招商银行WCHINA MERCHANTS BANK房地产2023年3月报短期因素主导春节后销售改善关注近期复苏的持续性杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年3月24日 招商银行M研究院CHINA MERCHANTS BANKlestiute010203销售开发政策报告期：好于预期。主要报告期：有一定结构性修报告期：变化不大是疫情积压需求等短期因复。因保交楼推进竣工显展望：二季度需求侧政策素主导著修复，开工投资仍延续发力是关注重点展望：持续性尚待观察弱势展望：开发投资修复滞后于销售，预计依旧疲弱 招商银行房地产主要指标趋势回顾展望研究院MERCHANTSBAN短期因素主导春节后销售好转。春节后我们观察到新房销售回暖，二手房复苏强劲，同时统计局1-2月的销售降幅大幅收窄。修复力度与修复节奏均好于我们去年末预期，此前我们认为销售最早在二李度修复，去年底的疫情带来积压性需求的释放带动1-2月的修复好于我们预期，此外开发商集体降低折扣力度也助推了居民购房情绪上涨。我们认为，当前的地产处于大周期底部修复的第一阶段，销售底部已现，但是否持续性回暖尚待观察。春节后主要是核心区域的核心楼盘销售去化表现较优，市场热度还未向非核心区域传导扩散，而我们了解到非核心区域楼盘的销售去化难度仍然较高，后续若核心区域的推盘供应较低，销售下滑是大概率事件。目前“小阳春”整体提前，三四月份是重要的销售跟踪时点，如果复苏不具备可持续性，那么进一步的需求端政策在二季度出台是有一定必要的，与此同时，竣工端有了明显修复，可以看到去年下半年开启的“保交楼”资金到位推动成效渐显。不过，房企的开工、投资意愿依旧不足，投资端的修复明显偏弱。我们看到，仅银行端房企融资有所改善，非银融资尚处于净偿还状态。部分民企资金链依旧紧张，开发投资的恢复仍需时日。类别2022年表现2023年1-2月超势是否符合市场1-2月同比2023年预判预期总体基调持续放松，融资端在政策环境持续政策环境需求端2022.11实质性转向持续放松是供给端宽松商品房销售面积-24.3%跌幅收窄-3.6%超预期-5.70%销售市场新房：-2.3%同比跌幅收窄，环比转正新房：-1.9%70大中城市房价同比二手房：-3.4%超预期二手房：-3.8%土地市场土地成交建面-23.6%持续下跌-27.2%是土地出让金-27.2%跌幅收窄-20.0%是新开工面积39.4%跌幅收窄-9.4%是10.0%竣工面积-15.0%同比转正8.0%超预期5.0%开发投资施工面积-7.2%跌幅收窄-4.4%是-5.0%房地产开发投资额-10.0%跌幅收窄-5.7%是-7.1%房地产开发到位资金-25.9%跌幅收窄-15.2%是数据来源：招商银行研究院 招商银行研究院MMERCHANTSBANH销售：1-2月销售恢复好于01预期，主要是疫情积压需求等短期主导，持续性需观察 招商银行高频跟踪-新房：春节后市场回暖，3月销售由于低基数原因同比转正研究院低基数原因使得3月销售同比。剔除春节错位因素影响，30大中城市新房销售1月同比为-19.7%，2月同比为-8.7%，3月1-20日同比为41.8%，新房成交在3月实现同比增速转正。低基数（去年3月长三角疫情开始爆发封城）原因使得3月同比较去年转正，从成交绝对量来看，3月与2月相差不大。分城市来看，一线城市中北京，二线城市中武汉、青岛、厦门、南宁新房市场恢复较好，1月-3.20累计同比已转正。三线城市中惠州表现突出，主要系惠州承载部分周边城市（深莞港溴）的外溢住房需求，疫情政策调整后市际交流快复，使得需求释放。新建商品房成交面积同比增速2023年2022年1-3.20累计3月中自3月上寸2月下2月中句2月上向1月下句1月中包1月上动12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京9%47%-2%32%1834520-86%%+121%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%%67--24%%17上海%9-61%11%-8%-29%85%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-943-52%31%广州-7%-12%9%47%1%-28%34158-81%-34%-24%-50%-75%36T--12%-11%-18%%12-28%-69%-55%-16%-48%深圳5%509%27%-26%40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%%1E-43%27%%6--32%-5%-22%-24%-46%杭洲-4%58%25%28%-23%75596-675-51%24%-42%-40%-19%-16%-30%%6T--53%513%1S-%EE南京%1E-59%225-58%-24%132%-89%-50%-25%44%-13%-335-16%36%-22%-37%-51%-61%619-75%34%7%武汉20%65%61%54%449%-73%-41%.4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-46%-51%-40%-31%-31%-16%5%2%-3%-13%100%-83%-36%61--52%-8%3561--68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%1.5%青岛27%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25%苏洲-19%23%22%-34%39%75%6L--37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%%EZ--6%-15%大达-12%48%30%-9%福司-22%9%-30%-8%43%1625-7652-19%-32%-34%-779-34%-28%-555-42%-61%-57%-56%%Lt-10%29%66%54%66