电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月14日 房地产行业 万科也没完全看清的形势， 房企该如何自处？ 核心观点： 对于民营企业而言，最好的作为可能就是“不作为”，这种不作为并不意味着就地躺下，而是在土地市场上保持克制，但也要时刻紧盯机会，倘若有更好地机会， 如与产业型企业、资本型企业合作的机会，也不能白白错过，当然也需要时时关注市场动向，倘若出现积极向好的信号，也需要策略及时跟进，不打无准备之仗。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 作为资深龙头企业，万科的一举一动都受到行业的一致关注，无论是自带IP，还是头部企业的行业引导性，万科的动作总会给行业一些启示和借鉴。在模糊不清的行业形势下，大家都带有迷茫性，看不清行业，看不懂未来，都想看看别人怎么看问题，有怎样的想法和未来，更想看看诸如万科之类的企业到底怎么看待未来的形势？ 2021年11月26日，万科举办了2021年第一次临时股东大会，这一会议向行业传递了一些信息，企业或能从中窥探出万科对于未来，对于业务的看法，以及当下该如何自处的思考： （1）万物云已经成熟，上市是一个新的起点，物业上市解决万科资金问题是不存在的，希望未来几个赛道业务几年之内都能陆续上市； （2）行业仍然有机会，万科并不悲观； （3）业绩短期下降是不争的事实，希望给点中长期耐心； （4）对明年的市场情形还有一些看不太明白，万科采用的方法是制定最低的经营目标，再同时推一个卓越目标，希望大家能冲着这个卓越目标去做。“我们的最低经营目标比今年还要下调。” 目录 1、业务成熟之后推向资本市场，开启新的起点，并非是为了解决资金问题 ............................. 2 2、行业的机会仍然存在，无需过于悲观，但机会也并不属于每个人 ........................................... 3 3、短期业绩波动也正常，做企业还要看中长期 ..................................................................................... 3 4、对形势看不明白，低调保持“不作为” .............................................................................................. 4 1、业务成熟之后推向资本市场，开启新的起点，并非是为了解决资金问题 在物业公司纷纷选择走向资本市场时，万科和龙湖保持了异常的淡定状态，坚定表示并未有将物业推向上市的计划。但是2021年11月的当下，万科一改常态，公开宣布要将万物云分拆上市，为何？万物云已经成熟，上市只是一个起点，并不是为了解决万科的资金问题，此时市场估值更理性，给企业的定价更合适。 言外之意是什么？尽管当前很多企业都面临资金压力，但是万物云上市并不是为了解决资金问题。万物云的上市有自己的考量，上市并不是为了估值，万科并不跟随潮流，选择上市只是因为业务成熟了，才推向资本市场，更好的向行业展现企业“城乡建设与生活服务商”战略的推进和完善。万物云并不是传统物业管理行业，而是服务业，本质上带有服务属性，迎合行业大势。万物云在这个时点上市可能是更优的选择，资本市场更理性，给企业的定价才更合适，这个时候才能看出一个企业是否真的优秀。上市只是一个起点，是企业战略实践的开端，未来的路还很长。 不管万物云为什么上市，是为了解决资金问题也好，为了战略完整性也好，房地产企业旗下业务板块上市可能都是一个比较确定性的趋势。万科也表示，希望未来几个赛道未来几年都能上市。从当前的行业环境来看，房地产行业似乎已经处在一种比较尴尬的境地，多方 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 都觉得房地产行业是万恶之源，当然其中少不了舆论的负向发酵，从客观上来说，房地产行业确实经历过高增长，高利润的阶段，但对于经济、社会也做出了不可替代的贡献，对于行业的定位，我们也更需要客观视之，而非过于感性行事。 长远来看，未来房地产行业仍有较长的道路要走，开发时代或许已经结束了，但是经营和服务的时代才刚刚开始，房企的一个普遍做法就是将现有的业务板块分拆出来，并将其推向资本市场，使其与传统的地产开发业务区别开来，一则避免在地产开发的大逻辑下，本身的正常发展和价值被误伤，二来，通过登陆资本市场，对接资本，构建出更加通常的发展闭环，最大化的脱离对于地产开发业务的依赖（房企发展出的业务本身可能周期较长，需要依赖地产开发业务的资金支持，但当前房企普遍面临流动性压力，其他业务板块需要从自身来考虑构建发展的闭环），防止风险的传染。 