毛利率或已见底，经营业务稳健向好，“买入”

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万科企业股票研究报告摘要

公司概况与评级

• 评级：维持“买入”评级。
• 目标价：20.50港元。
• EPS预测：2023-2025年的每股盈利预测分别为1.768元、1.781元和1.809元。

经营业绩与市场表现

• 毛利率：2023年一季度毛利率为15.4%，较上一年度下降3.4个百分点，预计已触及底部。
• 净利润增长：2023年一季度股东净利润增长1.2%，受益于成本控制和公允价值变动收益。
• 经营业务：经营类业务展现出良好的增长势头，包括万物云、租赁住宅、物流仓储和商业开发与运营等多个板块的业绩增长。

土地储备与战略

• 土地收购：2023年3月及4月，万科积极获取优质土地，包括在上海的两宗地块，进一步增强土地储备。
• 土地质量：预计未来土地质量的提升将支持稳健的销售业绩。

催化因素与风险

• 催化剂：短期内获取更多优质土地、非开发业务的快速成长。
• 主要风险：管理红利释放速度缓慢、开发业务可能大幅放缓。

财务指标与估值

• 财务表现：2023年一季度收入和股东净利润均有稳健增长，但毛利率有所下降。
• 估值：目标价相比2023年每股资产净值有20%的折让，对应10.2倍的市盈率和0.8倍的市净率。

行业比较

• 行业平均估值：主要收入来自内地的香港上市开发商的平均市盈率为6.2倍，市净率为0.6倍，反映市场对房地产行业的整体估值水平。

结论

报告认为，万科企业正通过提升土储质量、推动经营类资产的价值释放，以及积极的土地获取策略，展现出了稳定且有潜力的增长态势。维持“买入”评级和目标价，认为当前的估值水平提供了较好的投资机会。