房地产行业周报（2023年第39周&第40周）：地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松

证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 行业研究 房地产 2023年10月12日 房地产行业周报（2023年第39周&第40周） 推荐 （维持） 地产销售同环比均下滑，因城施策持续放松  板块行情：（9月25日-9月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。  政策要闻：中央层面：1）央行：加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2）财政部、税务总局、住建部：对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3）财政部、税务总局：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策，改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。地方层面：1）深圳：调整优化个人住房贷款利率下限，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR-10BP，二套房商贷利率下限调整为不低于LPR+30BP；推进商业用地城市更新。2）成都：新出让地块取消限价，由房企根据市场情况自行定价；四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施限购，并统一为一个限购区域，其他区域不限购；限购区144平以上住房不限购。3）宁波：正式宣布取消限购，自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房、出售现有住房用于购买改善型住房的取消限售；实施“认房不认贷”；城市更新减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。4）福州：调整城区首套房最低首付比至25%，二套房至35%。  公司动态：1）招商蛇口：与阿里资产将在大宗交易领域深入合作；2）绿地控股：9只境外债展期四年征求获通过，金额共计31.6亿美元。3）新城控股：发力轻资产代建，为行业输出“新城式”解决方案；A股定增方案募资金额由80亿下调至45亿。4）华润置地：总裁吴秉琪调任中国建筑集团党组成员、副总经理，董事会主席李欣先生将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。5）旭辉控股：旭辉控股、旭辉永升服务均已履行港交所复牌指引，9月27日恢复买卖；“H21旭辉3”债券自9月28日开市起复牌。  销售端：多个城市因城施策支持房地产市场发展，主要采用下调首套房和二套房商贷利率下限、取消部分区域限购、放开限价等方式。1）从我们监测的21城数据来看，39-40周商品房日均成交面积同比下降57%，其中40周同比下降86%，环比下降76%。年初至今累积成交面积1.27亿方，同比下降5.7%。2）39-40周11城二手房日均成交面积同比下降49%，其中40周同比下降82%，环比下降80%，年初至今二手房成交面积6124方，同比增长24%。22年国庆假期主要在41周，23年则在40周，假期错位导致地产销售同比大幅下滑。  投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 111 0.01 总市值(亿元) 13,653.73 1.52 流通市值(亿元) 12,882.27 1.86 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.9% -13.8% -12.8% 相对表现 -4.3% -3.3% -11.2% 相关研究报告 《房地产行业周报（2023年第38周）：广州解除部分区域限购，新房二手房销售持续回暖》 2023-09-27 《销售低温延续，政策端发力复苏有望——头部房企月报（8月）》 2023-09-20 《房地产行业周报（2023年第37周）：多个二线城市放开限购，新房二手房成交环比回暖》 2023-09-20 -15%-7%2%11%22/1022/1223/0323/0523/0723/102022-10-12~2023-10-11房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、行情回顾：39周地产板块排名第30位 .......................................................................... 4 二、政策要闻：央行加大城中村改造、保租房建设金融支持，深圳降低房贷利率 ......... 5 三、销售端：新房和二手房销售同环比下滑 ....................................................................... 11 （一）新房市场：40周21城成交面积环比下降76%，同比下降86% .................... 11 （二）二手房市场：40周11城成交面积环比下降80%，同比下降82% ................ 12 四、融资端：发债企业均为国央企 ....................................................................................... 13 五、投资建议 ........................................................................................................................... 13 六、风险提示 ........................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌2.8%，板块排名第30位 .................................................. 4 图表 2 格力地产周涨幅达18% ............................................................................................. 4 图表 3 我爱我家周跌幅达13% ............................................................................................. 4 图表 4 本周中国海外发展增长2.2% .................................................................................... 5 图表 5 本周旭辉永升服务下跌61% ..................................................................................... 5 图表 6 央行加大对城中村改造等金融支持，建设保住房可免征城镇土地使用税 .......... 5 图表 7 各地房地产政策回顾 ................................................................................................. 6 图表 8 招商蛇口与阿里资产将在大宗交易领域合作，新城调整定增募资额为45亿元 ................................................................................................................................... 10 图表 9 40周21城商品房单日平均成交面积11万方 ...................................................... 11 图表 10 40周一线城市周度成交面积23万方 .................................................................. 12 图表 11 40周11城合计二手房日平均成交面积23万方，同环比均为负 ..................... 12 图表 12 本周11城二手房成交面积26.6万方 .................................................................. 13 图表 13 海信地产发行19亿元ABS .................................................................................. 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、行情回顾：39周地产板块排名第30位 39周申万地产板块下跌2.8%。39周（9月25日-9月28日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.8%，在31个一级行业板块中排名第30位。 图表 1 本周申万地产板块下跌2.8%，板块排名第30位 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为格力地产，累计涨幅达18%。从A股表现来看，涨幅排名前5的个股分别为格力地产、广汇物流、张江高科、空港股份、西藏城投，跌幅前五的个股分别为我爱我家、城建发展、天房发展、云南城投、中迪投资。 图表 2 格力地产周涨幅达18% 图表 3 我爱我家周跌幅达13% 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为中国海外宏洋集团，增长2.2%。从港股表现来看，涨幅排名前五的个股分别为中国海外宏洋集团、绿城服务、中国海外发展、金茂服务、中海物业，跌幅前五的个股分别为旭辉永升服务、旭辉控股集团、中国恒大、恒大物业、融创中国。 -4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%医药生物机械设备电力设备环保传媒计算机通信纺织服饰综合汽车建筑装饰电子商贸零售社会服务国防军工轻工制造石油石化公用事业煤炭银行家用电器交通运输美容护理基础化工钢铁建筑材料农林牧渔有色金属食品饮料房地产非银金融周涨跌幅0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%格力地产广汇物流张江高科空港股份西藏城投京基智农深深房A外高桥同济科技福瑞达A股涨幅前十-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%我爱我家城建发展天房发展云南城投中迪投资特发服务金科股份南国