房地产行业周报：重点房企如何稳定业绩？

专题视点 重点房企如何稳定业绩？房企中报业绩分化较大，重点房企业绩保持稳健，我们观察主要原因包括：1）加快结算整体速度，提升营业收入，在交付遇到困难的行业背景下彰显优势；2）加快高毛利项目结算，提高毛利率，表明前期拿地质量较高；3）严格控制期间费用率，部分房企薪酬支出下降，表明公司向管理要红利取得明显成效；4）投资收益提升，来源可能包括权益法核算的长期股权投资；5）其他原因，包括少数股东损益占比下降、土地增值税下降等，根本原因可能包括联合营项目占比下降、低毛利率项目占比上升等。投资建议：政策宽松持续，保交楼等政策推进或将重塑居民对楼市的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（推荐）、滨江集团（推荐）、新城控股（推荐）等。 资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比下降/上升，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为1.19%和-2.78%，分别跑赢大盘3.24pcts/跑赢大盘0.77pcts。 本周地产信用债发行64.45亿元，净融资额-130.43亿元。截至2022年9月2日，地产信用债累计发行3901.77亿元，同比下降24.90%，净融资额-244.34亿元，去年同期为-584.18亿元。本周地产债信用利差环比走阔5.73BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比6.3%/-6.4%，库存环比-0.2%，去化同比29.4%。新房端，本周48城住宅成交面积环比6.3%，累计同比-36.5%。二手房端，13城成交面积环比-6.4%，同比8.3%，累计同比-22.5%。库存端，16城库存环比-0.2%，同比9.6%。去化端，16城去化48.3周，同比29.4%。成交均价端，一线1城环比7.4%，同比26.0%，三四线10城环比7.7%，同比-5.7%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降。本周百城供应和成交建面环比17.03%/-23.84%，溢价率1.21%，一线供应和成交建面环比11.24%/-5.55%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比7.41%/-24.28%，溢价率0.95%,三四线供应和成交建面环比22.40%/-24.88%，溢价率1.55%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点：重点房企如何稳定业绩？ 重点房企如何稳定业绩？房企中报业绩分化较大，重点房企业绩保持稳健，我们观察主要原因包括：1）加快结算整体速度，提升营业收入，在交付遇到困难的行业背景下彰显优势； 2）加快高毛利项目结算，提高毛利率，表明前期拿地质量较高；3）严格控制期间费用率，部分房企薪酬支出下降，表明公司向管理要红利取得明显成效；4）投资收益提升，来源可能包括权益法核算的长期股权投资；5）其他原因，包括少数股东损益占比下降、土地增值税下降等，根本原因可能包括联合营项目占比下降、低毛利率项目占比上升等。投资建议：政策宽松持续，保交楼等政策推进或将重塑居民对楼市的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（推荐）、滨江集团（推荐）、新城控股（推荐）等。 1.1万科A：加快结算进度，严控期间费用率 万科上半年业绩实现两位数增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司上半年归母净利润同比上升10.64%，业绩同比实现两位数增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升23.82%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降0.24、0.63和0.94个百分点，总计下降1.81个百分点；3）土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至3.30%；4）实际所得税税率由去年同期的26.75%下降至25.78%。 图表1万科A 2022上半年营业收入同比增长23.82% 图表2万科A 2022上半年归母净利润同比增长10.64% 图表3万科A 2022上半年毛利率为20.46%，三费率为4.9% 图表4万科A 2022上半年三项费用率均同比下降 图表5万科A 2022上半年土地增值税/营业收入比例同比下降 图表6万科A 2022上半年实际所得税税率同比下降 1.2保利发展：加快结算进度，控制薪酬支出，土增税下降 保利发展上半年业绩平稳增长，毛利率下降但收入提升较快。公司上半年归母净利润同比上升5.11%，业绩实现平稳增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约23.13%，2）土地增值税从去年同期的45.35亿元下降至36.64亿元，3）薪酬支出下降，由去年同期的16.89亿元下降至15.00亿元，导致管理费用减少。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，上半年毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点，与行业下行趋势一致。 图表7保利发展2022上半年营业收入同比增长23.13% 图表8保利发展2022上半年归母净利润同比增长5.11% 图表9保利发展2022上半年毛利率为25.55%，三费率为6.17%图表10保利发展2022上半年管理费用同比下降 图表11保利发展2022上半年土地增值税同比下降 图表12保利发展2022上半年少数股东损益占比同比下降 1.3金地集团：加快高毛利项目结算 金地集团上半年毛利率同比提升，业绩小幅增长。公司上半年归母净利润同比上升7.68%，实现小幅增长。公司业绩提升的正向因素主要是综合毛利率提升，房地产业务毛利率同比上升了6.93个百分点。此外，公司业绩也受到了以下因素的拖累：1）营业总收入同比下降17.98%，2）土增税同比由6.16亿提升至11.16亿，3）少数股东损益占比同比由37.06%提升至41.96%，4）财务费用率同比由0.94%提升至1.75%。从以上分析来看，公司2022年上半年加快了高毛利项目的结算，导致毛利率、土增税、净利润上升。 