房地产行业周观点：销售预期差值得博弈

近期核心观点： 虽然6月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 市场表现回顾： 板块方面，2023.6.26-2023.7.2期间，房地产指数（中信）上涨0.75%，沪深300指数下跌0.56%，房地产板块跑赢沪深300指数1.31个百分点，位居所有行业第20位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0.7%，沪深300指数上涨1.16%，房地产板块跑输沪深300指数0.46个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌15.62%，沪深300指数下跌0.74%，房地产板块跑输沪深300指数14.88个百分点。 个股方面，2023.6.26-2023.7.2期间，97只个股上涨，26只个股下跌，11只个股持平，占比分别为72%、19%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：中迪投资、东湖高新、廊坊发展、中南建设、亚太实业，居后5位的个股为：天下秀、万通发展、派斯林、金科股份、*ST新联。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房复苏趋弱。从新房维度，30城销售复苏趋弱。2023年6月30日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-31%；截至2023年6月30日，30城商品房累计成交面积为7354万㎡，同比+0.2%。从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年6月30日，样本7城二手住宅当周成交面积87万㎡，环比+28%。截至2023年6月30日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2549万㎡，累计同比+47%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+3%。 拿地端，住宅类用地成交走弱。2023年7月2日，100大中城市住宅类用地当周成交面积463万㎡，环比-29%。截至7月2日，100大中城市住宅类用地累计成交面积15142万㎡，累计同比-21%，较2021年同期-65%，较2020年同期-65%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率3.5%，环比提升但仍处于较低水平。 行业政策要闻： ①江苏连云港发布促进房地产市场平稳健康发展的一揽子措施。②贵州毕节出台公积金支持购房六条新举措。③陕西西安推行存量房“带押过户”操作。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 虽然6月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第20位 2023.6.26-2023.7.2期间，房地产指数（中信）上涨0.75%，沪深300指数下跌0.56%，房地产板块跑赢沪深300指数1.31个百分点，位居所有行业第20位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0.7%，沪深300指数上涨1.16%，房地产板块跑输沪深300指数0.46个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌15.62%，沪深300指数下跌0.74%，房地产板块跑输沪深300指数14.88个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.6.26-2023.7.2） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为72%、19%、8% 2023.6.26-2023.7.2期间，97只个股上涨，26只个股下跌，11只个股持平，占比分别为72%、19%、8%。涨跌幅居前5位的个股为：中迪投资、东湖高新、廊坊发展、中南建设、亚太实业，居后5位的个股为：天下秀、万通发展、派斯林、金科股份、*ST新联。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房复苏趋弱 从新房维度，30城销售复苏趋弱。2023年6月30日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-31%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-26%、-20%、-27%、-54%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-11%、-38%、-32%。截至2023年6月30日，30城商品房累计成交面积为7354万㎡，同比+0.2%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+2%、-3%、+4%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+21%、-5%、-4%。 从二手房维度，样本7城成交累计同比持续下滑。2023年6月30日，样本7城二手住宅当周成交面积87万㎡，环比+28%。截至2023年6月30日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2549万㎡，累计同比+47%，较前期继续下滑，较2021年同期-25%，较2019年同期+3%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交走弱 2023年7月2日，100大中城市住宅类用地当周成交面积463万㎡，环比-29%。 截至7月2日，100大中城市住宅类用地累计成交面积15142万㎡，累计同比-21%，较2021年同期-65%，较2020年同期-65%，持续走弱。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率3.5%，环比提升但仍处于较低水平。 图19：100大中城市住宅类用地当周成交面积（万㎡） 图20：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积（万㎡） 图21：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图22：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.6.26-2023.7.2期间，行业政策要闻主要包括：①江苏连云港发布促进房地产市场平稳健康发展的一揽子措施。②贵州毕节出台公积金支持购房六条新举措。 ③陕西西安推行存量房“带押过户”。 表1：近期行业政策一览（2023.6.26-2023.7.2） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。