2、行业的机会仍然存在，无需过于悲观，但机会也并不属于每个人 满打满算，房地产行业的发展仅仅历时20余年，总量到了18万亿的高位上，当前中国的常住人口城镇化率在64%左右的水平上，距离十四五规划的65%的目标仅半步之遥，如果说，房地产行业的渐渐走出开发阶段，开始从开发走向服务，我们都乐于接受，我完全赞同，这也正符合我们对于房地产行业未来走势的长期研判，所以对于房地产行业的整体行情走势，也无需过于悲观。 但是，在房地产行业过往发展中，虽然成长出许多优秀的企业，但是也伴随着培养出了一些能力略显薄弱的企业，新一轮的行业调控中，这些无法适应行情变化的企业注定要出局，能够留存下来的企业才会是整个行业中真正有话语权的主体，这个过程可能是漫长的，而且是痛苦的。 在行业跌宕起伏的阶段，行业的容量实则是在萎缩的，大家所能占据的空间也会是有限的，因此可能在企业的选择上就有带有更多的定向性和坚定性，行业已经不再需要那么多的企业，所以只能是能者留存，强者留存，适合生存，行业的格局会有显著变化，央企、国企或会成为这一阶段内最大的受益者，行业整体的发展逻辑也大概率会彻底颠覆，于留存于行业的“幸存者”而言，再执着于开发已经没有什么大的意义和价值，在现有的已经开发出来的物理载体的基础之上做更多的业务探索和流量挖掘才是未来的大势所趋。 在此，我们也不得不提及大家通常所说的“行业还在，行业还很长，你在不在，你会在哪？”，行情不好的时候，企业的首要任务是什么？先活着，只有活着才有可能与行业共赢。这个时候，就不该再抱有太多的政策放松期待，疫情重压之下，政策调控都没有出现根本上的放松，大家对于政策的底线也该有了足够的预期和准备。整个行业都经历着艰难时刻，在这个时候，更应该保持理性，如果有任何可以促使自救路径，不该有太多犹豫，且努力去争取，无论是卖项目股权，还是卖业务板块，不到万不得以不要躺下，躺下容易，再想站起来并不容易。政策已经在着力纠偏，避免企业违约，暴雷，企业个体有什么理由不拼尽全力。 3、短期业绩波动也正常，做企业还要看中长期 周期性的行业，大家都习惯于去研究周期，把握周期，甚至于沉迷于周期，所以在曾经 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 的房地产行业的发展历程中，一些企业会标榜自己逆周期拿地的能力强，战略执行能力强。精准的周期性研究在曾经的房地产行业中确实能够为企业的短期发展带来利好，但是就当下来看，房地产行业已经不存在周期之说，重要的只是短期和中长期，熬不过短期，谈中长期就没有什么意义。 企业的短期波动或令人不悦，但短期波动也是企业经营的常态，做企业归根到底还是要回到经营本质，只有企业本身的经营做的够好，企业的价值总归会呈现于大众视野。在短期与中长期之间，企业都需要做好权衡和协调。完全目标于股价的变动，估值的提升，似乎过于短视，本质上与紧盯k线的投机者没有什么区别。 房地产行业已然逐渐进入到服务和经营的阶段，伴随房企服务能力和经营能力的提升，企业的价值也将自然受到认可，行业在整个国民经济中扮演的角色将更多的转向民生，转向保障，转向有利于构建宜居型、友好型社会的领域，在新的阶段内发挥好自身的优势。 4、对形势看不明白，低调保持“不作为” 眼下，不能完全看明白行业形势的可能不止万科一家，看不清未来的企业也在多数，这样的形势下，如何自处？安全第一位。经营目标尽可能的调整至能够保证企业安全的水平。从第二次、第三次集中供地的成交情况来看，尽管部分城市向企业市场出一定利好，但是作用并不明显，整体市场仍是央企、国企和地方城投平台公司在支撑，但是作用也相对有限，市场热度不复。民企仍然无力作为，即使企业有资金也不敢做过多的安排，就怕未来一旦市场出现任何的不确定性，企业没有足够能力应付，随时都有可能陷入“被躺平”的窘境当中，倘若政策仍然保持原状，民营企业“不参与”的状态很难会有所改善，企业出局的速度无疑会加快。 此时此刻，对于民营企业而言，最好的作为可能就是“不作为”，这种不作为并不意味着就地躺下，而是在土地市场上保持克制，但也要时刻紧盯机会，倘若有更好地机会，如与产业型企业、资本型企业合作的机会，也不能白白错过，当然也需要时时关注市场动向，倘若出现积极向好的信号，也需要策略及时跟进，不打无准备之仗。 更需要在现有的基础上，去系统梳理企业的企业文化和价值观，总结以往经验，更深刻了解企业的优势与不足，理清新时代脉搏，寻找与企业文化契合、价值观一致的同路人，一些企业已经在做，如华润置地、正荣地产等。 在风险防控上，要确保品牌的安全性，避免出现黑天鹅事件，现金流的安全性问题，工程质量问题一定不能出现，否则在舆论的发酵下，可能会先衍生出更严重的问题，一旦出现债务违约或者工程质量问题，企业的信用体系可能会面临崩塌风险。 从人力上说，要保证整个公司层面的价值观和认知是相契合的，老板、总裁、核心高管是脑袋，出思想，员工才是身体，要能够调动身体，如果无法调动人员的积极性，执行没法继续，空有思想也白搭。 行业混沌，看不清行业形势的不止一家企业，大家都看不清，既然看不清，那就做好眼下的事情，保证先活着。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本