对现有的土储结构进行优化调整，把有限的资源投入到有限的区域，主打一个可见的确定性，眼下的环境，投资拿地更需要注重命中率，没那么多的空间去试错，再重来，一是时间上不允许，大家所看到的东西都基本趋同，都看到了核心城市的清晰未来，蜂拥挤入核心城市争抢地盘，机会稍纵即逝；二来，资源、资金上不允许，有限的资源只能支持有限的选择，倘若选择错了，很难通过的内容和业务来填平，要做好付出代价的准备。企业拿地的现状也反映了一个问题，有限的土地供给对应无限的企业需求，竞争的加剧是不可避免的，这可以解释核心城市土地市场热度高，而普通城市或平平淡淡，或无人问津，所以要想在核心城市拿到地，既要拼实力，也要拼运气，这也预示着企业规模的变动，有限的供给带来的将是规模的萎缩，只是缩量的快慢而已。 我们从拿地来窥探企业格局的变化，其结果更加一目了然，央企国企拿地占比接近70%，国企表现更为瞩目，占比从2020年的不足20%上升到超过40%，成为一支强势之力，我们认为国企在机制上更灵活，所面临约束相对更小，一些地方型的国企也会有更大的空间去腾挪，因此国企或将在一定阶段内占据市场份额的大头，成为市场的主力。央企来看的话，单 个企业的量在高位，但是由于数量有限，面临的发展约束也更多，所以从总量上看，或也很难占据较高的市场份额；民企拿地占比约三成，较之2020年接近腰斩，出险企业可能至少需要三年时间去解决当下所问题，在此之前都很难在土地市场有所表现，拿地情况很难改善，即使最终能走出困境，届时行业环境和面貌都将完全不同，今非昔比的未来，又能留给这械企业多少空间？ 然而不得不提的是，在各地的土拍市场中，大家可能都关注到了的一些新面孔，地方型的民营企业，从量上说，这些企业可能无法补足品牌民营企业腾出的市场份额，也不能扭转现已逐渐成型的行业格局，但可以肯定是，地方型的民营企业将会经历体量上升，份额抢占的过程，这股“新势力”的能量并不容小觑。而对于这些企业来说，当前的关键除了拿地之外，还需要做的是，让市场认知，让消费者认可，让同行认同，如此才更有助于企业开辟新疆域。 三、锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻 从亿翰智库每月发布的企业业绩也可以看出，无论是销售不畅，还是刻意遮盖锋芒，一些企业的业绩已经在往下走，排名也在往下滑，这也能反映当前企业的一些思考和想法： 第一、要“守”，但不能“固守”，要“外攻”。 开发到了阶段性的拐点，后续缩量已是比较确定的事实，此时此刻，要“守”住一些东西，要“守”的是房地产开发的盘子，要有一定的量，就现在来看，若不是因为特定阶段的拿地热，房地产开发的利润率水平虽有下滑，但较一些行业而言仍有优势，可以说利润率并不低，而利润率也正在走出低谷，稳健经营下，盈利也有望稳健； 但也不能完全保持“守”势，不能固守原有的发展模式，不固守对开发和规模的强依赖，不能固守曾经的“轻易成功”的幻觉……要“外攻”，“攻”的对象有什么呢？任何在地产开发之外的内容，但是现在这个阶段已经不再是无限探索的时候，多数企业其实已经想清楚业务的搭配，孰轻孰重，怎么取舍，要去合理发展确定性高的业务，前景不明的、消耗太大的能舍则舍。有些时候，对于某些事情，也无需想的太过清楚，想的太清楚反而不利于行动。 第二、现阶段，没必要再露规模的光芒。如果从客观条件上说，短期内，如果头部企业想要在规模上有突破也不是没有可能，只是这样做的意义也并不大，又不是只做一天的生意，保持一个稳健的节奏，适度的步伐对企业来说更重要，没有必要为了露出光芒而消耗过多。 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有