2023年5月经营简报点评：销售规模承压，租金稳定增长

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 公司研究 住宅物业开发 2023年06月26日 新城控股（601155）2023年5月经营简报点评 推荐 （维持） 销售规模承压，租金稳定增长 目标价：17.97元 当前价：13.81元 事项：  6月6日，公司发布2023年5月经营简报，实现合同销售金额约70亿元，同比下降36.5%，销售面积约90万方，同比下降20.9%；6月16日，公司发行11亿元公司债券，票面利率最低4.5%。 评论：  销售业绩不及2022年同期，预计2023年全年销售规模承压。1）公司1-5月累计销售金额约357亿元，同比下降约30%，累计销售面积约422万方，同比下降约20%，全口径金额在克而瑞百强房企榜单中排第19名，与2022年全年销售排名保持一致。2）从单月数据来看，公司5月合同销售金额约70亿元，同比下降37%，销售面积约90万方，同比下降21%。3）公司一二线城市土储占总土储40%，三四线城市占比60%，其中长三角三四线城市土储占比22%，过去低能级城市占比较高的土储布局，或影响2023年销售业绩释放；另外，公司2022-2023年5月底新增土储62万方，货值补充较低，预计2023年销售规模承压。  商业完成全国化布局，产品线具备良好口碑，支撑运营收入稳定增长。1）2023年1-5月公司商业运营总收入为42.63亿元，同比增长9.3%，已完成全年目标39%。2）截止2022年底，公司已经在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积约1320万方，出租率约95%；2023年以来（截止6月14日），公司已经在兰州安宁、山东滕州、昆明晋宁、重庆铜梁、重庆北碚、石家庄长安新开业6座吾悦广场，全年计划新开业20座。3）公司商业已完成全国化布局，招商运营能力较强，吾悦广场具备良好口碑，现金流稳定，未来有望受益商业地产REITs政策完善。  2023年内偿债压力较小，拟定增募资不超过80亿元。1）截至2023年5月底，公司年内到期债券总额71.9亿元，其中海外债24.8亿元，信用债47.1亿元。2）2023年3月公司发布定增预案，拟募集资金总额不超过80亿元，用于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同6个项目建设并补充流动资金。  投资建议：公司“住宅+商业”双轮驱动模式渐成熟，住宅销售规模保持行业TOP20，商业运营收入稳定增长，未来有望受益商业地产REITs政策完善。1）基于剩余收益模型测算公司估值，为当前账面价值与未来3年剩余收益的折现，测算市值约为543亿元；2）按照行业可比公司2023年对应的市盈率均值为8.1倍，公司市值为267亿。我们取两者平均，则合理估值为405亿元，目标价17.97元，维持“推荐”评级。  风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 [ReportFinancialIndex] 主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万) 115,457 111,223 107,444 103,665 同比增速(%) -31.4% -3.7% -3.4% -3.5% 归母净利润(百万) 1,394 3,282 4,206 5,340 同比增速(%) -88.9% 135.4% 28.2% 27.0% 每股盈利(元) 0.62 1.45 1.86 2.37 市盈率(倍) 22.3 9.5 7.4 5.8 市净率(倍) 0.5 0.5 0.5 0.4 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2023年6月21日收盘价 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 公司基本数据 总股本(万股) 225,562.29 已上市流通股(万股) 225,562.29 总市值(亿元) 311.50 流通市值(亿元) 311.50 资产负债率(%) 80.18 每股净资产(元) 26.82 12个月内最高/最低价 25.43/13.19 市场表现对比图(近12个月) -47%-30%-14%3%22/0622/0922/1123/0123/0423/062022-06-24~2023-06-21新城控股沪深300华创证券研究所 新城控股（601155）2023年5月经营简报点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 [Table_ValuationModels2] 资产负债表 利润表 单位：百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 单位：百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 31,463 17,060 13,753 17,619 营业总收入 115,457 111,223 107,444 103,665 应收票据 164 63 64 71 营业成本 92,326 89,357 86,370 82,533 应收账款 505 487 470 454 税金及附加 2,776 2,674 2,583 2,492 预付账款 3,590 4,849 5,382 3,951 销售费用 5,503 5,301 5,121 4,941 存货 204,365 182,667 186,168 173,013 管理费用 4,493 3,777 3,365 3,343 合同资产 0 0 0 0 研发费用 25 24 23 22 其他流动资产 62,996 61,444 55,163 53,853 财务费用 3,023 2,721 2,449 2,204 流动资产合计 303,083 