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越秀地产是一家中国房地产公司，2022年的合同销售额为1,250亿元人民币，同比增长8.6%，优于行业同比下降约40%的平均水平。公司的销售表现持续强劲，1月份的合同销售额为89亿元人民币，同比增长76%，优于行业同比下降约30%的平均水平。公司管理层目标在2023年仍能实现同比增长。公司的收入能见度高，截至2022年上半年，公司的未确认销售额为156亿元人民币，而公司的可售资源近4,600亿元人民币，足以未来4年销售，收入的能见度高。公司的TOD项目（即“铁路+地产”开发模式）具有竞争优势，主要位于黄金地段，毛利率可达到25%-30%，同时销售也较有保障。公司希望每年新增1-2个TOD项目，并贡献每年约20%的销售。城市运营项目成为另一增长引擎，城市运营项目的土储约286万平方米，占土储的10%，受惠土地成本较低，城市运营项目的毛利率预计可有25%至30%。公司具有国企背景，而且财务状况良好，净负债率约为69.4%，现金与短期债务的比率约为1.45倍，平均借贷成本约为4%，同行约为6%。公司的资产净值估计为21.7港元，相当于0.51倍市账率，预期股息率约为5.7%。我们给予13.0港元的目标价，较我们的资产净值折让40%，预计公司的销售表现、国企背景、TOD和城市运营项目将成为驱动因素，潜在的政策放宽有利楼市气氛，公司将继续跑赢同行业。主要风险包括买家情绪的恢复慢于预期、经济仍疲弱、销售价格具压力。
