行业研究华创证券HUA CHUANG SECURITIES证券研充报告房地产2023年03月14日房地产行业深度研究报告南国要素资源高地，地产底部显现推荐（维持）核心20城探究之广州广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升华创证券研究所级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市，！）广州作为球三角经济质地的核心战市，面向东南亚，连接内地，区位优势明呈，同时良好证券分析师：单戈的管商环境吸引外资聚集，2021年广州GDP排名全国第四，与深洲关距编小至2400亿，便人均GDP对标其他一统城市骏低，2）广州作为珠三角核心节：shango@hcyjs.com点战市，成为天然尝素聚集地，表育、医疗资落领跑珠三角，在发最报务业上热线专：S0360522110001具备夫天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP中三产占比达72%，位三产结构以生活性服务业为主，三产就模与深圳构当的情况下，金融业增加值仅为行业基本数据深划50%、3）广州具备良好的工业基础：工业增加值规模持全国第5，包在占比%新一轮的制造业转型升级中，增逸落后千长三角主委工业城市，近年未改府首股票家载（只）1190.02提制谨业立市，近4年工业周投增速达15%，处于领先地位，嘉市值（亿元）15,604.751.68流通市值（化元）14,812.232.10广州工业细分项中，汽车制逸业、生物医药产业为未来主委增长点，产业发相对指数表现展效率有待提升，1）汽车制造业具务较强的规模改应，汽车产量占全国比例约11%，位居全国第一，积械转型发展新能源汽车，已玲育新能源龙头车企IM6M12M绝对系现-6.4%3.0%-2.9%广汽埃安、小鹏汽车，2）电子信息产业产值约为深划的1/10，仅新型宝示领相对系现-7.9%4.7%战发展较好，而车导体、消费电子等领域招商引资能力码于深划、东范，3）生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头全业集聚，如广药集国、达安23%2022-00-14-2023-03-10基固等，近2年总产值复合增违达21%，预计为广州未来主要增长点之一，4】广州税收规模接近1400亿，仅为深期40%，情务余额/税改投入达2.4，相较%其余一线城市，广州对土地财改依赖度最高，需加快提升产业发展效率。2022年广州商品住宅销售下跌34%，中心城区及产业现较好的外图区域抗22/0元12/123/12230跌能力强，预计未来新房销信将向1150万方常求中根回归，1）本轮市场下行中家300周期中广州商品住宅成文面积下降34%至791万方，大于全国平均跌幅，中心减区跌幅与全国接近，产业兑现较好的鲁马区仅下跌8%，2）2022年广州相关研究报告政策以边际放松为主，未放检限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房名地产让去先行，产业未来兑现核心20城探市场持续筑底，近易受情固素积压的购房需求释放，刚需及学区需求释放，广究之式汉3州二手房市场明显回骏，2023年2月二手房网签面积96万方，创下2021年6名房地产督业重大事项点评：销售超预期，看国2023-03-07月以来新高：3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基央企估值再修复3础，高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸用效应，2023-03-01常住人口保持增长仍可预期、预计广州常住人口稳定在1900万左右，商品住&房地产行业限路报告：心20城政范检知多宅需求中相仍有1150万方，4）近年来广州外国区城土地超供，导致外国区库存累东，占比68%，成市去化周期为22个月，广州产业向东部，南部外道，2023-02-25黄清、番马两区己聚集众多先进利造业企业，有望车先兑现预期，品牌国央企已点据广州市场主力，持续深耕下规楼优势及品牌影响力延续，1广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占车稳居前二，光其越秀在2022年广州住宅销售规模整体缩减情记下，权益销售会额444亿、送势上涨22%。2）越秀，保利在广州土储规模旭1000万方，中心减区上储占比接近50%，外图区城上储仍可凭借深耕优劳实现较好去化，如题秀白2009年超深料哥品区，已形成区域规模优势及品牌认可度，3）2022年广州政府提高中心城区宅地供应比例，取消“竞自持让利房企，提据市场信心，位民全参与度仍然较低，全年仅获取3家宅地，而品牌国夹全如越旁，保利坚定布局，权益拿地全额趣150亿，未来有望转化为优质供应。4）预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州其备规模优势及品牌影响力的国央全，如越秀地产、保利发展。口风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企统表，任监会审核单销证券投资咨询业务资协批定号：证监评下（2009）1210号未经计可，禁止持载 华创证券房地产行业深座研究报告投资主题报告光点外资聚集助推广州打下良好的工业基础，床三角信息节点城市带动第三产业发展及人口集来，广州死借中国“南大门"的区位优势良好的营商环境吸引外资案案，防推产州行下良好的工业基础，工业增加位全国第5，但在新一轮的制造业转型开级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府已加大工业投资，工业固投增速达15%：处于领先地位，广州汽车制造业，生物医药产业为未来主要增长点，而电子信息产业招商引资能力不及深圳、东芜，广州具备定好的汽车产业基础，汽车产量占全国比创11%，位居全国第一，日前已培育新能源龙头车金广汽埃安，小麟汽车，积概进行新能源转型，生物医药产业在中药、医疗检测领域发展较好，已聚集广药集国、达安基国等龙头企业，总产值复合增遗达21%、广州电子信息产业产值药为深圳1/10，仅新型是示领发展较好，相校其余一线城市，广州房地产发展快于产业及人口兑现，未来需提升产业发展效率，广州税收规模接