核心20城探究之苏州：制造业升级瓶颈下的地产机遇

工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州GDP和人均GDP在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次于上海、深圳的中国工业第三城，GDP中第二产业占比48%，二产人口占就业人口比例达到51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。 苏州工业细分项中，电子信息产业增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信息产业占苏州工业总产值的29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信息产业增速，复合增速仅2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的27%，复合增速超15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021年产值超1700亿，仅次于北京。 3）苏州政府性债务余额与税收收入比0.7，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。 2022年苏州商品住宅销售下跌23%，未来新房销售将向1800万方需求中枢回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降23%至1429万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为抗跌。2022年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在1300万以上，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为15个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。 2022年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有望在2023年市场复苏中率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底土地市场回暖，2宗地块触及封顶摇号，整体溢价率4.8%年内最高。招商蛇口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约3万元/平米；本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计2023年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。 风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。 投资主题 报告亮点 工业是苏州经济发展基石，带动第三产业发展及人口集聚。苏州凭借紧邻上海的区位优势、良好的营商环境，吸引外资聚集，在资本驱动经济发展时代获得先发优势，成长为中国工业第三城。苏州工业发展带动第三产业发展，及常住人口大规模增长。但目前在新一轮制造业升级中苏州增速放缓，发展现隐忧。 苏州电子信息产业增速放缓，高端装备制造、新材料、医药产业为未来主要的增长点。在新一轮竞争中，苏州对电子信息产业龙头企业的引入力度低于其他城市，占苏州工业总产值最大的电子信息产业增速放缓。而苏州的装备制造先发优势明显，就地转型发展高端装备制造、新材料产业基础较好，目前已形成集聚效应，规上总产值增速超过20%。医药产业享受临近上海区位优势及政策支持，持续保持高增长，当前医药产业规上总产值仅次于北京。 良好的产业基础及政府财政状况，支撑苏州制造业转型升级，维持工业强市的地位，而非依赖土地出让收入驱动城市发展。苏州税收规模及政府债务负担处于长三角城市优势水平，在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，保障制造业转型升级。未来苏州将持续保持工业大市地位，成为高端制造业产业链的聚集地。 2022年苏州新房销售面积下降23%至1429万方，预计未来将向1800万方需求中枢靠拢。凭借良好的产业基础、健康的宅地/住宅供需结构，苏州楼市韧性较强，核心区域热度持续维持。预计苏州常住人口维持1300万基础上，商品住宅需求中枢在1800万方左右。 投资逻辑 苏州强大的制造业基础保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在新一轮竞争中有一定落后，但未来高端装备、新材料、医药产业均为苏州产业发展新的突破点，支撑常住人口净流入预期，苏州常住人口约1300万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢仍在1800万方。预计2023年苏州楼市将向需求中枢靠拢，迎来小周期复苏，建议关注率先受益房企： 1）深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等。 2）在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。 本轮行业缩表后，房地产市场将极度聚焦于约20个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心20城，从产业逻辑理解城市发展，理解人口的趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。 第一篇，我们关注非常具有代表性的中国工业第三城——苏州。 一、苏州是工业立市的长三角经济第二城，但新一轮发展有隐忧 苏州凭借良好的区位优势和营商环境，成为外资的聚集地，在资本推动经济增长的年代率先实现腾飞，工业产值中外资占比高峰时超过一半。当前苏州GDP和人均GDP排名长三角第二，工业增加值规模仅次于上海、深圳，为中国工业第三城。由于苏州并非占据信息节点的城市，制造业是苏州的立市之基，第二产业GDP占比及从业人口占比均较高。