策略周观点投资要点：存量房贷利率调降的政策信号与市场影响

存量房贷利率调降的政策信号与市场影响 ——策略周观点 投资要点 ▌核心要点 分析师：杨芹芹S1050523040001yangqq@cfsc.com.cn 存量房贷利率下调进一步夯实政策底，提振投资者信心，为市场反弹再添新动力。消费有望在政策催化和业绩预喜的双重助力下迎来戴维斯双击，重点关注食饮、家电和美容护理。成长得益于外部压制减轻、内部风险偏好提升，估值修复可期，把握高端制造（电力设备、军工、机械）和AI硬件（算力芯片、服务器、光模块等）投资机会。 ▌本次存量房贷利率调降和2008年的同与不同 周五央行首次对存量房贷利率调整直接表态，旨在缓解当前地产市场探底、居民和银行面临资产负债表收缩的困境。本轮存量房贷利率调降应该不会像2008年那样一刀切，更多是根据存量房贷利率分阶梯差异化下调。预计和2008年一样都是从中小银行开始，逐步向国有大行扩散。存量房贷调降，有助于地产企稳、消费修复和经济回暖。 资料来源：Wind，华鑫证券研究 相关研究 1、《美债触顶，A股企稳，成长占优》2023-07-092、《寻找弱复苏下的中报景气改善线索》2023-07-023、《海外突发动荡，AI成交高位，A股该如何应对？》2023-06-25 ▌调降后的市场表现：触底反转，成长消费占优 2008年10月，在央行宣布调降存量房贷利率后不久市场触底反转，风格上成长全程占优，消费和周期轮动上行。存量房贷利率下调可以降低购房者的月供和利息支出，增加其持股和其他投资的动力和能力，从而带动资本市场的活跃度和稳定性。 ▌消费双击，成长修复 央行时隔15年再度提及存量房贷利率调整，政策底进一步夯实，市场反弹又添新动力。政策预期催化和业绩预喜短期共振，关注有望形成戴维斯双击的消费行业（食饮、家电和美容护理）。投资者风险偏好有望底部修复，外部美债实际利率见顶，高估值压制减弱，成长风格内外共同助力下有望加速估值修复，利好高端制造和AI硬件。 ▌微观交易：北上资金大幅回流 本周市场缩量上涨，投资者情绪未完全从底部走出，但恐慌情绪低位下行，综合来看空头宣泄基本完毕。资金层面，外资在美债触顶、汇率见底的催化下百亿净流入，率先底部布局。 ▌风险提示 （1）政策不及预期（2）美联储超预期加息（3）业绩不及预期 正文目录 1、本次存量房贷利率调降和2008年的同与不同................................................41.1、相同之处：地产、居民和银行同步承压..............................................41.2、不同之处：本轮“存量”改革更为明确..............................................51.3、可能路径：中小银行仍可能是先头兵................................................61.4、内外对比：存量房贷利率调降和再融资不同..........................................61.5、潜在影响：地产企稳、消费修复和经济回暖..........................................82、调降后的市场表现：触底反转，成长消费占优...............................................93、消费双击，成长修复.....................................................................104、市场复盘：指数反弹，行业回暖...........................................................115、情绪总览：底部观望情绪仍在.............................................................135.1、交投活跃度：交投情绪探底........................................................145.2、恐慌：国内有所缓解，海外大幅缓和................................................155.3、内资：融资余额减少，融资交易占比小幅下降........................................155.4、外资：北上资金大幅净流入........................................................166、资金行业选择：内外资分歧加剧...........................................................177、风险提示...............................................................................18 图表目录 图表1：住房利率出现了比较快速的下行...................................................4图表2：当前地产压力更甚...............................................................5图表3：按揭增速在2008年之后快速上行..................................................6图表4：美国银行持有大量MBS...........................................................7图表5：再融资指数往往和利率走势相反...................................................7图表6：地产市场成结构化修复...........................................................8图表7：消费企稳，经济修复.............................................................9图表8：存量房贷调降后市场反转.........................................................9图表9：成长全程领涨，消费和周期轮动上行...............................................9图表10：行业超额方面消费和竣工链表现占优..............................................10图表11：美容护理、家用电器、食品饮料、医药生物等消费行业预喜率较高....................11图表12：宽基指数涨跌幅（%）...........................................................12图表13：申万行业涨跌幅（%）...........................................................12图表14：行业估值水平..................................................................13图表15：PE&PB静态估值................................................................13图表16：交易情绪总览..................................................................14图表17：成交额与换手率变化趋势........................................................14 图表18：50隐波小幅下行...............................................................15图表19：VIX指数大幅下行..............................................................15图表20：融资余额减少..................................................................15图表21：融资交易占比小幅下降..........................................................15图表22：偏股型基金新发规模大幅增加....................................................16图表23：偏股型基金可用现金大幅减少....................................................16图表24：北上资金大幅净流入............................................................16图表25：内外资分歧与共识（单位：亿元）................................................17 本周美国通胀超预期回落至3%，4%的美债顶确认，海外紧缩担忧明显缓和。国内人民币贬值压力大幅缓解，从7.27升值至7.13，汇率底明确，北上资金大幅回流，助力A股反弹，创业板领涨，成长更优。上周周观点《美债触顶，A股企稳，成长占优》持续验证中。 7月14日，央行货币政策司司长邹澜明确“支持和鼓励商业银行按照市场化法制化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款”，此为央行首次对存量房贷利率调整作出直接表态，标志着备受关注的存量房贷款利率将迎来新变化。如何理解央行政策信号？存量房贷利率将如何调整？对于当前市场有何影响？ 1、本次存量房贷利率调降和2008年的同与不同 周五央行表态释放出新一轮存量房贷利率调降的信号，为15年来首次，引发市场广泛关注。上一次也是第一次调整存量房贷利率，在2008年时期，央行当时决定，从2008年十月二十七日开始，金融机构向个人和改善型个人住房发放贷款，可以将贷款利率将至基准利率的0.7倍，之后存量房贷利率出现了快速下行，助力地产企稳、消费修复和经济回暖。 资料来源：wind资讯，华鑫证券研究 1.1、相同之处：地产、居民和银行同步承压 当前地产市场面临的压力更甚。按照央行货币政策执行报告里的思路，2008年时期出现了商品房成交量减少，房屋价格涨幅有所回落，带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，使得商业性房地产贷款增速明显放缓。相较于2008年，当前地产销售和价格回落更为明显，开工和土地购置增速也持续探底，仅有竣工在保交楼的助推下高位运行。因此市场总体对于地产的信心较弱，居民加杠杆意愿十分低迷，导致 银行端地产房贷相关数据的全面回落。 当前银行端压力更是凸显，2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额53.9万亿，但是增速已经连续两个季度处在极低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度则是进一步回落至1.3%；2023年一季度个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增速则为0.3%的历史低位。商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比也同样出现了回落，2023年一季度房贷占比为24%，较2022年一季度回落2个百分点。 1.2、不同之处：本轮“存量”改革更为明确 2008年时期赋予金融机构更大的自主决策权，因个人住房贷款作为商业银行最优质的资产，需要银行在自身承受