存量房贷利率调降落地，一线城市政策进一步放松

核心观点 ⚫本周市场回顾。第40周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.7%。沪深300指数报收4017.85，周度涨幅为8.5%；创业板指数报收2175.09，周度涨幅15.4%；房地产指数（申万）报收2333.64，周度涨幅为9.2%。 ⚫全国政策方面。央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，调整优化保障性住房再贷款，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。地方政策方面。成都拟优化住房公积金政策；无锡调整首套房认定标准；南京允许房票在一定范围内转让；上海、广州、深圳、厦门等地调整限购政策；上海、青海、福建、东莞及广东多市调整房贷政策首付比例降至15%；深圳取消商品住房和商务公寓转让限制；湖南石门县和武汉实施购房契税补贴政策；北京更改购房资格。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫本周新房销量较第39周减少，二手房销售量较第39周减少。第40周44大城市新房销售为1.67万套，较第39周减少22.6%；21大城市二手房销售0.7万套，较第39周减少57.8%。库存量较第39周增加，库销比较第39周增加。截至第40周，18大城市库存为93.8万套，较第39周增加0.056万套；库销比为26.9个月，较第39周增加1.3个月。本周土地市场活跃度较第39周上升。第40周36大城市市本级合计成交土地43块。土地出让金增加。2024年第40周36大城市市本级土地出让金为355.66亿元，较第39周增加184.4亿元。平均溢价率下降。2024年第40周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.3%，较第39周减少4.1%。第40周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为53块。 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 9.24政策组合出台有望改善居民现金流2024-09-30本月LPR维持不变2024-09-238月市场仍维持弱市2024-09-18 重点公司公告。城建发展发布分红相关公告。万科A、荣盛发展、金地集团、衢州发展、华发股份、空港股份等公司发布关于担保的公告。张江高科、中华企业、三湘印象、上海临港、世联行等公司发布收并购相关公告。城投控股、金融街、合肥城建发布股票交易异常的公告。旭辉控股、佳兆业集团发布2024年中期报告。 投资建议与投资标的 ⚫9月29日，央行落地存量房贷利率调降政策。中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，对于LPR基础上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。本次房贷利率定价机制的建立，有助于引入市场竞争机制，可促使商业银行与借款人基于市场化原则自主协商、适时调整加点幅度，同时，房贷利率定价自律机制倡议加点幅度不得低于-30个基点（对于设定新发放房贷利率政策下限的城市，不低于当地的加点下限），能够避免无序竞争，从而渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。本次存量房贷利率幅度下降符合预期，而此次取消重定价周期超出预期。重定价日灵活调整、存量房贷利率下调、LPR可能于今年Q4进一步下降均体现出决策层对改善居民现金流较为急迫的想法。9月29-30日，北上广深均“因城施策”进一步优化房地产政策，从购房资格、首付比例、购房税费等多方面进行了优化调整，在不同程度上降低了居民购房成本与门槛，释放更多本市购房需求。上海9.29购房新政中，增值税满2年免征、取消普通/非普住房标准节省房产交易费用，对于高房价的房产交易影响显著；限购政策进一步优化，在外环外区域购房年限从原来的“5改3”调整为“3改1”，扩充了外环外购房的人群基数，对于交社保超过3年人群，与沪籍家庭购房待遇一致(2套)。深圳9.29购房新政中，增值税免征年限“5改2”；取消限售；限购政策方面，非深籍购房社保“3改1”、外围区域不再要求社保，深籍家庭外围区域可多购1套。广州9.29购房新政全面取消限购。北京9.30购房新政中，取消普通/非普住宅标准；限购政策优化方面，非京籍社保年限五环内“5改3”，五环外降至2年，高层次人才降至1年。 ⚫风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 目录 1.第40周市场行情回顾（2024.09.28~2024.10.04）.....................................4 1.1第40周行业指数表现...................................................................................................41.2第40周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.28~2024.10.04）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................11 风险提示......................................................................................................12 附录.............................................................................................................12 图表目录 图1：2024年第40周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2024年第39周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2024年第40周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................7图4：第40周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................7图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................9图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）.............................................................................10图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指数.................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................13 1.第40周市场行情回顾（2024.09.28~2024.10.04） 1.1第40周行业指数表现 第40周房地产板块指数强于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.7%。沪深300指数报收4017.85，周度涨幅为8.5%；创业板指数报收2175.09，周度涨幅15.4%；房地产指数（申万）报收2333.64，周度涨幅为9.2%。 1.2第40周地产板块个股表现 第40周地产板块涨幅居前的公司分别为特发服务、华夏幸福、华侨城A、大悦城、信达地产。 2.行业及公司要闻回顾（2024.09.28~2024.10.04） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。央行：商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，调整优化保障性住房再贷款，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。地方政策方面。成都拟优化住房公积金政策，提高最高贷款额度；无锡调整首套房认定标准；南京允许房票在一定范围内转让；上海、广州、深圳、厦门及浙江嘉善等地调整限购政策；上海、青海、福建、东莞及广东20个城市调整房贷政策首付比例降至15%；济南调整公积金贷款政策，二孩及以上家庭最高可贷130万；深圳：取消商品住房和商务公寓转让限制；杭州余杭加大住房公积金支持力度；武汉实施购房契税补贴政策；成都高新区发布购房支持政策；佛山：可提取住房公积金支付购房首付