证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年03月14日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 南国要素资源高地，地产底部显现 ——核心20城探究之广州  广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市。1）广州作为珠三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好的营商环境吸引外资聚集，2021年广州GDP排名全国第四，与深圳差距缩小至2400亿，但人均GDP对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP中三产占比达72%，但三产结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为深圳50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府首提制造业立市，近4年工业固投增速达15%，处于领先地位。  广州工业细分项中，汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，产业发展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例约11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的1/10，仅新型显示领域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安基因等，近2年总产值复合增速达21%，预计为广州未来主要增长点之一。4）广州税收规模接近1400亿，仅为深圳40%，债务余额/税收收入达2.4，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。  2022年广州商品住宅销售下跌34%，中心城区及产业兑现较好的外围区域抗跌能力强，预计未来新房销售将向1150万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中广州商品住宅成交面积下降34%至791万方，大于全国平均跌幅，中心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌8%。2）2022年广州政策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广州二手房市场明显回暖，2023年2月二手房网签面积96万方，创下2021年6月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应，常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在1900万左右，商品住宅需求中枢仍有1150万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库存累积，占比68%，城市去化周期为22个月。广州产业向东部、南部外溢，黄埔、番禺两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。  品牌国央企已占据广州市场主力，持续深耕下规模优势及品牌影响力延续。1）广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额444亿，逆势上涨22%。2）越秀、保利在广州土储规模超1000万方，中心城区土储占比接近50%，外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自2009年起深耕番禺区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022年广州政府提高中心城区宅地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振市场信心，但民企参与度仍然较低，全年仅获取3宗宅地，而品牌国央企如越秀、保利坚定布局，权益拿地金额超150亿，未来有望转化为优质供应。4）预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 15,604.75 1.68 流通市值(亿元) 14,812.23 2.10 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.4% -11.0% -2.9% 相对表现 -3.0% -7.9% 4.7% 相关研究报告 《地产过去先行，产业未来兑现——核心20城探究之武汉》 2023-03-07 《房地产行业重大事项点评：销售超预期，看国央企估值再修复》 2023-03-01 《房地产行业跟踪报告：核心20城政策放松知多少》 2023-02-25 -16%-3%10%23%22/0322/0522/0822/1022/1223/032022-03-14~2023-03-10房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 外资聚集助推广州打下良好的工业基础，珠三角信息节点城市带动第三产业发展及人口集聚。广州凭借中国“南大门”的区位优势、良好的营商环境吸引外资聚集，助推广州打下良好的工业基础，工业增加值排全国第5，但在新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府已加大工业投资，工业固投增速达15%，处于领先地位。 广州汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，而电子信息产业招商引资能力不及深圳、东莞。广州具备良好的汽车产业基础，汽车产量占全国比例11%，位居全国第一，目前已培育新能源龙头车企广汽埃安、小鹏汽车，积极进行新能源转型。生物医药产业在中药、医疗检测领域发展较好，已聚集广药集团、达安基因等龙头企业，总产值复合增速达21%。广州电子信息产业产值约为深圳1/10，仅新型显示领域发展较好。 相较其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业发展效率。广州税收规模接近1400亿，仅为深圳40%，债务余额/税收收入达2.4，土地出让/税收收入约1.8，相较其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。 2022年广州新房销售面积下降34%至791万方，中心城区及产业集聚区抗跌能力更强，预计未来将向1150万方需求中枢靠拢。近年来广州政府加大供地力度，外围区供地占比余额70%，但外围区如增城、南沙、花都、从化等区域产业、配套、人口兑现难以支撑房地产快速扩张，导致外围区新房库存累积，库存占比68%，新房库存去化周期拉长至22个月。预计广州常住人口维持1900万基础上，商品住宅需求中枢在1150万方左右。 投资逻辑 广州具有良好的产业结构，虽然在本轮城市竞争中对头部企业的引入中略显落后，但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳、东莞，但汽车制造业、生物医药产业已形成聚集效应，具备较大的发展空间。保守估计，广州常住人口约1900万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢在1150万方左右。预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利发展。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目 录 一、广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓 ............................................. 7 （一）区位优势、商贸中心、外资聚集奠定广州的发展基础 ..................................... 7 （二）广州主要由服务业驱动经济发展，工业增加值全国第5 .................................. 9 （三）近年广州工业增加值增速较低，第二产业人口下滑 ....................................... 12 二、新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业 ....... 14 （一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，占比接近40% ............................... 14 （二）汽车产业基础雄厚，新一轮新能源转型相对滞后 ........................................... 15 （三）电子信息产业中新型显示发展较好，半导体、消费电子等领域明显滞后 .... 17 （四）生物医药产业中药、医疗检测领域表现突出，新材料为后发城市................ 19 （五）政策支持空间充足，工业增加值复合增长目标6.9% ...................................... 22 三、2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，需求中枢约为1150万方 ....................... 24 （一）2022年广州商品住宅销售面积下跌34%，政策仅边际放松 .......................... 24 （二）广州土地财政依赖领先于其他一线城市，近年来楼市略微供大于求 ............ 26 （三）近期二手房复苏快于新房，中长期新房需求中枢在1150万方左右 .............. 27 （四）广州住宅销售与产业结构较匹配，制造业向黄埔、番禺外扩 ....................... 29 四、越秀、保利保持规模优势，2022年土拍质量优但热度较低 ...................................... 32 （一）品牌国央企越秀、保利占据广州市场主力，土储质量较高 ........................... 32 （二）2022年广州土地市场以国央企托底为主，民企仅布局3宗宅地 ................... 33 五、投资建议 ........................................................................................................................... 38 六、风险提示 ........................................................................................................................... 38 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1 广州为珠三角城市群核心城市 ................................................................................. 7 图表 2 2021年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名 .................................................... 7 图表 3 2018 年广州货运量超1.2亿吨，全国第二名 ........................................................ 8 图表 4 2022年广州吞吐量6.2亿吨，全球第5大港口 ..................................................... 8 图表 5 广州已成为水陆空立体化综合交通枢纽 .....................