虽然苏州制造业具备规模优势，且有一定聚集效应，但近年来增速落后于长三角其他竞争城市，在新发展阶段呈现一定隐忧。 （一）区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础，工业产值中外资占比近40% 北出上海第一站，苏州享上海产业外溢和低运输成本优势。苏州经济发展的首要基础是区位优势，其为上海通往长三角腹地的第一站，主要有两条线：南线京沪线经过昆山和苏州城区，北线沿着长江南岸经过苏州下辖的县级市太仓、常熟、张家港。苏州区位优势对经济发展的影响主要在三个方面：1）承接了上海产业的外溢，如昆山汽车零部件产业，为上海嘉定汽车城提供配套。2）连接长三角腹地与上海，享受上海信息优势，如早期苏州政府就提出了“主动接受上海辐射，实行错位发展”战略，利用上海丰富的科研资源吸收先进的技术和经验，发展电子信息硬件，与上海主攻软件形成配合。3）在长江沿岸有太仓、常熟、张家港三个港口，运输成本低，便于发展外贸经济，如苏州进出口企业可直接在苏州市区提空箱，再通过苏太快航水路运输至太仓港，并直接出运。据测算，通过该航线运输，每标箱综合成本将比陆路运输模式降低15%左右。良好的区位优势使得苏州成为制造业厂商聚集的优先选择。 图表1北出上海第一站，与上海协同发展，且享受低运输成本优势 图表2 2021年6月苏太航线开通，标箱综合成本较陆运降低15% 良好的营商环境使得外资聚集，在资本稀缺的时期，苏州率先实现经济腾飞。过去20年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到了提供生产设备以及聚集劳动力资源的作用，而海外资本在改革开放初期便是主要的力量。苏州凭借良好的战略规划及政策优势，打造了良好的营商环境，成为海外资本的聚集地，如昆山成为台资的聚集地，太仓成为德资的聚集地。1992年在政策支持下，中国和新加坡联合开发苏州工业园区，把新加坡园区管理、招商等经验引入国内，现在苏州工业园区已经成为国内排名第一的国家级开发区。在数据层面，苏州规上工业总产值中，外商投资企业占比即使在出现下滑后，仍占比达到37%，在所有企业类型中占比最高。 图表3 2021年苏州规上工业总产值中外企占比达37% 图表4苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半 图表5改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划，持续利用外资 （二）苏州经济驱动力主要在工业，工业增加值排名全国第三 从产业结构看，苏州的立市之基是工业，当前已是中国工业第三城。1）从长三角城市的定位看，上海是全球信息节点，南京、杭州、合肥分别是江苏、浙江、安徽的信息节点，苏州在发展生产性服务业上有天然劣势，其三次产业结构中一二三产占比分别为1%、48%、51%，第三产业占比远低于上海、杭州、南京、合肥，而与无锡、常州等城市相当，反映了工业的重要地位。2）区位优势及外商投资使得苏州成为制造业落地的高性价比之选，奠定了苏州制造业强大的地位。2021年工业增加值仅略低于上海、深圳，为中国工业第三城，为重庆的1.26倍、广州的1.5倍。 图表6苏州第三产业占比偏低，与无锡、常州等相当 图表7苏州工业增加值全国第三，远超重庆、广州 除工业规模外，苏州齐全的工业门类，占比较高的第二产业人口，也反映了工业的主导地位。1）聚集效应下，苏州形成了齐全的工业门类，大类、中类、小类占比90%、90%、96%，而更细的产业链分工进一步推动效率提升。2）产业人口结构中，苏州第二产业人口占比达到51%，是江苏各市中第二产业人口占比最高的城市，也反映了苏州工业立市的特征。 图表8苏州工业门类齐全，小类占比96% 图表9苏州就业人口中第二产业人口占比超过50% 苏州第二产业发展较好地推动了配套的第三产业，信息服务业和科研产业保持高增，而金融业规模与南京相当。1）从增速对比看，苏州第二产业领先于第三产业，2010年后第二产业增速回落，也带动了第三产业的增速回落。2）从第三产业内部看，批发零售、文化体育娱乐增速一直偏低，而与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速，随着制造业增速下滑，仓储运输等服务业增速下滑显著，而信息服务业则后来居上。3）强大工业对服务业的带动也体现在，虽然苏州第三产业占比低于南京，但第三产业GDP规模高于南京，且以金融业为代表的生产性服务业与南京基本相当。 图表10苏州第二产业增速推动第三产业 图表11苏州金融业增加值规模与南京基本相当 图表12与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速 在良好的工业基础带动下，苏州GDP规模和人均GDP水平在长三角主要城市排名第二，近10年常住人口增长规模仅次于杭州。1）2021年苏州的GDP达到2.2万亿，分别超过杭州、南京25%、39%，成为长三角经济第二市。以人均GDP衡量，苏州人均产出达到17.7万元/人，仅略低于无锡，在长三角城市中排名第二。2）苏州常住人口2015年至2021年净增长达到223万，在长三角主要城市中仅次于杭州，年化增速3.2%，在江苏各市中名列第一。而从小学生在校人数看，苏州市2015年至2020年5年年小学生数量净增21万人，年均复合增速5.7%，仅次于宿迁。 图表13苏州GDP仅次于上海，人均GDP仅次于无锡 图表14苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州 图表15苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市 （三）近年苏州工业增加值增速下滑，第二产业人口减少，制造业转型现瓶颈 虽然苏州工业规模地位稳固，但近年来工业增速下滑明显，落后于长三角其他主要城市。 1）2018年至2021年苏州工业增加值复合增速6.5%，低于南通、合肥等后发城市，同时也落后于可比性较强的常州、宁波、上海等城市。2）而从近5年以来工业固定资产投资完成额增速看，苏州仅8%，低于南京、合肥等城市。 图表16近3年工业增加值复合增速低于合肥、无锡等 图表17近5年工业固投增速低于南京、合肥等 工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，二产人口呈现下滑