房地产行业周报：近期地产销售恢复能否持续？

投资要点 地产销售企稳修复，市场活跃度提升。随各类支持房地产销售宽松政策的效果持续显现，疫情防控恢复常态化管理后，购房需求有所释放，市场逐步出现修复迹象。春节后多地楼盘来访量明显增加，周度成交量连续环比上涨；1月份全国70城新房价格指数环比涨幅0.0%，一年来首次止跌，且一线城市新建商品住宅销售价格环比转涨。二手房销售恢复领先新房，热点城市二手房市场全面回暖，北京、成都、苏州、杭州等城市周度成交量同环比均有较大涨幅。 地产销售主要受到购买力及购买意愿两方面影响，呈现边际修复。据克而瑞调研结果，房价下跌及收入降低为影响购买意愿最主要两大原因，占比分别为31%、30%，交付风险、限购限贷政策限制等因素同样影响购买决策。半年内计划买房的客群占比近五成，较去年上升9个百分点，可以看出购房需求依然存在，但由于购房者对房价下跌以及无法交付等问题的担忧，观望情绪较浓。 随着宏观经济的复苏居民购买力正在边际修复。购买力方面主要受到居民收入预期影响，2022年住户存款增加17.8万亿元，大幅高于2021年新增水平，1月住户存款增加6.2万亿元，再创历史同期新高，居民收入预期较弱，储蓄意愿持续增强。但疫情防控恢复常态化后宏观经济正处于复苏之中，失业率初显下降趋势，1月社会融资规模增量为5.98万亿元，其中人民币贷款增加4.93万亿元，同比多增7308亿元，超出市场预期。随着经济的逐步回暖，居民收入预期有望好转，利于居民存款储蓄的释放，市场信心重建带动楼市逐步回暖。 政策精准投放，前期压制居民购房意愿的因素正在逐步化解。1）针对房价持续下跌问题，房贷款利率动态调整机制维稳房价。1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率动态调整机制，以刺激购房需求，支持房价稳定。2月百城首套主流利率平均为4.04%，创2019年以来新低，房贷利率下调叠加多方利好，贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70%。2）针对交付问题，各项政策持续落地缓解房企资金困境。政策性银行推出保交楼无息贷款支持等专款专用加速推进停工项目复工建设交付，此外，鼓励开展现房销售试点，规范房企预售资金监管，修复购房者置业信心。 我们认为当前市场处于逐步好转的过程之中，具备一定的持续性，但恢复的过程是缓慢的，并非短时间内快速恢复。目前无论是购房者的购买力还是购买意愿，都在边际好转，且伴随宏观经济的复苏，以及一系列地产调控政策的实施，这一修复具备可持续性。但复苏的过程是逐步的，核心一二线城市复苏快于低能级城市，逐渐带动整体市场回暖，修复过程并非一蹴而就。目前各项支持性政策仍在持续落地，限制性政策优化调整，多重利好下政策效果将缓步显现。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 地产销售企稳修复，市场活跃度提升。随各类支持房地产销售宽松政策的效果持续显现，疫情防控恢复常态化管理后，购房需求有所释放，市场逐步出现修复迹象。春节后多地楼盘来访量明显增加，销售持续回升，周度成交量连续环比上涨；据国家统计局发布数据显示1月份全国70城新房价格指数环比涨幅0.0%，一年来首次止跌，且一线城市新建商品住宅销售价格环比转涨。二手房销售恢复领先新房，热点城市二手房市场全面回暖，北京、成都、苏州、杭州等城市周度成交量同环比均有较大涨幅。市场回暖呈现分化，部分核心一二线城市热度率先回升。 图1：30大中城市商品房成交面积（7日移动平均） 图2：70个大中城市新建商品住宅价格指数 杭州首轮土拍延续高热，优质地块提升市场热度。土地市场热度同样有所回升，杭州21日完成了2023年的首轮集中供地，13宗地块中超六成触顶成交，整体溢价率9.3%；房企参拍积极性明显提升，参拍的房企数量超过60家，最热门的萧山市北地块有60家参与摇号，最终民企共计拿地7宗超过半数，城投拿地比例下降。但此次杭州土拍热度也源于较多优质地块的推出，土拍市场热度能否延续仍需观察。 表1：杭州2月集中供地整体情况 地产销售主要受到购买力及购买意愿两方面影响，呈现边际修复。春节后房地产销售修复迹象凸显，房价呈现企稳趋势，市场对修复持续性存在争议，悲观心态认为近期销售回暖是疫情封控和春节期间积压需求集中释放，本轮修复可能是短期现象，其趋势无法长期持续； 相对的乐观心态则认为行业已经度过筑底阶段，数据表现明显提升，销售复苏不论是源于前期积压需求释放或是行业基本面实际好准，本轮修复都将展现一定可持续性。据克而瑞返乡置业客户调研结果显示，房价下跌及收入降低为影响购买意愿最主要两大原因，占比分别为31%、30%，交付风险、限购限贷政策限制等因素同样影响购买决策。半年内计划买房的客群占比近五成，较去年上升9个百分点，可以看出购房需求依然存在，但由于购房者对房价下跌以及无法交付等问题的担忧，观望情绪较浓。 图3：客户春节不买房原因 图4：购房意愿较上年整体提升9% 随着宏观经济的复苏居民购买力正在边际修复。购买力方面主要受到居民收入预期影响，疫情以来多地受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力冲击，居民收入预期较弱，居民存款大规模上升，据央行统计数据2022年住户存款增加17.8万亿元，大幅高于2021年新增水平，1月住户存款增加6.2万亿元，再创历史同期新高，居民储蓄意愿持续增强。但疫情防控恢复常态化后宏观经济正处于复苏之中，失业率初显下降趋势，1月社会融资规模增量为5.98万亿元，其中人民币贷款增加4.93万亿元，同比多增7308亿元，超出市场预期。随着经济的逐步回暖，居民收入预期有望好转，有利于居民存款储蓄的释放，市场信心重建带动楼市逐步回暖。 图5：全国城镇调查失业率 图6：新增居民存款增加 政策精准投放，前期压制居民购房意愿的因素正在逐步化解。1）针对房价持续下跌问题，房贷款利率动态调整机制维稳房价。1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率动态调整机制，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，符合条件的城市可自主下调或保持首套房贷利率，以刺激购房需求，支持房价稳定。据贝壳研究院数据统计，2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，创2019年以来新低，2月有石家庄、哈尔滨、福州等17个城市首套房贷利率降至4%以内，目前共34城首套利率低于4.1%房贷利率下限。