图表13金地集团2022上半年营业收入同比下降17.98% 图表14金地集团2022上半年归母净利润同比增长7.68% 图表15金地集团2022上半年毛利率同比提升 图表16金地集团2022上半年财务费用率同比上升 图表17金地集团2022上半年土地增值税同比上升 图表18金地集团2022上半年少数股东损益占比同比提升 1.4滨江集团：投资收益提升、少数股东损益占比下降 滨江集团上半年业绩保持平稳，主要原因包括投资收益上升、少数股东损益占比下降等。公司上半年归母净利润同比上升1.34%，在营业收入大幅下降的条件下，业绩实现小幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）投资收益由去年同期的5901万元大幅上升至9.04亿元，具体来源为权益法核算的长期股权投资收益；2）少数股东损益占比由去年同期的35.73%下降至20.00%；3）实际所得税率由去年同期的28.79%下降至18.47%。 图表19滨江集团2022上半年营业收入同比下降44.86% 图表20滨江集团2022上半年归母净利润同比增长1.34% 图表21滨江集团2022上半年毛利率为20.98%，三费率为8.45%图表22滨江集团2022上半年投资净收益为9.04亿元 图表23滨江集团2022上半年少数股东损益占比为20.00% 图表24滨江集团2022上半年实际所得税税率为18.47%。 1.5华发股份：加快结算速度、土增税下降、少数股东损益占比下降 华发股份上半年业绩小幅增长，主要原因有土增税下降、收入上升、少数股东损益占比下降等。公司上半年归母净利润同比上升9.44%，业绩实现小幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）土地增值税由去年同期的14.04亿元下降至6.88亿元，2）营业收入同比上升20.37%，3）少数股东损益占比由去年同期的28.71%下降至18.77%，4）销售费用率和管理费用率分别由去年同期的3.53%和5.12%下降至2.34%和3.98%。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，上半年毛利率为21.42%，去年同期为29.58%。 图表25华发股份2022上半年营业收入同比增长20.37% 图表26华发股份2022上半年归母净利润同比增长9.44% 图表27华发股份2022上半年毛利率为21.42%，三费率为7.13%图表28华发股份2022上半年销售、管理费用率同比下降 图表29华发股份2022上半年土地增值税同比下降 图表30华发股份2022上半年少数股东损益占比同比下降 1.6天健集团：收入、毛利率保持稳定 天健集团上半年业绩同比变化平稳，营收、营业利润、利润总额均小幅正增长。公司上半年归母净利润同比下降1.43%，仅小幅下降，业绩相对平稳。实际上，公司上半年营业收入、营业利润、利润总额均同比实现小幅正增长（分别同比上升6.66%、1.24%和0.95%），不过由于实际所得税税率同比上升，导致净利润、归母净利润同比小幅下降。公司建筑施工业务项目资源丰富，地产业务可结算资源充足，城市服务业务稳健增长，未来业绩成长具备支撑。 图表31天健集团2022上半年营业收入同比增长6.66% 图表32天健集团2022上半年归母净利润同比下降1.43% 图表33天健集团2022上半年营业利润同比增长1.24% 图表34天健集团2022上半年利润总额同比增长0.95% 图表35天健集团2022上半年实际所得税税率为29.99%。 图表36天健集团2022上半年毛利率为33.11% 1.7投资建议 投资建议：关注高信用房企及代建企业。前期稳楼市政策主要是因城施策解除楼市限制政策，目前政策开始着手稳定示范房企发债、加大货币政策对楼市的支持，随着稳楼市政策逐步打开空间，楼市有望逐步探底。地产股超额收益需满足三要素共振：资本市场、政策、基本面。目前市场对于房地产板块主要担心不在于政策是否继续宽松，而是政策宽松能否传导到楼市基本面的改善。我们预计地产政策宽松持续，随着保交楼等政策推进，重塑居民对于房地产市场的信心，地产基本面有望见底，建议关注高信用房企及代建企业，包括保利发展（推荐）、滨江集团（推荐）、新城控股（推荐）等。 2.资本市场 本周地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比下降/上升，信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为1.19%和-2.78%，分别跑赢大盘3.24pcts/跑赢大盘0.77pcts。本周地产信用债发行64.45亿元，净融资额-130.43亿元。截至2022年9月2日，地产信用债累计发行3901.77亿元，同比下降24.90%，净融资额-244.34亿元，去年同期为-584.18亿元。本周地产债信用利差环比走阔5.73BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 本周A股房地产板块涨跌幅为1.19%，跑赢大盘3.24个百分点，涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第4名。本周领涨板块主要包括家用装饰及休闲、家电制造、保险、房地产、传媒互联网，领跌板块主要包括电新、汽车、金属材料及矿业、煤炭、机械设备。 图表37A股各行业涨跌幅（08/29-09/02） 近一个季度及近一个月，房地产板块均跑赢大盘。 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为2.94%，同期沪深300涨跌幅为-1.61%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为4.59%，同期沪深300涨跌幅为-2.03%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。 图表38房地产行业指数近1个季度表现 图表39房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中：涨幅靠前的主要是京投发展（28.24%）、粤宏远A（18.41%）、空港股份（15.41%）、京能置业（13.37%）、全新好（13.29%），跌幅靠前的主要是深赛格（-7.53%）、广汇物流（-6.64%）、西藏城投（-6.24%）、爱旭股份（-5.80%）、浦东金桥（-4.72%）