房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 新城控股（601155.SH） 2023年02月08日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/2/7 当前股价(元) 20.09 一年最高最低(元) 37.08/13.00 总市值(亿元) 453.15 流通市值(亿元) 453.15 总股本(亿股) 22.56 流通股本(亿股) 22.56 近3个月换手率(%) 117.1 股价走势图 数据来源：聚源 《商管业务保持增长，行业下行减值增加—公司信息更新报告》-2023.1.31 《租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益—公司信息更新报告》-2023.1.12 《结算规模有所下降，商业运营稳中向好—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.31 杭州摘取优质项目，一月销售降幅收窄 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  投资策略边际改善，公开市场恢复拿地，维持“买入”评级 新城控股发布2023年1月经营简报。公司1月销售数据相较2022年同比收窄，商业运营收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司投资策略边际改善，于2月恢复公开市场拿地，现金流相对充裕，未来业绩回升可期。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9亿元，EPS分别为1.32、2.51、3.05元，当前股价对应PE估值分别为15.2、8.0、6.6倍，维持“买入”评级。  销售金额降幅收窄，商业收入增长可期 公司2023年1月实现合同销售金额约57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，同比减少10.62%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比39.1%，长三角销售金额占比达47.3%。得益于春节返乡消费需求，公司1月商业运营总收入为8.67亿元，同比增长6.5%，我们认为伴随疫情放开，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。  摇号获取杭州综合用地，公开市场恢复拿地 公司2月7日在杭州五批次土拍中，摇号获取崇贤核心区综合用地。地块规划建面33.35万方，包含约13万方的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%，最终吸引8家单位摇号参与。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。  融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持 公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列，11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道畅通。  风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475 168,232 115,070 101,272 98,177 YOY(%) 69.5 15.6 -31.6 -12.0 -3.1 归母净利润(百万元) 15,256 12,598 2,990 5,667 6,885 YOY(%) 20.6 -17.4 -76.3 89.5 21.5 毛利率(%) 23.5 20.4 15.2 16.5 17.0 净利率(%) 10.5 7.5 2.6 5.6 7.0 ROE(%) 20.0 14.2 3.2 5.9 6.8 EPS(摊薄/元) 6.75 5.57 1.32 2.51 3.05 P/E(倍) 3.0 3.6 15.2 8.0 6.6 P/B(倍) 0.9 0.8 0.7 0.7 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -80%-60%-40%-20%0%20%2022-022022-062022-10新城控股沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 417866 389275 447702 357975 381204 营业收入 145475 168232 115070 101272 98177 现金 62424 55226 149581 123282 123568 营业成本 111292 133836 97565 84563 81462 应收票据及应收账款 382 478 111 407 95 税金及附加 5669 4997 3951 3243 3257 其他应收款 46597 52143 18315 42383 17089 销售费用 5491 5896 4188 3617 3540 预付账款 13366 4820 7619 3329 7285 管理费用 4019 4170 3015 2582 2538 存货 270580 250351 245820 162318 206911 研发费用 0 33 11 15 12 其他流动资产 24517 26257 26257 26257 26257 财务费用 970 1090 2818 3460 2369 非流动资产 119887 145018 154954 165802 176886 资产减值损失 -1597 -4837 -4488 -1013 -491 长期投资 22326 26475 33103 39526 46051 其他收益 132 221 124 136 144 固定资产 1646 1818 970 1385 2084 公允价值变动收益 2524 2824 2338 2624 2591 无形资产 1020 1016 1090 1181 1203 投资净收益 3081 2275 2680 2477 2579 其他非流动资产 94895 115709 119791 123710 127548 资产处置收益 -0 -0 -0 -0 -0 资产总计 537753 534293 602656 523777 558091 营业利润 22018 18227 4175 8015 9821 流动负债 377592 363957 440337 357948 390217 营业外收入 290 258 203 236 249 短期借款 450 559 195074 55838 145519 营业外支出 72 167 81 92 101 应付票据及应付账款 57828 59928 5116 47736 0 利润总额 22237 18318 4297 8159 9969 其他流动负债 319314 303471 240147 254375 244698 所得税 5771 4558 1064 2013 2501 非流动负债 78022 73212 61958 61510 57954 净利润 16466 13760 3233 6147 7468 长期借款 67763 61163 49909 49461 45905 少数股东损益 1210 1162 243 479 583 其他非流动负债 10259 12049 12049 12049 12049 归属母公司净利润 15256 12598 2990 5667 6885 负债合计 455614 437169 502295 419458 448171 EBITDA 25897 21660 9502 14035 14889 少数股东权益 31548 37814 38057 38536 39119 EPS(元) 6.75 5.57 1.32 2.51 3.05 股本 2256 2260 2264 2264 2264 资本公积 2334 2264 2264 2264 2264 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 45096 53061 55804 61174 67793 成长能力 归属母公司股东权益 50591 59310 62303 65783 70800 营业收入(%) 69.5 15.6 -31.6 -12.0 -3.1 负债和股东权益 537753 534293 602656 523777 558091 营业利润(%) 24.8 -17.2 -77.1 92.0 22.5 归属于母公司净利润(%) 20.6 -17.4 -76.3 89.5 21.5 获利能力 毛利率(%) 23.5 20.4 15.2 16.5 17.0 净利率(%) 10.5 7.5 2.6 5.6 7.0 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 20.0 14.2 3.2 5.9 6.8 经营活动现金流 382 21985 -64005 122151 -78175 ROIC(%) 13.2 10.3 2.1 5.4 3.8 净利润 16466 13760 3233 6147 7468 偿债能力 折旧摊销 326 305 302 376 496 资产负债率(%) 84.7 81.8 83.3 80.1 80.3 财务费用 970 1090 2818 3460 2369 净负债比率(%) 37.4 42.6 113.0 2.9 83.6 投资损失 -3081 -2275 -2680 -2477 -2579 流动比率 1.1 1.1 1.0 1.0 1.0 营运资金变动 -14497 8020 -65339 117269 -83338 速动比率 0.3 0.3 0.4 0.5 0.4 其他经营现金流 198 1085 -2338 -2623 -2591 营运能力 投资活动现金流 -15970 -22460 -5219 -6124 -6411 总资产周转率 0.3 0.3 0.2 0.2 0.2 资本支出 20442 15946 97 1118 1152 应收账款周转率 327.3 391.3 391.3 391.3 391.3 长期投资 -4732 -3795 -6628 -6474 -6525 应付账款周转率 2.3 2.3 3.0 3.2 4.5 其他投资现金流 -261 -10309 -11750 -11481 -11784 每股指标（元） 筹资活动现金流 14718 -11341 -30556 -3052 -5068 每股收益(最新摊薄) 6.75 5.57 1.32 2.51 3.05 短期借款 -220 109 381 38 -258 每股经营现金流(最新摊薄) 0.17 9.73 -28.31 54.04 -34.58 长期借款 24290 -6601 -11254 -448 -3556 每股净资产(最新摊薄) 22.38 26.24 27.56 29.10 31.32 普通股增加 -1 4 4 0 0 估值比率 资本公积增加 -344 -70 0 0 0 P/E 3.0 3.6 15.2 8.0 6.6 其他筹资现金流 -9006 -4783 -19687 -2641 -1254 P/B 0.9 0.8 0.7 0.7 0.6 现金净增加额 -1036 -11837 -99780 112975 -89653 EV/EBITDA 4.2 5.