%4%%661-52%-7%%SL12%56%15%-9%-50%-23%%8b-59%-32%%LS--46%-58%南宁%EE89%49%24%18%6992-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%GLS-45%-52%无得-2%26%22%8%34%117%att--35%-26%-28%-1%-29%43%-46%23%-21%-58%%Lt-40%-48%东苑139%-35546%23%92N%8154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%%t:20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66%8%81%-5%65%9%114%-8197%-39%12%31%-5%13%-38%-42%62%-69%%69--49%-54%招关-9%-14%83%-16%%SS-63%46%181%-37%43%-28%-10%-28%-10%-5%%6t-13%-16%-33%江明22%-25%54%80%699--19%37%14%180%-9%9%-61%-88%77%-74%64%68%30大中威市%1-59%27%18%-1%183%-80%-32%%t--21%-25%-18%-14%-19%-33%L--45%-52%-45%-24%-25%一线装市-3%61%23%-3%-23%163%-82%-11%4%-30%-24%-18%13%-19%-5%-4%-48%613-7%-30%二浦市-5%51%28%8%0%NGSLIG8L--43%-8%-23%-28%-16%-27%-18%-37%-1%-40%-51%-44%-19%-7%三线城市15%72%29%85%32%246%-81%-16%-4%-2%-17%-23%-4%-20%-44%-27%-52%49%-47%48%-49%数据来源：Wind，招商银行研究院、注：报端值系寿节销售空档交错 招商银行高频跟踪-二手房：复苏强劲，显著优于新房研究院IERCHANTSBANK二手房回暖力度显著优于新房。剔除春节错位因素影响，16城二手房成交面积1月同比为-4%，2月同比为65%、3月1-20日同比为63.4%。从成交面积数据来看，2月以来16城二手房成交已超过2021年，达到近五年新高。一方面，购房者对新房交付或仍存一定担忧，具体表现在国央企开发商如保利、华润等新房预售去化表现较好，而民企或小型开发商新推楼盘去化表现仍然较差另一方面，改善换房需求增加。全国二手房2月、3月挂牌量较1月有显著提升。分城市来看，一线城市深圳，二线城市成都、南京、青岛、杭州，三线城市东莞、扬州热度较此前明显提升。其中，成都2月二手房成交量创历史新高。二手房成交面积同比增速2023年2022年1-3.20累计3月中旬3月上旬2月下向2月中町2月上向1月下句1月中句1月上向12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月深圳%181058%%66196%134%446%-52%-30%-2%-10%6%103%-4%3%-11%%-24382%19--80%2619-069-19%30%%LZ47%50%-61%-26%9%-383-10%20%11%-14%-32%-38%-523-28%-22%-34%-28%大连16%-13%43%31%点都72%%12125%113%102%320%-31%-35%164%9%128%425%140%307%315%300%341%145%169%156%188%南京58%124%83%52%41%315%-55%17%%66283-1%-2%NOt-16%-11%-34%-3-60%-49%-50%45%苏州23%68%24%108%156%288%-76%-8%-18%-6%4%30%69%19%24%27%-6200-300%-6499-20%杭州44%107%110%167%162%-72%-62%-43%5%48%42%6%6%-16%281--62%4-69%-64%-51%-54%青岛56%161%76%80%128%-38%-38%10%-7%10%86%13%3%-6%LT--36%48%-559%-28%-41厦门8%130%-2%%6-4%168%-79%47%625%11%-27%%81-39%-20%-45%-28%2%-49%-39%-54%办宁134%242%%9283%210%419%-641%111%6%30%%L+38%7%-31%64%44%-28%-26%-32%无锡%S0110%14%68%-27%%1851%47%412%-65%-6%41%-15%22%6%Lt-15%-16%-5%-27%40%-31%-37%-45%东苑%L1217%269%194%150%1361%NE--5%168%39%32%131%8%-19%-77%-89%76%-47%-36%-35%扬州137%491%%98104%174%%01L-8%64%51%155%135%124%36EZ%8-8%-34%-52%-700%-36%-46%-26%57%50%48%16%70%-85%-85%-80%-575%%6t89--61%-43%66-NS9-%L9-46%-66%-43%江门%863%14%14%%1606029-67%26%32%-26%4%-30%-22%-28%-19%-33%-19%5%-44%-44%16域合计42%71%68%73%BASL-56%-26%32%58%23%21%-1%1%-173-30%-28%-31%-30%一线城市27%54%41%53%60%289%-60%-26%27%9%-12%-29%-345%-474-35%-35%-42%-39%二线城市49%86%73%84%81%%ILE-524-26943%40%%L862%40%29%8%-26%-19%-19%-20%三线及以下41%39%94%69%472%8-59%-25%39%23%