房贷利率下调叠加多方利好，部分城市释放的政策效果正逐步显现，贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70%。2）针对交付问题，各项政策持续落地缓解房企资金困境。政策性银行专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，推出保交楼无息贷款支持等专款专用加速推进停工项目复工建设交付，此外，鼓励开展现房销售试点，进一步规范房企预售资金监管，规避再出现新的交楼风险，强力修复购房者置业信心。 表2：2月重点城市房贷利率变化及二手房成交情况 我们认为当前市场处于逐步好转的过程之中，具备一定的持续性，但恢复的过程是缓慢的，并非短时间内快速恢复。目前无论是购房者的购买力还是购买意愿，都在边际好转，且伴随宏观经济的复苏，以及一系列地产调控政策的实施，这一修复具备可持续性。但复苏的过程是逐步的，不同能级城市间市场表现会有一定分化，核心一二线城市复苏快于低能级城市，逐渐带动整体市场回暖，这个修复过程并非一蹴而就。目前各项支持性政策仍在持续落地，限制性政策优化调整，多重利好下政策效果将缓步显现。 2市场回顾 上周上证指数上涨1.97%、沪深300指数上涨1.71%，创业板指上涨0.33%，万得全A上周交易额3.46万亿，环比下跌29.89%。从板块表现来看，家用电器、钢铁、建筑装饰等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了2.01%，在所有申万一级行业中相对排名13/28。从年初涨跌幅来看，申万地产上涨2.07%，在所有申万一级行业中相对排名22/28。 上周申万地产板块交易额588.09亿，环比下跌21.58%。 图7：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图8：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周哈高科、光大嘉宝、深振业A等个股涨幅显著。万通地产、空港股份、世联行等个股跌幅显著。 图9：上周哈高科、光大嘉宝、深振业A个股涨幅显著 图10：上周万通地产、空港股份、世联行等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周哈高科、万科A等排在行业前列，成交额均超过了40亿。其中哈高科和万科A交易额合计123.18亿，占板块交易额比重为16.71%，哈高科和万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，哈高科、电子城、万泽股份等涨幅居前，上涨个股个数占比65.12%。年初以来，大连友谊、新华联、中天金融等个股跌幅居前。 图11：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图12：年初以来申万地产上涨个股占比为65.12% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有35只股票上涨，绿景中国地产、龙光地产、时代中国控股等位居涨幅前列。九龙仓集团、建发国际集团、合生创展集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、越秀地产、绿景中国地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、碧桂园均超过10亿（人民币）。 图13：上周表现强势的港股通内房股 图14：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有10只股票上涨，时代邻里、新大正、宝龙商业等位居涨幅前列。年初以来，滨江服务、远洋服务控股、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到12.44亿（人民币），其余股票成交额均在2亿元以下。 图15：上周表现强势的物业股 图16：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月20日，江西景德镇市人民政府办公室印发《延续促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，《通知》要求将《景德镇市人民政府办公室关于印发促进房地产业良性循环和健康发展的若干措施的通知》中"实施阶段性购房补贴"政策执行期限顺延一年。即"凡在2022年5月10日至2023年12月31日期间，购买中心城区范围内（包括珠山区、昌江区、昌南新区及高新区，下同）新建商品住房且在2025年6月30日前缴清契税，属首次购买的，给予200元／平方米补贴；属改善型的，给予100元／平方米补贴。（新浪网） 2月20日，山东发行7年期棚改专项地方债，此次发行7年期棚改专项地方债的规模49.54亿元，发行利率2.9600%，边际倍数4.62倍，倍数预期3.58。此前于1月，山东曾发行7年期棚改专项地方债，规模125.2800亿元，发行利率2.9700%，边际倍数3.26倍，倍数预期4.20。（新浪网） 2月20日，新疆住房公积金个人住房贷款业务规范发布，并从3月1日起实施。住房公积金个人住房贷款额度不超过实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，建筑面积超过144平方米的普通住宅按144平方米计算房屋总价，下同）的80%。另外，住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于实际房价（不包含单独注明的车库、车位价款，下同）的20%。（新疆住房公积金网） 2月20日，中国证监会官微发布消息称，为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求证监会启动不动产私募投资基金试点工作。 2月20日，据“成都发布”微信公众号，2022年成都高新区实现地区生产总值3015.8亿元，迈上新千亿台阶。2022年，成都高新区完成固定资产投资713.6亿元、同比增长8.5%，其中工业投资206.4亿元；实现一般公共预算收入265.2亿元。（观点网） 2月21日，近日，长春市区2023年度国有建设用地供应计划发布，计划涉及区域包括长春主城区（含九台区、双阳区）范围，拟供应土地包括住