证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 行业研究 房地产 2023年01月20日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 制造业升级瓶颈下的地产机遇 ——核心20城探究之苏州  工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州GDP和人均GDP在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次于上海、深圳的中国工业第三城，GDP中第二产业占比48%，二产人口占就业人口比例达到51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。  苏州工业细分项中，电子信息产业增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信息产业占苏州工业总产值的29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信息产业增速，复合增速仅2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的27%，复合增速超15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021年产值超1700亿，仅次于北京。3）苏州政府性债务余额与税收收入比0.7，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。  2022年苏州商品住宅销售下跌23%，未来新房销售将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降23%至1429万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为抗跌。2022年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在1300万以上，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为15个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。  2022年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有望在2023年市场复苏中率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底土地市场回暖，2宗地块触及封顶摇号，整体溢价率4.8%年内最高。招商蛇口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约3万元/平米；本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计2023年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。  风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 126 0.02 总市值(亿元) 16,972.20 1.84 流通市值(亿元) 16,153.99 2.30 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.5% 7.9% -4.1% 相对表现 -9.1% 10.5% 8.3% 相关研究报告 《房地产行业重大事项点评：供需共振，推动高能级城市复苏》 2023-01-06 《房地产行业重大事项点评：政策聚焦风险，结构性扩表可期》 2022-12-17 《房地产行业2023年度投资策略：结构性扩表再现，聚焦高能级城市》 2022-12-17 -26%-14%-1%11%22/0122/0322/0622/0822/1123/012022-01-19~2023-01-18房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 投资主题 报告亮点 工业是苏州经济发展基石，带动第三产业发展及人口集聚。苏州凭借紧邻上海的区位优势、良好的营商环境，吸引外资聚集，在资本驱动经济发展时代获得先发优势，成长为中国工业第三城。苏州工业发展带动第三产业发展，及常住人口大规模增长。但目前在新一轮制造业升级中苏州增速放缓，发展现隐忧。 苏州电子信息产业增速放缓，高端装备制造、新材料、医药产业为未来主要的增长点。在新一轮竞争中，苏州对电子信息产业龙头企业的引入力度低于其他城市，占苏州工业总产值最大的电子信息产业增速放缓。而苏州的装备制造先发优势明显，就地转型发展高端装备制造、新材料产业基础较好，目前已形成集聚效应，规上总产值增速超过20%。医药产业享受临近上海区位优势及政策支持，持续保持高增长，当前医药产业规上总产值仅次于北京。 良好的产业基础及政府财政状况，支撑苏州制造业转型升级，维持工业强市的地位，而非依赖土地出让收入驱动城市发展。苏州税收规模及政府债务负担处于长三角城市优势水平，在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，保障制造业转型升级。未来苏州将持续保持工业大市地位，成为高端制造业产业链的聚集地。 2022年苏州新房销售面积下降23%至1429万方，预计未来将向1800万方需求中枢靠拢。凭借良好的产业基础、健康的宅地/住宅供需结构，苏州楼市韧性较强，核心区域热度持续维持。预计苏州常住人口维持1300万基础上，商品住宅需求中枢在1800万方左右。 投资逻辑 苏州强大的制造业基础保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在新一轮竞争中有一定落后，但未来高端装备、新材料、医药产业均为苏州产业发展新的突破点，支撑常住人口净流入预期，苏州常住人口约1300万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢仍在1800万方。预计2023年苏州楼市将向需求中枢靠拢，迎来小周期复苏，建议关注率先受益房企： 1）深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等。 2）在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目 录 一、苏州是工业立市的长三角经济第二城，但新一轮发展有隐忧 ..................................... 7 （一）区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础，工业产值中外资占比近40% ..... 7 （二）苏州经济驱动力主要在工业，工业增加值排名全国第三 ................................. 9 （三）近年苏州工业增加值增速下滑，第二产业人口减少，制造业转型现瓶颈 .... 12 二、新一轮城市竞争中，苏州龙头企业引入落后，未来发展看装备制造和新材料 ....... 14 （一）制造业以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占超过50% ....... 14 （二）电子信息产业中光通信为绝对龙头，其余细分领域发展欠佳 ....................... 15 （三）高端装备、新材料、生物医药居全国前列，新能源产业落后于其他城市 .... 18 （四）政策支持空间充足，未来3年工业总产值年化增长目标为2.1% .................. 21 三、2022年苏州商品住宅销售面积下滑23%至1429万方，但需求中枢仍约为1800万方 ................................................................................................................................... 24 （一）2022年苏州商品住宅销售面积跌23%，政策放松仍有空间 .......................... 24 （二）苏州产业发展效率高，土地财政依赖度低，楼市供求格局健康.................... 26 （三）住宅销售数据已见底，中长期苏州新房销售面积中枢在1800万方左右 ...... 28 （四）苏州产城融合度较好，产业向四大新城外溢 ................................................... 29 四、国央企深耕苏州核心板块，未来市占率将进一步提升 ............................................... 32 （一）国央企占据苏州市场主力，土储半数以上聚集在核心区 ............................... 32 （二）苏州土地市场热度回暖，品牌国央企布局优质地块 ....................................... 33 五、投资建议 ........................................................................................................................... 35 六、风险提示 ........................................................................................................................... 35 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1 北出上海第一站，与上海协同发展，且享受低运输成本优势 ............................. 7 图表 2 2021年6月苏太航线开通，标箱综合成本较陆运降低15% ................................ 8 图表 3 2021年苏州规上工业总产值中外企占比达37% .................................................... 8 图表 4 苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半 ......................................................... 8 图表 5 改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划，持续利用外资...................... 8 图表 6 苏州第三产业占比偏低，与无锡、常州等相当 ..................................................... 9 图表 7 苏州工业增加值全国第三，远超重庆、广州 ......................................................... 9 图表 8 苏州工业门类齐全，小类占比96% ....................................................................... 10 图表 9 苏州就业人口中第二产业人口占比超过50% .............................