证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年05月26日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 产业、人口过去兑现，未来优势持续 ——核心20城探究之杭州  杭州经济主要由第三产业驱动，数字经济核心产业占GDP比例27%，但新发展阶段遇到一定瓶颈。1）杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。2）杭州经济主要由第三产业驱动，GDP中第三产业占比68%、数字经济核心产业增加值占比27%。3）近年来受互联网行业红利缩减影响，杭州数字经济核心产业增加值增速放缓，另外，工业产值增速也落后于长三角主要城市，在新发展阶段遇到一定瓶颈。  杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。  杭州制造业细分项中，健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但政府加强工业投资、数字赋能，有较大的支持产业发展的余地。1）健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。3）杭州政府性债务余额与税收收入比1.5，税收规模超2000亿，在长三角城市处于领先地位，未来支撑产业发展仍有较大余地。  2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，未来新房销售将向1400万方需求中枢回归。1）2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%至1100万方，核心区域市场依旧维持一定热度，富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显；2023年1-4月市场回暖，新房、二手房成交分别为304、140万方，同比上涨25%、73%。2）政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂空间缩小，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，需求中枢约1400万方。3）杭州新房去化周期仅4.5个月；余杭、萧山有望持续兑现预期，支撑房地产发展。  滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。1）滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力，2022年权益销售金额分别为519亿元、412亿元，与其他房企拉开较大规模差距。2）从土储来看，滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备，且核心区域土储占比约50%，优质供应潜力大。3）滨江、绿城作为杭州起家房企，对于市场较为了解，2022年拿地溢价率为6%、8%，相较外来品牌房企溢价率略低，反映两家房企拿地适当配置有预期差的项目，而非单纯聚焦热门高溢价地块。4）2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖，预计复苏可持续，建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。  风险提示：杭州产业、人口兑现不及预期。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 119 0.02 总市值(亿元) 14,858.99 1.55 流通市值(亿元) 14,116.53 1.94 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.2% 2.1% -13.4% 相对表现 -2.4% -4.9% -13.7% 相关研究报告 《房地产行业周报：我国已全面实现不动产统一登记，新房二手房销售热度持续》 2023-05-03 《房地产行业周报：杭州临平区全域放宽限购，新房二手房小幅回落 》 2023-04-27 《房地产行业深度研究报告：区域分化，人口先行》 2023-04-24 -18%-8%2%12%22/0522/0722/0922/1223/0223/042022-05-25~2023-05-25房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 投资主题 报告亮点 数字经济带动杭州快速发展，吸引人口集聚。杭州凭借信息节点城市定位、良好的招商引资模式，在工业、旅游业发展受制约的情况下，率先抓住互联网经济发展机遇，叠加亚运会带来的基础设施快速完善，降低经济发展成本，实现经济腾飞及人口快速流入，杭州GDP在长三角排名第三，近6年常住人口增长规模及增速长三角第一。 杭州数字经济产业基础良好，独特的城市定位有助于其在下一轮行业发展周期中，具备先发优势。1）2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集；电商平台交易额占全国61%，拥有11家电商百强企业，其中阿里巴巴市值大幅领先。2）互联网行业核心生产要素是人才，企业布局优选人才密度较大的区域，杭州互联网行业人才占比7.2%，仅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而对比其他二线城市，杭州又具备明显的先发优势及人才储备，独特的城市定位，预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才，保持产业优势地位。 杭州健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，但近年来政府加强工业投资、数字赋能，产业换挡提速。1）健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓；电子信息产业仅在视频安防、集成电路设计等少数领域发展较好。2）近年来杭州政府产业换挡提速，制造业投资额增速连续两年超25%，数字经济赋能制造业，相关制造业增加值占工业增加值28%。 2022年杭州新房销售面积下降49%至1100万方，预计未来将向1400万方需求中枢靠拢。政府对于新房限价控制较好，即便近期杭州二手房挂牌量上涨，一二手倒挂水分逐渐被挤出，但依靠产业及人口兑现，预计商品住宅需求中枢仍然稳定，按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计，杭州需求中枢约1400万方。 投资逻辑 滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑，具备挖掘预期差项目的能力，随着杭州市场回暖，预计将率先受益。 杭州具备良好的产业结构，虽然受限于区位及历史因素，未形成制造业规模优势，但以软件与信息技术服务、电子商务、云计算与大数据等产业为主的生产性服务业高度发达，在过去城市竞争中处于领先地位，在新一轮产业周期中具备先发优势，同时带动制造业向高端持续突破。 短期来看，杭州处于数字经济相关行业红利缩减、制造业产业提速换挡期，且筹办亚运会带来基础设施的快速完善、基建地产活力基本释放完成，预计未来杭州地产将由全域热度转向核心区、产业及人口兑现较好的区域。保守估计，杭州商品住宅中长期中枢在1400万方左右。 2023年一季度，杭州土地市场和商品房销售市场已率先回暖，预计复苏可持续，建议关注深耕杭州、在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企，如绿城中国、滨江集团。 aXeW8VfXaX9ZrQpOaQaO6MsQnNtRnOkPoOrMeRtRqO6MoPsOvPrRsPxNoNpM 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 目 录 一、数字经济驱动杭州快速发展，制造业短板明显 ............................................................. 7 （一）营商环境与招商引资模式奠定产业发展基础，亚运会助力基础设施完善 ...... 7 （二）杭州经济驱动力主要在服务业，数字经济核心产业增加值占比27% ........... 10 （三）近年来杭州数字经济增速放缓，工业增加值增速较低，产业发展现瓶颈 .... 12 二、生产性服务业优势明显，带动制造业向上突破 ........................................................... 14 （一）数字经济相关生产性服务业基础较好，下一轮产业发展周期有先发优势 .... 14 （二）制造业中电子信息产业和装备制造业均不具备优势，但产业换挡提速 ........ 19 （三）产业要素支撑空间足，未来高新技术产业增加值目标增速4.1% .................. 22 三、2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%，需求中枢约为1400万方 ....................... 26 （一）2022年杭州商品住宅销售面积下跌49%，外围区域跌幅较大 ...................... 26 （二）2021年杭州土地依赖度降低，供求平衡下库存去化周期较短....................... 28 （三）近期新房二手房市场回暖，中长期新房需求中枢在1400万方左右 .............. 30 （四）杭州住宅销售与产业结构较匹配，余杭未来科技城、云城成为第三中心 .... 32 四、滨江、绿城在杭州有绝对规模优势，近期土拍已进一步回暖 ................................... 34 （一）滨江、绿城在杭州具备明显规模优势，土储充足 ........................................... 34 （二）2022年杭州土拍走出独立行情，2023年首批、二批土拍进一步回暖 .......... 36 五、投资建议 ........................................................................................................................... 38 六、风险提示 ........................................................................................................................... 38 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表目录 图表 1 杭州丘陵山地占总面积的65.6% .............................................................................. 7 图表 2 杭州难以享受上海信息优势及产业外溢 ................................................................. 7 图表 3 2020年杭州规上工业产值中私营企业占27% ........................................................ 8 图表 4 2020年杭州民营经济占GDP比重达61% .............................................................. 8 图表 5 杭州