房地产行业周观点：不博弈政策，博弈销售

近期核心观点： 考虑到本年房企推货前置（抓Q1窗口期）、Q1需求释放、 22M6 基数较高，本年6月增速反常，后续不会继续下行。且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们重申比起博弈政策，更值得博弈的是市场对销售的过度悲观。 核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 市场表现回顾： 板块方面，2023.7.3-2023.7.7期间，房地产指数（中信）上涨0.51%，沪深300指数下跌0.44%，房地产板块跑赢沪深300指数0.95个百分点，位居所有行业第12位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.43%，沪深300指数上涨0.96%，房地产板块跑输沪深300指数3.39个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.35%，沪深300指数下跌1.73%，房地产板块跑输沪深300指数15.62个百分点。 个股方面，2023.7.3-2023.7.7期间，94只个股上涨，29只个股下跌，11只个股持平，占比分别为70%、22%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：金科股份、东望时代、广宇发展、东湖高新、云南城投，居后5位的个股为：大通退、万泽股份、爱旭股份、华发股份、*ST同达。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，2023年7月7日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-29%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-40%、-50%、-13%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-22%、-27、-43%。截至2023年7月7日，30城商品房累计成交面积为7556万㎡，同比-0.9%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+0.1%、-5%、+3%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+19%、-6%、-6%。从二手房维度，2023年7月7日，样本7城二手住宅当周成交面积61万㎡，环比-30%。截至2023年7月7日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2610万㎡，累计同比+43%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+1%。 拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年7月9日，100大中城市住宅类用地当周成交面积82万㎡，环比-91%。截至7月9日，100大中城市住宅类用地累计成交面积15775万㎡，累计同比-20%，较2021年同期-64%，较2020年同期-65%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率0.1%，处于较低水平。 行业政策要闻： ①广东韶关进一步延长促进房地产市场平稳健康发展相关政策。②安徽安庆、内蒙古、江西九江、江西鹰潭、湖北潜江优化公积金相关政策。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 考虑到本年房企推货前置（抓Q1窗口期）、Q1需求释放、 22M6 基数较高，本年6月增速反常，后续不会继续下行。且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。 我们重申比起博弈政策，更值得博弈的是市场对销售的过度悲观。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第12位 2023.7.3-2023.7.7期间，房地产指数（中信）上涨0.51%，沪深300指数下跌0.44%，房地产板块跑赢沪深300指数0.95个百分点，位居所有行业第12位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.43%，沪深300指数上涨0.96%，房地产板块跑输沪深300指数3.39个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌17.35%，沪深300指数下跌1.73%，房地产板块跑输沪深300指数15.62个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.7.3-2023.7.7） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为70%、22%、8% 2023.7.3-2023.7.7期间，94只个股上涨，29只个股下跌，11只个股持平，占比分别为70%、22%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：金科股份、东望时代、广宇发展、东湖高新、云南城投，居后5位的个股为：大通退、万泽股份、爱旭股份、华发股份、*ST同达。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏趋弱 从新房维度，30城销售复苏较弱。2023年7月7日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-29%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-40%、-50%、-13%、+13%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-22%、-27、-43%。截至2023年7月7日，30城商品房累计成交面积为7556万㎡，同比-0.9%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+0.1%、-5%、+3%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+19%、-6%、-6%。 从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年7月7日，样本7城二手住宅当周成交面积61万㎡，环比-30%。截至2023年7月7日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2610万㎡，累计同比+43%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+1%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交走弱 2023年7月9日，100大中城市住宅类用地当周成交面积82万㎡，环比-91%。截至7月9日，100大中城市住宅类用地累计成交面积15775万㎡，累计同比-20%，较2021年同期-64%，较2020年同期-65%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率0.1%，处于较低水平。 图19：100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.7.3-2023.7.9期间，行业政策要闻主要包括：①广东韶关进一步延长促进房地产市场平稳健康发展相关政策。②安徽安庆、内蒙古、江西九江、江西鹰潭、湖北潜江优化公积金相关政策。 表1：近期行业政策一览（2023.7.3-2023.7.9） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明