房地产行业周报 ：信贷支持持续增强，销售恢复仍需时间

本周地产物业板块指数反弹力度较弱。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第14。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和+0.8%。 无重点城市集中土拍，土拍市场延续低温。本周全国300城宅地成交建面348万㎡，单周环比-57%，单周同比-86%，平均溢价率4%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面14968万㎡，累计同比-56%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 宽松政策持续出台，销售恢复仍需时间。2022年3月份以来，除一线城市外，全国大部分城市均有宽松政策出台稳定楼市，本周市场基本面较好的杭州、成都等新一线城市也有松绑限购政策出台，但由于市场情绪、政策落地时间和疫情影响，市场销售仍较低迷：2022年1-4月，全国商品房销售金额同比下降29.5%，4月单月同比下降46.6%；从高频数据看，本周（5月14日-5月20日），40个城市新建商品房成交合计389万平米，周环比-8%，周同比-45%，月度累计同比-49%，年度累计同比-41%；17个城市二手房成交合计140万平米，周环比-13%，周同比-34%，月度累计同比-24%，年度累计同比-35%，市场销售的恢复仍需时间。 首套房贷款利率下限下调叠加五年期LPR下调，房贷利率持续下降。继5月15日央行和银保监会下调首套房贷款利率下限（-20BP）后，5月20日央行将五年期LPR下调15BP至4.45%，创实施LPR机制以来的最大单次降幅，远超市场预期。自上而下的利率调整也带动了各地方房贷利率的下行，5月贝壳百城首套、二套房贷款利率分别为4.91%和5.32%，较2021年10月最高点分别下降81BP和66BP。对标历史房贷利率水平，我们认为当前房贷利率水平仍有一定下降空间。 五家民企获信用保护工具，民企融资有望恢复。5月16日，碧桂园、龙湖、美的臵业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持（包括信用违约掉期、信用风险缓释凭证等），并于本周陆续发行境内信用债。而5月19日，旭辉、新城也获得信用保护工具支持，将于下周发行融资产品。5家民营房企启动信用保护工具融资，一方面在市场销售恢复前稳定相对优质民企的现金状况，另一方面也能适度提升市场信心，相关房企有望获得阿尔法收益。 投资建议 我们认为房贷利率仍有下降空间，各城市将持续出台调控宽松政策促进楼市稳定，市场基本面好的一二线、长三角城市有望率先企稳回暖。地产板块，推荐重点布局优质城市、产品服务力强的绿城中国、建发国际、滨江集团。 物业板块，我们认为金科服务短期有超跌反弹的机会，此外，自身成长能力较强的物业公司，当前也具有长期配臵价值，推荐碧桂园服务。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约 4月全国销售数据、5月LPR和房贷利率情况 行业基本面依然严峻，房贷利率持续下行。2022年1-4月，全国商品房销售金额同比下降29.5%，4月单月同比下降46.6%；继5月15日央行下调首套房贷款利率下限后，5月20日，央行将五年期LPR从4.6%下调至4.45%；5月贝壳百城首套、二套房贷款利率分别为4.91%和5.32%，较2021年10月最高点分别下降81BP和66BP。 图表1：全国商品房销售额1-4月累计同比-29.5%，4月同比-46.6% 图表2：LPR品种历史走势图 图表3：百城银行房贷利率及放款周期走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第14。本周地产涨跌幅前5名为*ST中迪、数源科技、铁岭新城、九龙仓集团、天誉臵业，涨跌幅分别为+48.5%、+45.9%、+24.8%、+20.8%、+20.5%；末5名为佳源国际控股、中交地产、金科股份、深深房A、天健集团，涨跌幅分别为-43.7%、-17.7%、-11.5%、-8.2%、-6.8%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和+0.8%。本周物业涨跌幅前5名为中骏商管、银城生活服务、旭辉永升服务、融创服务、碧桂园服务，涨跌幅分别为+11.4%、+11.1%、+10.7%、+9.9%、+9.6%；末5名为佳源服务、领悦服务集团、烨星集团、金科服务、卓越商企服务，涨跌幅分别为-74.5%、-58.7%、-21.2%、-9.1%、-7.1%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第21周，全国300城宅地成交建面348万㎡，单周环比-57%，单周同比-86%，平均溢价率4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面14968万㎡，累计同比-56%；年初至今，建发房产、绿城中国、华润臵地、中海地产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为285、283、250、191、182亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（5月14日-5月20日），40个城市商品房成交合计389万平米，周环比-8%，周同比-45%，月度累计同比-49%，年度累计同比-41%。其中： 一线城市：周环比-6%，周同比-47%，月度累计同比-48%，年度累计同比-35%； 二线城市：周环比-10%，周同比-43%，月度累计同比-46%，年度累计同比-38%； 三四线城市：周环比0%，周同比-53%，月度累计同比-59%，年度累计同比-58%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（5月14日-5月20日），17个城市二手房成交合计140万平米，周环比-13%，周同比-34%，月度累计同比-24%，年度累计同比-35%。其中： 一线城市：周环比-22%，周同比-54%，月度累计同比-41%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比-10%，周同比-23%，月度累计同比-12%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比-13%，周同比-60%，月度累计同比-59%，年度累计同比-70%。 图表18：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比-0.2%，同比+8%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周-0.3个月，较去年同比+11.4个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 疫情影响市场恢复。若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。