近1400亿，仅为深划40%，债务会额税收收入达2.4，土地出让/税收收入的1.8，相较其余一线成市，广州对土地财政依赖度最高，富加快提升产业发展效率2022年广州新房销售面积下降34%至791万方，中心城区及产业集聚区扰联能力更强，预计未采将向1150方方需求中根靠找，年采广州致府加大供地力度：外国区供地占比会额70%，但外国区加增城、南沙，花都、从化等区成产业、配会，人口兑现难以支撑房地产快违扩张，导致外国区新房库存系积：库存占比68%，新房库存去化网期范长至22今月，预计广州常住人口维持1900万基他上，商品住宅需求中框在1150万方左右，投资逻料广州具有良好的产业结构，虽然在本轮战市竞争中对头部全业的引入中略显落后，但良好的制造业基础及外资利用能够保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在省内招商竞争中不及深圳，东芜，位汽车制造业，生物医药产业已形成聚集效应，具备较大的发展空间、保守估计，广州常住人口约1900万基础上小幅增长，商品住宅中长期中柜在1150万方左右。预计2023年广州楼市将迎来小周期复苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响方的国央企，如越秀地产、保利发展征监会审核车证券投资咨询业务资协批交号：证监评下（2009）1210号来轻评可，等止榜款 华创证券房地产行业深度研究报告目录一，广州经济总量全国第四，新一轮发展中制造业增速放缓.7（一）区位优势、商贸中心、外资聚集美定广州的发展基础.7（二）广州主要由服务业驱动经济发展，工业增加佳全国第5，（三）近年广州工业增加值增建较低，第二产业人口下滑12二，新一轮城市竞争中广州电子信息发展落后，未来发展看汽车、生物医药产业...14（一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，占比接近40%，（二）汽车产业基础雄厚，新一轮所能源转型相对滞后（三）电子信息产业中新型显示发展较好，半导体，消费电子等领城明显滞后..17（四）生物医药产业中药，医疗检测领城友现突出，新材料为后发点市-.19（五）政策支持空调充是，工业增加值复合增长日标6.9%...22三、2022年广州商品住宅销售面积下滑34%，需求中枢约为1150万方，t."..（一）2022年广州商品住宅销售面积下跌34%，政策仅边际放松（二）广州上地财政依核额先于其他一线成市，近年来楼市略摄供大千求.....26（三）近期二手房复苏快于新房，中长期新房需求中柜在1150万方左右...27（四）广州住宅销售与产业结构较医配，制造业向黄城、番禹外扩四，越秀、保利保持规模优势，2022年土拍质量优但热度较低（一）品牌国央企越秀、保利占据广州市场主力，土储质量较高（二）2022年广州土地市场以国央企托底为主，民企仅布局3宗宅地五、投资建议........38六、风险提示BE"任监会审核单销证券校资咨询业务责持批文号：证监评下（2009）1210号3 华创证券房地产行业深度研究报告图表目录图表广州为珠三角城市群核心城市图表22021年广州外贸进出口额破万亿，全国第七名.7图表32018年广州货运量超1.2亿吨，全国第二名...图表42022年广州吞吐量6.2亿吨，全球第5大港口.8图表5广州已成为水陆空文体化综合交通枢妞图表62020年广州规上工业总产值中外企占比达43%，9图表7广州工业地加值中外商投资占比近车图表8广州本科、专科高校83所，仅次于北京9图表9广州树有67所三申医院，排名全国第3..图表10广州第三产业占比72%，仅次于北京，上海图表11广州工业增加值全固第5，低于工业城市苏州、重庆图表12广州工业增加值在全国拌名基本稳定在5-6名水平.10图表132021年以来二产增追有反延三产的苗头.11图表142021年广州全融业增加佳约为深圳52%图表15生产性服务业中信息、科技服务增违较快.图表16生活性服务业中地产，卫生服务增建较快.11图表17广州GDP全国第四.12图表18广州常住人口增量及增速落后于深划。杭州，图表192018-2021年广州工业城加位复合增速6.1%图表202017-2021年广州工业固增速15%.12图表21广州第二产业从业人口增长缓漫.图表222018-2021年广州从业人口增速1.8%图表23汽车和电子信息制造业总产值占比约38%图表24近年来广州汽车，电子产品制造业占比上升...14图表25三大支程产业从业人口占比上升至18%，图表26先进装备制造业产值占比58%图表27生物医药及医疗器制造复合增速运21%...图表28近年来广州汽车产量上升，占全国比例11%图表29广州汽车产业整零比低于全省及全国水平，图表302022年广州新能源汽车产量31万辆，居全国第七图表31新能源汽车制造局落后于长三角城市，第-梯队新能源车企仅2家7图表32广州电子信息产值约2200亿，约为深划1/10.18图表33广州5家企业入国广东电子信息制造业百强任监会审检单证泰技资咨询业务责协批文号：证监评下（2009）1210号4 华创证券房地产行业深度研究报告图表34广州已聚集乐金显示、华星光电等面板龙头全业..18图表35广州集成电路产业规模约为上海1/10...19图表36广州集成电路封测。制造企业数量占比较小....19图表37广州家用电冰箱、彩电产量设占全国4.1%、3.3%..19图表38广州医药制造业产值414亿，坤速较快..20图表39广州生物医药专利中请教仅次于上海、北京....20.图表40多家龙头医药企业在广州市局总部/研发中心......20.图表41广州拥有67所三甲医院，排名全国第3...21图表42广州三甲医院家度全国第1图表43珠三角新材料企业主要分布在深圳、佛山、东莞...21图表44广州新材料企业以石化、电子信总产业链材料为主，换乏龙头企业带动....21图表45广州营商项环境竞争力全国第5..22图表46广州科技创新竞争力全国第7，...22图表47广州2021年税改收入1394亿元：相对较低....23图表48广州货务余额/税政收入2.4，一线城市中最高.....23图表49广州未来重点发展信息技术产业。汽车制造业、生物医药与健康产业....23图表502022年广州跌梅34%，大于全国平均水平27%，...24图表51广州核心区域抗跌能力较强，迈城区香高销售金额下隆8%..2