266,570 261,000 248,961 信用减值损失 -188 -327 -327 -280 其他长期投资 115,927 121,723 127,809 134,200 资产减值损失 -5,957 -5,397 -3,238 -1,943 长期股权投资 25,149 22,634 20,370 18,333 公允价值变动收益 1,085 1,954 1,564 1,251 固定资产 2,099 2,128 2,179 2,313 投资收益 550 1,412 981 1,197 在建工程 1,604 1,843 2,082 2,320 其他收益 227 227 227 227 无形资产 1,426 1,621 1,760 1,943 营业利润 3,033 5,245 6,745 8,586 其他非流动资产 8,620 8,665 8,691 8,710 营业外收入 220 220 220 220 非流动资产合计 154,824 158,613 162,891 167,820 营业外支出 138 138 138 138 资产合计 457,907 425,184 423,891 416,780 利润总额 3,115 5,327 6,828 8,669 短期借款 1,666 1,666 1,666 1,666 所得税 1,530 1,598 2,048 2,601 应付票据 6,105 5,603 5,176 4,925 净利润 1,585 3,729 4,779 6,068 应付账款 44,260 43,278 39,303 37,483 少数股东损益 192 448 574 728 预收款项 659 634 613 591 归属母公司净利润 1,394 3,282 4,206 5,340 合同负债 164,832 143,288 145,906 137,162 NOPLAT 3,124 5,634 6,494 7,611 其他应付款 40,517 36,465 32,818 29,537 EPS(摊薄)（元） 0.62 1.45 1.86 2.37 一年内到期的非流动负债 29,643 26,679 24,011 21,610 其他流动负债 26,786 21,424 23,448 26,019 主要财务比率 流动负债合计 314,467 279,037 272,941 258,992 2022A 2023E 2024E 2025E 长期借款 27,966 24,209 23,270 23,036 成长能力 应付债券 11,990 10,791 9,712 8,741 营业收入增长率 -31.4% -3.7% -3.4% -3.5% 其他非流动负债 14,023 14,023 14,023 14,023 EBIT增长率 -68.4% 31.1% 15.3% 17.2% 非流动负债合计 53,979 49,024 47,006 45,800 归母净利润增长率 -88.9% 135.4% 28.2% 27.0% 负债合计 368,446 328,061 319,947 304,791 获利能力 归属母公司所有者权益 59,481 62,763 66,969 72,309 毛利率 20.0% 19.7% 19.6% 20.4% 少数股东权益 29,980 34,360 36,976 39,681 净利率 1.4% 3.4% 4.4% 5.9% 所有者权益合计 89,461 97,123 103,945 111,989 ROE 2.3% 5.2% 6.3% 7.4% 负债和股东权益 457,907 425,184 423,891 416,780 ROIC 24.2% 37.1% 46.5% 54.3% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 80.5% 77.2% 75.5% 73.1% 单位：百万元 2022A 2023E 2024E 2025E 债务权益比 95.3% 79.7% 69.9% 61.7% 经营活动现金流 14,535 -6,973 3,849 10,535 流动比率 1.0 1.0 1.0 1.0 现金收益 4,876 6,750 7,559 8,625 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.3 存货影响 45,986 21,697 -3,501 13,155 营运能力 经营性应收影响 6,995 4,258 2,721 3,384 总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.2 经营性应付影响 -16,991 -5,560 -8,070 -5,375 应收账款周转天数 1 2 2 2 其他影响 -26,331 -34,118 5,141 -9,254 应付账款周转天数 190 176 172 167 投资活动现金流 -721 440 -1,861 -2,504 存货周转天数 887 780 769 783 资本支出 -1,197 -763 -759 -909 每股指标(元) 股权投资 1,327 2,515 2,263 2,037 每股收益 0.62 1.45 1.86 2.37 其他长期资产变化 -851 -1,313 -3,366 -3,632 每股经营现金流 6.44 -3.09 1.71 4.67 融资活动现金流 -38,495 -7,870 -5,295 -4,164 每股净资产 26.37 27.83 29.69 32.06 借款增加 -19,803 -7,920 -4,686 -3,607 估值比率 股利及利息支付 -6,791 -2,642 -2,378 -2,140 P/E 22 9 7 6 股东融资 1,187 1,187 1,187 1,187 P/B 1 1 1 0 其他影响 -13,088 1,506 582 396 EV/EBITDA 21 16 14 12 资料来源：公司公告，华创证券预测 新城控股（601155）2023年5月经营简报点评